Обеспечение граждан жильем

Программа «Жилище»: не гос-во должно финансировать стр-во, а должны создаваться условия для индивидуального и коллективного строительства за счет средств граждан.

На 2002-2010-гг программа №2 «Жилище»: индивидуальное, кооперативное, долевое.

Способы привлечения средств граждан:

- привлечение ден. средств кооперативами: жилищные кооперативы, жилищно – строительные кооперативы, жилищные накопительные кооперативы

- участие в долевом строительстве

- выпуск облигаций особого вида, жилищных сертификатов.

Договор долевого строительства 30.12.2004 принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

Изменения пролоббированы застройщиками.

Праобраз долевого строительства: судо - сберегательные кассы из Германии:: надо было накопить 20-30%, остальное предоставляет судо – сберегательные кассы под 5 % за год!!! Лучший пример застройки жилищной политики за всю историю!

Гос-во многим заемщикам прощало часть долга при появлении первого ребенка и чем больше детей, тем меньше выплаты.

60-е гг XX века: существование Отделов капитального строительства и управлений капитального строительства при Совете народных комиссаров. Работодатели на долевых началах объединялись и заказывали управлению капит. строительству строение дома. А потом пропорционально размерам вклада распределяли доли.

Праобраз №2: Коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ). Суть: любой нуждающийся в улучшении жилищных условиях мог вступить в такой коллектив застройщиков и своими силами строить дом, в котором потом все буду проживать. Работодатели сохраняли за такими людьми место на работе и з/п по должности.

КИЗ не был ЮЛ! Т.е. схоже с договоров простого товарищества.

Перестройка.

Природа договоров в 90-е о застройке:

- инвестиционные договоры (сомнительно): рискнули – не получилось, никто ничего никому не должен

- потребительский договор

- коммандитное товарищество (но без создания ЮЛ! – сомнительно)

- договор строительного подряда

- непоименованный

- смешанный: к-п- + услуги и подряд.

14.07.2011 №54 по недвижимости, которая будет создана в будущем. Речь не о договоре долевого строительства, а о К-П будущей вещи.

Большинство исследователей сходятся во мнении, что это договор подряда.

Ст.4 ФЗ: По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренным в договоре срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости (и многоквартирный дом, торговый комплекс, паркинг) и - после получения на ввод в эксплуатацию такого объекта недвижимости - передать этот объект долевого строительства участнику (дольщику), который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии соглашения на ввод в эксплуатацию.

Характеристика договора:

1. Договор подрядного вида или отдельного вида (в ГК 4 вида договоров: о передаче имущества в собственность, передаче имущества в пользование, о выполнении работ, об оказании услуг).

2. Консенсуальный – с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора.

3. Возмездный, т.е. - наличие встречного предоставления

4. Двусторонне обязывающий – синаллагматический.

5. Стороны договора - на стороне застройщика – только ЮЛ, независимо от организационно-правовой формы. ИП быть не может.

П.1 ст.2 Понятие застройщика:

F Он должен иметь разрешение на строительство;

F Он должен быть титульным владельцев земельного участка по зарегистрированному праву.

F Либо может иметь земельный участник, предоставленным ему по программам застройки.

Покупатель: ЮЛ, ФЛ, публично-правовые образования, т.е. лицо, обладающее необходимым объемом сделкоспособности.

6. Форма: письменная. Подлежит гос. регистрации и считается действительным с момента такой регистрации. Введена из-за двойных, тройных продаж одного объекта нескольким лицам. Тогда договор будет считаться заключенным с тем, с кем первый! Если в одну дату заключили, то претендовать будет тот, кто первый подал иск в суд.

7. Предмет: работы. Объект – объект долевого строительства

8. Содержание: отличать объект недвижимости и объект долевого строительства;

9. Срок – срок должен быть единым в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав объекта недвижимости, имеющим отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

10. Условия о цене: цена – денежное средство для создания объекта долевого строительства и части объектов общих помещений. На практике застройщики регистрируют фундамент отдельным объектом, и снова продают подвал, который уже должен принадлежать собственникам, за большие деньги. Оформляют, что они как бы за свой счет строят фундамент.

4 существенных условия:

I. Определение объекта долевого строительства

II. Срок

III. Цена

IV. Гарантийный срок устанавливается договором и не может быть менее 5 лет.

Если гарантийный срок не установлен, то скорей всего автоматически будет 5 лет. Хотя тогда это не существенное условие, ибо договор будет без такого гарантийного срока дб не заключенный.

Правовой статус застройщика:

F Должен получить разрешение на строительство. Если разрешение получено до 1 апр 2005, то на эти отношения закон ен будет распространяться

F Опубликовать в СМИ или разместить в информационных теле-коммуник сетях общего пользования проектную декларацию. Её же представить в ФРС.

Проектная декларация – документ из 2 частей:

1 блок: информация о застройщике: (статья 20: фирм наименование, гос. рег-ия, данные о его учредителей и т.д., информация о проектах, в которых он участвовал в теч. 3 лет, фин рез-ты года)

2 блок: информация о проекте строительства. (цели, разрешение, права на з.у., сколько будет квартир, информация о возможности финансового риска – ст.21.)

F Если застройщик не размещает рекламу, то можно не публиковать и размещать в сетях проектную декларацию. Этим многие пользуются.

Изменения в декларацию вносятся ежеквартально.

П.7 ст 20 – Если застройщик нарушает обяз-ти и правила по проектной декларации признать сделку недействительной. В том числе введение в заблуждение. Оно вам надо? Реституция, ФЛ вернут 1/150 по ставке рефинансирования на каждый просроченный день постройки: напр., квартира = 2 млн. по ставке рефинанс = 160 000/ 150 = 1066 в день.

+ проектная декларация + регистрация права на з.у., наличие разрешения ® При соблюдении этих обязанностей застройщик может принимать денежные средства от дольщиков.

Если принял деньги раньше, то наступает отв-ть ® возврат денег с процентами в двойном размере, плюс возмещает убытки сверх суммы процентов.

Административная отв-ть: штраф по КоАП: от 5 00 до 1 млн – в отношении ЮЛ в отношении каждого случая неправомерного привлечения.

F Привлечённые денежные средства застройщик обязан использовать исключительно для строительства; но ведь есть еще иные расходы на оформление бумаг. П.1 ст 18: «целевое использование» включает в том числе затраты на иные расходы: оформление права собственности и т.д.

Нецелевое использование позволяет расторгнуть дог-р в судебном порядке. Но как доказать в суде.

F Ст. 25.1 фз о гос. регистрации: рег-ия договора осущ-ся по согласованию сторон.

F Построить объект недвижимости

F Получить разрешение на ввод на эксплуатацию. После получения застройщик в теч 10 раб дней должен передать в ФРС для того, чтобы ФРС уже регистрирует право собственности граждан.

F Сообщить дольщику о готовности объекта. обязанность исполняется в зависимости от срока передачи объекта долевого строительства: если конкретный срок – то извещается дольщик за месяц до этого срока, а если срок начала передачи, то извещение производится не менее чем за 14 дней до наступления этого срока.

Форма извещения: заказное письмо с уведомлением о вручении либо лично под расписку

F Передать объект долевого строительства (конкр квартира, бокс) в договорный срок. За просрочку уплачивает 1/300 или 1/150 ставки рефинансирования на день исполнения обяз-в.

F Если затягивается постройка, не позднее чем за 2 месяца застройщик должен направить предложение дольщику о изменении договора.

F Если объект в срок не передан, то у дольщика при просрочке в 2 месяца участник может отказаться односторонне от исполнения.

Передача осущ-ся по передаточному акту (которым передается объект долевого строительства).

F Может быть еще одна обязанность: на основании закона: залогодатель (дольщик) и залогодержатель (застройщик)

Заложенным считается з.у., объект и то, что построено на любой стадии строительства (объект незавершенного строительства). Застройщик дб собственником по п.5 ст 15 – обязан зарег право собственности на объект незавершенного строительства, если появляются основания обратить взыскание на заложенное имущество.

Еще один способ обеспечения – поручительство банка.

Залогом лишь обеспечиваются ден обяз-ва застройщика по возврату ден. средств, убытков.

F Ст. 7: передать объект долевого строительства надлежащего качества.

Общее положение:

Статья 469. Качество товара

1. Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

2. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

3. При продаже товара по образцу и (или) по описанию продавец обязан передать покупателю товар, который соответствует образцу и (или) описанию.

4. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Обязательные требования = техническое регулирование, если он не принят, то ГОСТы.

В дог-ре долевого строительства качество должно соответствовать дог-ру, техн регламентам, проектной документации и требованиям градостроительных регламентом и иным обяз. Требованиям.

Права при некачественном объекте:

- уценка

- ремонт в разумный срок

- возмещение своих расходов на ремонт

При требовании уценки есть проблемы с оценкой уценки, поэтому лучше требовать возмещение расходов на ремонт, легче доказать в суде свои расходы. А уценка – это обычный торг.

В случае существенных недостатков участник может в одностороннем порядке отказаться от дог-ра и потребовать возврата денег. Ставки те же 1/150 и 1/300 на день исполнения обяз-в.

Замены требовать нельзя, как в К-П, т.к. особенность объекта, все квартиры разные.

существенные недостатки по ГП: перечень открытый, значит можно доказывать, что любой недостаток существенный.

Существенные недостатки – те, которые:

- долго устранять

- Дорого устранять

- не устраняется вообще

- Потом снова появятся

F Застройщик мб обязан зачислить денежные средства с процентами в депозит нотариуса по месту своего нахождения, когда у него появляется обяз-ть вернуть деньги. Цель: чтоб у дольщика не было желания не получать долго срдества, чтоб тикали %.

Права застройщика:

1. Требовать от дольщика принятия объекта: в пределах 7 дней после извещения

2. При уклонении или отказе застройщик вправе составить односторонний акт отказа. По истечению 2 мес право на составление такого акта появляется. Должна быть собрана доказ база, что участник получил сведения о готовности объекта.

с момента составления одностороннего акта риск случайной гибели считается перешедшим дольщику (случайная гибель - отсутствие чье-то вины либо её недоказанность) объекта. + начинает течь гарантийный срок + обязанности застройщика в этот момент считается «как бы» исполненной.

3. Требовать ден средств.

Застройщики иногда отказываются от требований по поводу качества, т.к. помещение приняла гос. комиссия. Суды на это не ведутся. Гос. комиссия тоже смотрят общий вид, несущие конструкции и тд.

Обязанности участника:

! Должен уплатить ден средства. Неустойка в 1/300 на день исполнения обяз-ва за каждый день просрочки. В случае не уплаты У застройщика появляется право составить одност акт

! Принять объект в предусм дог-ром срок. Если срок не предусмотрен, то 7 раб дней. Не принял - > односторонний акт застройщика.

Права дольщика

§ До подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта о недостатках. Лучше в акте приема - передачи указать недостатки или ссылку сделать на акт о недостатках, которые есть в объекте. Для обнаружения скрытых недостатков сущ-ет гарантийный срок.

§ Право требовать передачи ему объекта долевого строительства. Право появляется после гос. регистрации договора, ну и когда объект уже построен. Право существует до момента передачи ему квартиры.

§ Право уступить право требования. Договор цессии. Уступка права требования допускается после уплаты полностью цены, когда нет уже обяз-тей либо одновременно с переводом долга. Раз меняется должник, надо бы уведомить кредитора, но ФЗ об этом не говорит. Наверное, ГК как общее положение. Уступка права подлежит гос. регистрации.

Расторжение договора – ст. 9. На самостоятельное изучение.

Нет 2 лекций.

Нет одной первой лекции

Государственные контракты. Торги

5.10.2012

Антимонопольные требования к торгам.

Ст 17. Закона о защите конкуренции: «Антимонопольные требования к торгам и запросы цен котировок».

Требования к торгам применяются и к иным видам спец. процедур, подобным торгам по аналогии.

2 Закона, рег процедуру торгов:

- Закон о размещении заказов – процедурный – устанавливает нормы для организации торгов;

- о закупке отдельными видами ЮЛ – ЮЛ должно принимать свое положение, где указывать процедуры, какие душе угодно.

Требования:

1. Запрещена координация организаторами торгов и иных спец процедур деятельности участников.

Разъяснение: запрещено предоставление участникам какой-либо информации друг о друге, запрещено проведение встреч, обсуждений непосредственно до самих торгов; не допускается заключение соглашений с участниками по поводу их будущего поведения на торгах.

На практике: большая проблема. В ФЗ – 94 (о размещении заказов для гос нужд) были упомянуты лишь торги в классической форме, сейчас есть и электронные торги. Из жизни: объявлен аукцион, допущены 5 участников, приезжают все, стоят в коридоре, общаются, шуршат бумажками, и на аукцион (в помещение) заходит 1 участник, все остальные коррупционно испарились.

2. Запрещено предоставление преимуществ отдельным участникам специальных процедур.

Разъяснение: преимущество = неоправданное преимущество. Например, отдали преимущество иностранным авто-концернам… очень даже оправданно. Из жизни: требования к участнику: чтобы участник был одновременно в 2 рейтингах разработчиков ру-нета. А такая организация – только одна! Некий Петров – потенциальный участник заметил покровительство ру-нетовской организации со стороны организаторов и написал в антимонопольный орган.

3. Запрещено нарушать порядок определения победителя.

Разъяснение: запрет распространяется на требования по ФЗ о торгах (извещение о проведении торгов дб опубликовано не менее чем за 30 дней) и на проведение класс торгов.

4. Запрещено участие в торгах самого организатора или заказчика и их работников.

Пример заказчика: Организация, которая хочет, что-либо купить, может поручить проведение торгов другой дружественной организации

Антимонопольный орган может оспаривать такие торги во всех этих случаях.