Правовое и экономическое содержание ипотечных отношений. Основные схемы ипотечного кредитования

Ипотека как правоотношение и как ценная бумага. Юридическое и экономическое содержание ипотеки. Законодательные источники залогового права. Правовой режим ипотеки. Значение ипотеки для экономики страны. Ипотечное кредитование и его отличительные особенности.

Основные схемы ипотечного кредитования: механизм реализации, преимущества и недостатки. Расширенно-открытая двухуровневая (американская) модель. Усеченно-открытая модель. Сбалансированная одноуровневая (германская) модель.

Термин «ипотека» подразумевает два толкования:

1) как правоотношение,

2) как ценная бумага.

Ипотека как правоотношение (ГК)– залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

Для нее характерно: оставление имущества в руках должника и обязательная государственная регистрация залога любого имущества.

Ипотека как ценная бумага – закладная, то есть долговой инструмент, удостоверяющий право залогодержателя на недвижимое имущество.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения - купля-продажа, обмен - нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Ипотечное кредитование – кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки, в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

К настоящему времени сложилась следующая иерархия источников залогового права.

1. Гражданский кодекс РФ. Содержит в части первой главу 23, посвященную способам обеспечения исполнения обязательств, в которой § 3 содержит специальные нормы о залоге. Помимо этого, к залоговым отношениям применяются и другие нормы ГК РФ, в частности, о порядке заключения договоров

2. Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Закон РФ «О залоге» «применяется постольку, поскольку он не противоречит» части первой ГК РФ.

3. Федеральный закон от 5 февраля 2004г. № 2-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - ФЗ «Об ипотеке»).

Общие правила Кодекса о залоге применяются к ипотеке лишь в случаях, когда самим ГК РФ или законом «Об ипотеке» не установлены иные правила. Таким образом основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в ФЗ «Об ипотеке».

4. К источникам залогового права относят также другие федеральные законы, в которых в той или иной мере рассматриваются вопросы залоговых отношений. К таким законодательным актам можно отнести, в частности, федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с данным ФЗ.

Также должна производиться государственная регистрация самой ипотеки.

5. ФЗ «об оценочной деятельности в РФ» № 153 от 29.07.98

В некоторых случаях оценка предмета ипотеки обязательна (особенно земельные участки).

6. Гражданский процессуальный кодекс и ФЗ «Об исполнительном праве» № 119 от 21.07.97.

ФЗ определяет порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору ипотеки.

Правовой режим недвижимых вещей (недвижимого имущества, недвижимости) основан исходя из главной цели, которой должны отвечать объекты, входящие в их состав. Эта цель состоит в том, чтобы обеспечить особую устойчивость прав на названные вещи (имущество), т. е. установить специальный порядок распоряжения им (определять его юридическую судьбу). Для этого введена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируемая федеральным законом от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

К правовому режиму ипотеки относятся следующие положения:

1) Ипотека возможна в случае, когда недвижимость принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения,

2) Установлена система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

3) Перечень объектов, относимых к недвижимым вещам, определен ГК ст.130, но не является исчерпывающим. Предметом договора об ипотеке могут быть: сооружения, находящиеся в процессе возведения; недвижимость находящаяся в аренде.

4) Купля-продажа, залог и отчуждение участков лесного фонда не допускаются.

Законодательство регулирует состав и типы сделок.

1) Основной договор – договор ипотеки, который регламентирует основные обязательства.

2) Сопутствующие договоры – кредитный договор, договор займа, договор иного обязательства (например, купля-продажа, аренда, подряд), договор о возмещении при причинении вреда.