Метод конечной отдачи, или метод IRR

Суть метода состоит в анализе и статистической обработке внут­ренних норм рентабельности проектов, сопоставимых с проектом оцениваемого объекта, цены продаж которых известны. Для оценки ставки необходимо смоделировать для каждого объекта-аналога в те­чение определенного (прогнозного) периода времени с учетом сце­нария наиболее эффективного его использования поток расходов и доходов, рассчитать внутреннюю норму рентабельности и получен­ные результаты обработать любым приемлемым в данном случае ста­тистическим способом или экспертным способом, например мето­дом взвешенного среднего, предварительно с помощью экспертов назначив вес каждой из полученных оценок ставок дисконтирова­ния. В целом алгоритм расчета ставки дисконтирования можно представить следующим образом:

1. Подбор объектов, сопоставимых с оцениваемым, с известными ценами продаж.

2. Расчет арендных ставок для сопоставимых объектов с учетом сценария их наиболее эффективного использования.

3. Моделирование потоков расходов и доходов для сопоставимых объектов. При этом стоимость реверсии объекта может быть принята равной стоимости покупки с учетом:

■ затрат на доведение объекта до наиболее эффективного ис­пользования;

■ инфляционного удорожания по сложному проценту;

■ удешевления вследствие естественного устаревания.

4. Расчет конечных отдач (внутренних норм рентабельности).

Определение ставки дисконтирования для оцениваемого объ­екта как средней или средневзвешенной из ставок конечных отдач сопоставимых объектов.