Подходы к оценке стоимости имущества

Определение стоимости объекта оценки проводится по результатам сопоставления расчетных величии стоимости, для получения которых применяются специальные оценочные подходы. В основу этих подходов положены интересы и побуждения сторон, участвующих в сделке, и характер конъюнктуры конкретного рынка.

Основными подходами в оценке являются:

-затратный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) продавца (производителя) объекта оценки на его стоимость;

- сравнительный, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка, присутствующих на дату оценки (спрос и предложение, конкуренцию, ограничения и т.д.).

- доходный, отражающий точку зрения наиболее вероятного (типичного) покупателя объекта оценки на его стоимость.

Затратный подход рассматривает стоимость объекта оценки с точки зрения владельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный - с точки зрения потенциального покупателя и основывается на б>лущих событиях, а сравнительный подход рассматривает стоимость объекта оценки исходя из фактических договоренностей продавца н покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемом). т.e. основывается на том. что сеть сейчас, в данный мочен г.

Выбор тою или иного подхода оценивается исходя из специфики оцениваемого объекта. особенностей конкретною рынка и данных сведений, содержащихся в собранной информации Оценочные подходы н иичосняшы и взаимодополняемы.

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. Невозможность или ограничения применения какого-либо из подходов должны быть обоснованы в отчете по оценке.

6 Согласование результатов оценки

Различные подходы и методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости определяется обоснованным суждением оценщика. Решение вопроса, какими стоимостным показателям придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе оценки.

Существуют два базовых метода взвешивания:

- метод субъективного взвешивания;

- метод иерархий.

Цель обоях методов - определить единое значение, но если при субъективном взвешивании оиеншик опирается на собственный опыт, то метод иерархий является методом математического взвешивания.

Метод математического взвешивания представляет проблему согласования резулыатое в виде иерархий. Ддя целей согласования результатов используются трехуровневые иерархии, которые имеют следующий вид:

- верхний уровень - цель;

- промежуточный уровень - критерии согласования;

-нижний уровень - результаты оценки, полученные на основе различных подходов.

Самый сложный вопрос — определение критериев согласования.

Согласование - это анализ альтернативных заключений, полученных с применением различных методов оценки, с целью определения единственного (согласованного) значения стоимости объекта оценки.

Согласование результатов оценки рекомендуется проводить в ряд этапов: -выбор критериев, определяющих использование метода к оценке; -определение степени важности критериев в обеспечении достоверности результатов оценки методом парных сравнений;

-определение степени удовлетворения каждого подхода оценки выбранным критериям:

- расчет степени важности методов в обеспечении достоверности конечного результата оценки.

Выбор того или иного подхода осуществляется исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в собранной информации. Следовательно, важнейшими критериями, определяющими применение того или иного подхода при оценке машин и оборудования являются:

-достаточность и достоверность информации, используемой при оценке (А);

- способность учитывать конъюнктуру рынка (Б);

- способность учитывать специфические особенности объекта (В).

Критерий А. Достаточность и достоверность информации. В зависимости

от наличия, точности и достоверности информации, используемой в расчетах, оценщик экспертно проставляет балл, характеризующий степень обеспеченности применения подхода информацией.

Критерий Б. Способность учитывать конъюнктуру рынка определяется оценщиком экспертно для того или иного подхода в зависимости от характера рынка, спроса и предложения, срока экспозиции объекта.

Критерий В. Способность учитывать специфические особенности объекта определяется экспертно для того или иного подхода в зависимости от характера эксплуатации объекта оценки, нетипичных обстоятельств, связанных с объектом оценки и т.д.

После того, как определены критерии, в них выявляются приоритеты и строится обратно симметричная матрица, в которой для попарного сравнения критериев используется следующая шкала отношений:

I -равная важность;

3 - умеренное превосходство одного над другим;

5 - существенное превосходство;

7 - значительное превосходство;

9 - очень сильное превосходство;

2,4,6, 8 - промежуточные значения.

Вес каждого критерия определяется по формуле:

где П - произведение.

Таблица 2

Таким образом, распределение критериев по важности определило удельный вес каждого критерия в согласовании результатов по подходам. После установления степени важности критерия оценки необходимо сравнить результаты, полученные затратным (3), сравнительным (С) и доходным (Д) подходами по каждому критерию, т е определить способность каждого подхода отражать тот или иной критерий наиболее полно.

Таблица 3 Критерий А. Достаточность и достоверность информации

В большинстве случаев наиболее достоверная информация бывает предоставлена к затратному подходу', поэтому по шкале отношений затратный подход располагается на три пункта выше, чех доходный, который трудно применим для опенки отдельного экземпляра машины или оборудования. В то же время на рынке, где продаются аналоги можно получить достаточно полную информацию о ценах на интересующие нас марки машин и оборудования. Поэтому по шкале отношений сравнительный подход на два пункта выше доходного, но ниже затратного, т.к. информация на основе технической и бухгалтерской документации признается более достоверной, чем полученная из периодической печати или сводок риэлторских компаний.

Таким же образом рассчитывается вес каждого подхода по оставшимся критериям Б и В. Затем определяется итоговое значение веса каждого подхода.

Таблица 4

Возможен и упрощенный вариант, который применим, когда критерии обладают одинаковой значимостью для данного объекта оценки.

В этом случае определяется, насколько использованные подходы удовлетворяют вышеописанным критериям. Для этого оценщик, исходя из 5-ти балльной системы, эксперте присваивает баллы каждому из использованных подходов от) до 5 баллов (1 - абсолютно не отвечает критерию; 5 - полностью отвечает критерию). Данные заносятся в таблицу, например:

Контрольные вопросы.

1.. Дайте определение рыночной стоимости.

2. В чем отличие рыночной стоимости от стоимости воспроизводства?

3. Что такое базовый вид стоимости?

4. Для каких видов стоимости базовой является стоимость рыночная?

5. Для каких видов стоимости базовой является стоимость воспроизводства?

6. Перечислите случаи, когда возникает потребность в оценке машин и оборудования.

7. Назовите основные оценочные подходы.

8. Что такое классификация?

9. Какие классификаторы вы знаете?

10. Что такое инвентарный объект?

11. С какой целью проводится согласование альтернативных заключений, полученных с применением различных методов оценки?

Используемая литература.

1. Спицын И.А. Сельскохозяйственная техника и технологии, М. КолосС, 2006

2. Федотова М.А. Оценка машин и оборудования: учебник / М.А. Федотова, А.П. Ковалев, А.А. Кушель и др.; Под ред. М.А. Федотовой; Фин. Академия при Правительстве РФ. - М.: Альфа-М: ИНФРА-М, 2011. 333 с.