double arrow

Метод прямой капитализации доходного подхода

Осн.идея доходного подхода к оценке: цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

Метод определяет стоимость недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки.

Алгоритм расчета стоимости доходным подходом:

1) оценить доход, который может приносить объект;

2) построить изменения дохода в прогнозный период;

3) выбрать метод приведения доходов к текущей стоимости;

4) определить рыночную ставку дисконтирования (коэффициент капитализации);

5) рассчитать стоимость объекта.

Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени. Метод капитализации нормой отдачи учитывает изменяющиеся доходы и расходы в прогнозируемый период эксплуатации.

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую рыночную норму дохода или путем умножения этого дохода на соответствующий мультипликатор:

где I – доход; R – коэффициент капитализации; M – мультипликатор, который равен отношению цен продажи ( P) и величин годовых доходов ( Ipg потенциального валового дохода или Ieg – эффективного валового дохода) для конкретных объектов, найденных из обработки рыночной информации.

Метод прямой капитализации содержит три группы техник, различающиеся выбором типа капитализируемого дохода и способа капитализации:

1. Техники мультипликаторов валового дохода:

(65) техника мультипликаторов потенциального валового дохода ( Mpg), формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки:

Vo=Ipg´ Mpg;

(66) техника мультипликаторов эффективного валового дохода ( Meg), формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки:

Vo=Ieg´ Meg.

(67) 2.Техники коэффициентов капитализации:

(69) техника коэффициента операционных расходов:

Ro=(1–Koe)/Meg,

где коэффициент операционных расходов ( Кoe) равен отношению операционных расходов к эффективному валовому доходу конкретных объектов, найденных в процессе обработки рыночной информации;

(70) техника группы компонентов собственности:

Ro = L´ Rl+ (1– L)´ Rb,

где L – доля стоимости земли в стоимости объекта; Rl – коэффициент капитализации для земли, Rb – коэффициент капитализации для здания;

(71) техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала:

Ro= M´ Rm + (1– M)´ Re,

где M – доля заемных средств в стоимости; Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала или ипотечная постоянная; Re – коэффициент капитализации собственного капитала.

техника коэффициента покрытия долга:

Ro=DCR´ Rm´ M,

где коэффициент покрытия долга: DCR= Io/ Im, где Io – чистый операционный доход; Im – годовой платеж по обслуживанию долга; Rm – ипотечная постоянная.

(68) техника сравнительного анализа.

3. Техники остатка:

техника остатка для земли: Vo = VB + (Io – VB´ RB)/RL,

техника остатка для улучшений: Vo = VL + (Io – VL´ RL)/RB,

техника остатка для собственного капитала: Vo = Ve + (Io –Ve´ Re)/Rm,

техника остатка для заемного капитала: Vo = Vm + (Io – Vm´ Rm)/Re.


Сейчас читают про: