Тема 7. Договоры аренды

§ 1. Общие положения об аренде

Аренда в системе обязательств по передаче правомочий владения и пользования, принадлежащих собственнику или другому обладателю вещных прав.

Понятие, значение, сфера применения договора аренды. Общие признаки договора аренды, свойственные всем его разновидностям. Виды договора аренды. Правовое регулирование арендных отношений.

Элементы договора аренды. Стороны договора. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. Предмет договора. Виды объектов аренды; основания ограничения или запрещения аренды отдельных видов имущества. Судьба обременений имущества при сдаче его в аренду. Природные объекты как предмет договора аренды.

Заключение договора аренды. Существенные условия договора. Требования, предъявляемые к характеристике определенности объекта аренды. Форма договора аренды. Случаи государственной регистрации договора аренды.

Содержание и исполнение договора аренды. Сроки договора аренды: определенные, неопределенные, предельные. Юридическое значение дифференциации сроков договора аренды. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок; возобновление договора.

Обязанности арендодателя, связанные с передачей имущества арендатору, правовые последствия их неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Содержание и юридическая природа субъективного права аренды имущества. Условия осуществления права арендатора на распоряжение арендованным имуществом в случаях поднайма (субаренды), перенайма, залога арендных прав и др. Судьба улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Обязанности арендатора. Арендная плата: порядок, условия, сроки, формы, размер её оплаты. Основания и порядок изменения размера арендной платы и сроков её внесения. Правовые последствия ненадлежащего использования арендованного имущества. Распределение обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества.

Особенности договора аренды с условием выкупа арендованного имущества.

Ответственность сторон по договору аренды. Ответственность арендодателя за непредоставление или несвоевременное предоставление имущества арендатору, за недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы, несвоевременный возврат арендованного имущества.

Прекращение договора, основания и порядок. Возврат арендованного имущества арендодателю. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и по требованию арендатора.

Элементы аренды в договорах смешанного типа. Концессионные соглашения: инвестиционное назначение договора, субъекты договора, объекты концессионного соглашения, их целевое использование на началах аренды, контроль за исполнением концессионного соглашения, конкурсное заключение концессии.

§ 2. Договор проката

Понятие, значение, сфера применения и правовое регулирование договора проката.

Элементы и правовые признаки договора проката. Субъекты и предмет договора. Объекты прокатного фонда. Арендные правомочия арендатора. Ограничения распорядительных правомочий арендатора.

Заключение договора проката: форма, применение правил о публичном договоре.

Содержание и исполнение договора проката. Срок действия договора. Обязанности арендодателя по предоставлению имущества арендатору, содержанию сданного напрокат имущества и устранению обнаруженных недостатков. Обязанности арендатора. Размеры и сроки внесения арендной платы, порядок погашения задолженности по арендной плате.

Ответственность арендатора за недостатки арендованного имущества, возникшие вследствие допущенных им неправильных действий.

Прекращение договора проката. Право арендатора на досрочный возврат имущества.

Особенности договора бытового проката, обусловленные защитой прав потребителей.

§ 3. Договор аренды транспортных средств

Понятие, значение, сфера применения и правовое регулирование договора аренды транспортных средств (транспортной аренды).

Элементы и правовые признаки договора транспортной аренды. Виды договоров транспортной аренды. Субъекты, предмет и срок договора.

Заключение и форма договоров транспортной аренды с предоставлением и без предоставления услуг по их управлению и технической эксплуатации (с экипажем и без экипажа).

Содержание и исполнение договора. Обязанности сторон по обеспечению надлежащего состояния транспортного средства, сданного в аренду с экипажем и без экипажа, и оплате эксплуатационных расходов. Распределение между сторонами обязанностей по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, страхованию арендованного транспортного средства и гражданской ответственности за причинение вреда, а также по содержанию экипажа в договорах транспортной аренды с экипажем и без экипажа.

Правовые отношения членов экипажа с арендодателем и арендатором.

Правомочия арендатора по договору транспортной аренды. Права арендатора на субаренду, коммерческое и иное использование арендованных транспортных средств. Обязанности арендатора.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, арендованным по договорам с предоставлением и без предоставления услуг по управлению. Ответственность за вред, причиненный арендованному транспортному средству.

§ 4. Договор аренды зданий и сооружений

Понятие, значение и правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений. Элементы и правовые признаки договора аренды зданий и сооружений. Субъекты и предмет договора.

Заключение договора: форма, последствия её несоблюдения; условия обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения; момент заключения договора.

Содержание и исполнение договора. Существенные условия договора. Размер и состав арендной платы. Права и обязанности сторон. Передача арендатору здания или сооружения по договору аренды: порядок, юридическое значение, правила возврата арендованного здания или сооружения по окончании срока аренды. Права арендатора на земельный участок, занятый арендованными строениями (зданиями и сооружениями).

Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений в зданиях.

§ 5. Договор аренды предприятия

Понятие, значение и правовое регулирование договора аренды предприятия. Элементы и правовые признаки договора аренды предприятия. Субъекты и предмет договора. Состав имущественного комплекса, передаваемого в аренду: основные средства, оборотные средства, имущественные права, права требования и долги, коммерческие обозначения, дифференциация условий их передачи арендатору.

Заключение договора: форма, последствия её несоблюдения; государственная регистрация договора аренды предприятия; момент заключения договора.

Содержание и исполнение договора. Права и обязанности сторон. Гарантии интересов кредиторов по обязательствам, включенным в состав арендованного предприятия. Порядок и условия передачи арендатору предприятия по договору аренды, особенности передачи входящих в состав предприятия прав и обязанностей. Режим пользования и распоряжения имуществом арендованного предприятия. Обязанности арендатора по содержанию предприятия, оплате эксплуатационных расходов, расходам на страхование арендованного имущества. Отношения сторон при возврате арендованного предприятия по окончании срока аренды.

Право арендатора на изменение состава, реконструкцию, расширение, техническое переоснащение предприятия. Судьба улучшений, произведенных арендатором.

§ 6. Договор финансовой аренды (лизинга)

Понятие, значение, сфера применения и правовое регулирование договора финансовой аренды (лизинга). Инвестиционные функции лизинга.

Элементы и правовые признаки лизинга. Субъекты и предмет договора. Структура правоотношений, возникающих на основе лизинга.

Содержание и исполнение договора. Права и обязанности сторон. Выбор предмета аренды и продавца имущества, подлежащего передаче в аренду. Условия передачи арендатору предмета договора. Риск случайной гибели или случайного повреждения арендованного имущества.

Последствия нарушения прав арендатора на передачу предмета лизинга в согласованный срок и в надлежащем качестве и комплектности.

§ 7. Аренда земельных участков

Понятие, значение и правовое регулирование договора аренды земельных участков. Соотношение правил Гражданского кодекса и Земельного кодекса, регламентирующих аренду земельных участков.

Элементы договора аренды земельного участка. Природные и правовые свойства земельного участка как объекта аренды. Первоначальные и производные основания договора аренды земельного участка.

Субъекты договора аренды земельного участка. Ограничения передачи иностранным гражданам земельных участков в аренду на территории Российской Федерации. Множественность лиц на стороне арендатора.

Заключение договора. Существенные условия договора. Форма договора, последствия её несоблюдения. Обязательная государственная регистрация договора аренды земельного участка; момент заключения договора.

Содержание и исполнение договора. Передача арендатору земельного участка по договору аренды: порядок, юридическое оформление и значение передачи земельного участка. Размер и состав арендной платы. Срок договора. Право арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу с согласия и с уведомлением собственника земельного участка. Право арендатора на выкуп арендованного земельного участка. Другие права и обязанности сторон.

Прекращение договора. Основания и порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, входящего в состав государственных или муниципальных земель.

Тема 8. Договор найма жилого помещения

§ 1. Общие положения

Конституционное право граждан Российской Федерации на жилище. Жилищная проблема в Российской Федерации, пути её разрешения. Государственные и муниципальные целевые программы улучшения жилищных условий населения. Реформа жилищно-коммунальной сферы.

Жилищное законодательство: понятие, состав и структура. Жилищный кодекс Российской Федерации в системе российского законодательства, его соотношение с Гражданским кодексом Российской Федерации. Идеология нового Жилищного кодекса: предмет и основные начала регулирования. Правовые категории Жилищного кодекса.

Жилищные фонды, их понятие, состав, виды, значение правовой классификации жилищных фондов. Частный, государственный, муниципальный фонды. Жилищные фонды: социального использования; коммерческого использования; специализированный, индивидуальный.

Жилые помещения как объекты жилищных прав: понятие, признаки, виды. Назначение и пределы использования жилых помещений.

Жилищные правоотношения: понятие, структура, экономические, организационные и правовые основания их возникновения и осуществления.