Расчет показателей эффективности проекта

12 13 14 15 16 17 18

Ставка дисконта 8 %; Чистый дисконтированный доход 3395,28 тыс. дол.; 93370,26 тыс. р.

Индекс доходности 1,58; Период окупаемости 68 мес.;

Внутренняя норма доходности 22 %; Курс доллара (на апрель 2003 г.) 27,5.

Рис. 5.4. График зависимости величины чистого дисконтированного дохода от нормы дисконта (пример)

Рис. 5.5. График зависимости величины индекса доходности от нормы дисконта (пример)

Применение данного метода предполагает следующие основные этапы:

· анализ рынка, сбор информации об объектах-аналогах, на основании проведенного анализа выбираются основные ценообразующие факторы;

· определение единицы сравнения;

· корректировка цен продаж по аналогам в соответствии с имеющимися между ними различиями;

· согласование скорректированных цен, определение стоимости оцениваемого объекта. На этом этапе выполняется приведение показателей скорректированной стоимости аналогов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В качестве единицы сравнения для объекта используется удельная цена:

· цена за единицу общей (арендной, полезной) площади;

· цена за единицу объема строения;

· цена за один элемент объекта, приносящий доход (посадочное место в ресторане или театре, место или номер в гостинице).

В общем виде корректировки методология проведения корректировок может быть проведена следующим образом (рис. 5.6):

Одним из наиболее простых методов сравнительного подхода является метод регрессионного анализа весов ценообразующих факторов (один из методов качественного анализа), определенных с помощью экспертных оценок для Объекта оценки и объектов-аналогов.

Процедура оценки основывается на сравнении оцениваемого Объекта с сопоставимыми объектами недвижимости, недавно арендованными (проданными) или предложенными в аренду (продажу), с внесением корректировок параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. Далее проводится регрессионный анализ по двум переменным зависимости стоимости аренды объекта-аналога от суммарного весового фактора.