Договор доверительного управления

Договор доверительного управления регулируется ст. 209 ГК РФ и главой 53 ГК РФ (ст. 1012-1026) и является оптимальной формой для решения всех задач, связанных с управлением объектом недвижимости. Согласно ст. 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя); при этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (ст. 1017 ГК РФ).

Доверительное управление имуществом - новый правовой институт для российского права. «Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)».

При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и/или договором, доверительный управляющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия (также как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недвижимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка. Важно отметить, что законом (п. 3 ст. 1013 ГК РФ) прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении. Последние два вида имущественных прав характерны для экономического уклада, базирующегося на государственной собственности на средства производства и жестком государственном планировании экономики; например, такими правами на «свое» имущество обладали и обладают государственные предприятия.

Имущество, являющееся объектом доверительного управления, должно быть обособлено как от другого имущества учредителя управления, так и от другого имущества доверительного управляющего.

Как объект управления имущество несет на себе законные обременения. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом, не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.

Сторонами договора доверительного управления имуществом являются учредитель управления и доверительный управляющий.

Учредителем управления на основании договора, возникающего в результате свободного волеизъявления сторон, может быть только собственник имущества.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия). Физические лица и некоммерческие организации могут выступать доверительными управляющими только в случае учреждения доверительного управления по вышеупомянутым основаниям, предусмотренным законом.

Государственная регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление также производится в том же порядке, который предусмотрен для регистрации перехода права собственности на данное имущество.

Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок, какой был установлен первоначально.

Доверительный управляющий обязан предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в порядке и сроки, предусмотренные договором.

По общему правилу доверительный управляющий осуществляет доверительное управление лично и не имеет права передать его третьим лицам. Передача управления возможна только, если это право управляющего прямо предусмотрено в договоре, согласовано в письменной форме учредителем управления, либо вызвана силой обстоятельств и интересами учредителя управления или выгодоприобретателя, при этом управляющий не имеет возможности получить письменное согласие учредителя управления. Во всех перечисленных случаях доверительный управляющий отвечает за действия назначенного им поверенного, как за собственные.