Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений

Предприятие как имущественный комплекс относится к недвижимому имуществу и рассматривается как неделимая вещь. Своеобразие предприятия как объекта недвижимости заключается в неоднородности его состава. Предприятие включает в себя вещи, имущественные и исключительные права, выступающие, в свою очередь, как самостоятельные объекты гражданских правоотношений. Этим оно, в частности, отличается от сложной вещи, которая состоит из нескольких различных вещей одного вида. Объекты, образующие предприятие как имущественный комплекс, можно разделить на 3 группы:

1. Движимые и недвижимые вещи, предназначенные для осуществления деятельности предприятия. Это – здания, сооружения, сырье, готовые товары и т.д.;

2. Имущественные права и обязанности предприятия, включая права на безналичные денежные средства;

3. Исключительные права (право на фирменное наименование, товарный знак и т.д.).

Отличие предприятия от сложной вещи также в том, что последняя не предусматривает изменения состава входящих в нее предметов в процессе использования, тогда как эксплуатация предприятия немыслима без постоянного изменения составляющих его компонентов (сырье перерабатывается в продукцию; продукция воплощается в денежной форме; прекращаются одни обязательства, возникают другие и т.д.)[22].

Что касается зданий и сооружений, то они, в отличие от предприятия, являются неподвижными, фундаментально привязанными к конкретному земельному участку, на котором возведены[23]. Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют значительную художественную ценность (памятники истории, архитектуры и т.д.).

Особенности ипотеки зданий и сооружений проявляется в основном в их предмете. Особенности предприятия как объекта гражданских правоотношений обуславливают специфику сделок с ним, в том числе и его залог.

Таким образом, к особенностям предприятий, зданий и сооружений необходимо отнести следующие показатели:

1. В отличие от ипотеки земельного участка, ипотека предприятий, зданий и сооружений предполагает одновременный залог земельного участка, на котором расположены данные объекты залога, кроме случая, если участок принадлежит залогодателю на праве постоянного пользования. Приведенные положения в равной мере распространяются на все 3 вышеперечисленные объекта залога, исключений никаких не имеется.

При обращении взыскания на здание или сооружение права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из требований ст. 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

2. Ипотекой предприятия может обеспечиваться не каждое обязательство, в частности, ограничения установлены в отношении минимального размера обеспечиваемого обязательства и срока его действия.

Сумма обеспечиваемого обязательства в соответствии со ст. 71 Закона об ипотеке должна составлять не менее половины стоимости всего имущества, относящегося к предприятию. Из смысла данной статьи можно заключить, что сумму обязательства оставляет основной долг, а если договором предусмотрены проценты на данную сумму в качестве вознаграждения залогодателю, также и указанные проценты. Важным положением при ипотеке предприятия является то, что сумма обязательства должна быть не менее половины стоимости предприятия только на момент заключения договора о залоге предприятия, поскольку дальнейшие изменения стоимости предприятия практически невозможно отследить.

Временным ограничением обеспечения требования по ипотеке является то, что обязательство подлежит обеспечению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Наличие указанного положения направлено на защиту прав залогодателя и обусловлено значительной величиной кредита, предоставляемого под ипотеку предприятия.

Первоначально считалось, что установление рассмотренных выше требований направлено на усиленную защиту интересов залогодателя. Однако на данный момент с этой позицией современные правоведы не соглашаются. По их мнению, указанные ограничения, скорее всего, призваны обеспечить стабильность экономических отношений. Поскольку залог распространяется не только на активы, но и на долги, входящие в состав предприятия, данная сделка затрагивает интересы кредитора, а также наемных работников, обслуживающих данный комплекс.

2. Следующей особенностью ипотеки предприятий является то, что при ипотеке предприятия предусматривается согласие собственника имущества или уполномоченного собственником органа на заключении сделки.

Данное правило, прежде всего, относится к залогу имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, действующих на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Если речь идет о федеральной собственности, такое согласие должно давать Министерство имущественных отношений РФ, а если о собственности субъектов Федерации и муниципальной собственности – соответствующие комитеты по имуществу.

4. Помимо всего сказанного, при ипотеке предприятия предъявляются дополнительные требования к документации, как и при ипотеке земельного участка.

К договору об ипотеке предприятия в обязательном порядке должны прилагаться:

- акт инвентаризации: основными целями инвентаризации являются выявление и сопоставление фактического наличия имущества с данными бухгалтерского учета, а также проверка полноты отражения в учете обязательств, относящихся к предприятию;

- заключение аудитора: аудит необходим для проверки достоверности финансовой (бухгалтерской) отчетности и соответствия порядка ведения бухгалтерского учета законодательству РФ. Результаты аудиторской работы отражаются в официальном аудиторском заключении;

- бухгалтерский баланс: необходим для выявления имущественного и финансового положения предприятия, результатов его хозяйственной деятельности.

5. И наконец, заключительной особенностью залога предприятия является тот факт, что в случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой, взыскание на заложенное имущество возможно только по решению суда. В данном положении правильнее было бы применять термин не «залогодатель», а «должник». Это обстоятельство связано с уже известным фактом, что залогодателем по обязательству может являться 3 лицо, однако отвечать по закону должен именно должник[24].

В случае неисполнения обязательства должником при ипотеке предприятия, все имущество выставляется на торги. Важнейшим фактом является то, что на торгах, к покупателю выставленного имущества переходят все права и обязанности прежнего собственника предприятия на основании правопреемства. Однако и в данном случае существует ограничение по поводу того, что на основании правопреемства покупателю переходят права и обязанности прежнего собственника, наступившие только с момента государственной регистрации прав собственности на приобретенное имущество.