2015-04-23
1880
Стоимость продажи объекта (Vo) в конце прогнозного периода (6-го года) определялась методом капитализации дохода[7] за год (Io), следующий за годом окончания прогнозного периода (5 год), с использованием рассчитанной ставки капитализации (R): Vo = Io/ R.
Коэффициент капитализации может быть определен с помощью формулы:
(5.12)
где:
Y - норма отдачи на капитал - представляет собой требуемую норму прибыли на капитал инвестора – определенная выше ставка дисконтирования (14 %);
ip - ставка процента фонда возмещения;
SFF(n,ip) - фактор фонда возмещения;
d 0– снижение стоимости объекта за n лет.
ip – ставка процента фонда возмещения.
Для определения стоимости реверсии принято использовать один из следующих методов:
- метод метод Ринга;
- метод Инвуда;
- метод Хоскольда;
- модель Гордона.
В приведённых расчетах, при определении стоимости реверсии принимается модель Хоскольда, так как она является наиболее приближенной к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (то есть при применении метода Инвуда).
Ставка рекапитализации рассчитана методом Хоскольда исходя из предположения, что через 50 лет после окончания прогнозного периода стоимость объекта уменьшится на 50% (объект будет требовать проведения капитального ремонта). Ставка процента для фонда возмещения принята равной безрисковой ставке – 5,7%. Тогда ставка рекапитализации равна 0,1840%.
В качестве безрисковой ставки была принята средняя доходность к погашению по Евробондам на дату оценки – 5,7% (срок обращения ценных бумаг должен быть сопоставим со сроком экономической жизни объекта).
Таблица 5.21
Расчет безрисковой ставки
Комиссионные при продаже
В результате интервьюирования специалистов оценочных и риэлтерских фирм, можно сделать вывод, что наиболее вероятные комиссионные для оцениваемого объекта составят 0,5% от цены продажи.
