Учет в УК в рамках договора управления 7 страница

15 16 17 18 19 20 21

│актом КС-2 за сентябрь 2013 г. │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┼────────┼────────┼──────────┤

│Принята к учету сумма НДС со стоимости │ 19-3 │ 60-1 │ 46 800 │

│промежуточных результатов работ │ │ │ │

├────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┤

│ В октябре 2013 года │

├────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┤

│Сформированы затраты в виде стоимости │ 20-3 │ 60-1 │ 100 000 │

│принятых в полном объеме результатов работ │ │ │ │

│по капитальному ремонту крыши, выполненных │ │ │ │

│подрядной организацией в части, приходящейся│ │ │ │

│на октябрь 2013 г., согласно акту КС-2 │ │ │ │

│Принята к учету сумма "входного" НДС по │ 19-3 │ 60-1 │ 18 000 │

│выполненным работам в соответствующей части │ │ │ │

│НДС по выполненным в полном объеме работам │ 68-1 │ 19-3 │ 81 000 │

│принят к вычету │ │ │ │

│(16 200 + 46 800 + 18 000) руб. │ │ │ │

│Сумма предварительной оплаты зачтена в счет │ 60-1 │ 60-2 │ 106 200 │

│оплаты стоимости выполненных работ │ │ │ │

│Восстановлена сумма НДС, ранее принятая к │ 76-7 │ 68-1 │ 16 200 │

│вычету с предоплаты подрядных работ │ │ │ │

│Признана выручка по выполнению работ │ 62-1 │ 90-1 │ 590 000 │

│капитального характера │ │ │ │

│Начислен НДС с выполненных работ │ 90-3 │ 68-1 │ 90 000 │

│Сформирована себестоимость работ │ 90-2 │ 20-3 │ 450 000 │

│Сумма предварительной оплаты зачтена в счет │ 62-2 │ 62-1 │ 177 000 │

│погашения дебиторской задолженности │ │ │ │

│Сумма НДС, начисленная в бюджет с полученной│ 68-1 │ 76-7 │ 27 000 │

│предоплаты, принята к вычету │ │ │ │

│ В ноябре 2013 года │

│Поступили на текущий расчетный счет средства│ 51-1 │ 51-2 │ 413 000 │

│ремонтного фонда в размере неоплаченной │ │ │ │

│стоимости выполненных работ по капитальному │ │ │ │

│ремонту │ │ │ │

│(590 000 x 70%) │ │ │ │

│Дебиторская задолженность покрыта за счет │ 86-1 │ 62-1 │ 413 000 │

│средств целевого финансирования │ │ │ │

│(590 000 - 177 000) руб. │ │ │ │

│Погашена кредиторская задолженность перед │ 60-1 │ 51-1 │ 424 800 │

│подрядчиком │ │ │ │

└────────────────────────────────────────────┴────────┴────────┴──────────┘

Если капитальный ремонт проводится за счет средств собственников, ранее накопленных в соответствующем фонде, в учете УК имеют место три основные операции: формирование затрат на выполнение необходимых работ, своевременное признание выручки и расходование целевых средств. Согласно условиям примера собственники согласовали авансирование УК за счет средств ремонтного фонда. Поэтому еще до начала ремонтных работ (в июле 2013 г.) показывается перевод денежных средств со специального счета на текущий с одновременным списанием части целевого финансирования (в размере 30% стоимости работ) на кредиторскую задолженность (Дебет 86-1 Кредит 62-2). По окончании работ и приемки их результатов целевые средства расходуются на оплату оставшейся части выполненных работ. Учет названных операций не должен вызвать затруднений у бухгалтера, чего нельзя сказать об операциях по формированию себестоимости и выручки.

В описательной части данного раздела несколько раз повторялось, что выполнение капитального ремонта порой требует больше времени, чем выполнение работ текущего характера. При этом согласно содержанию ВСН 42-85(р) приемка в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий (их частей, очередей, отдельных элементов) производится после выполнения всех ремонтно-строительных работ. В условиях примера результаты работ по капитальному ремонту переданы заказчику (собственникам помещений в МКД) 31.10.2013. Тогда же признана выручка, сформирована себестоимость работ - в терминологии ПБУ 10/99 расходы признаны в отчетности (проводкой Дебет 90-2 Кредит 20-3). Вместе с тем расходы (в виде стоимости промежуточных результатов работ), связанные с проведением капитального ремонта, признавались в учете (проводкой Дебет 20-3 Кредит 60-1) по мере подписания предъявленных подрядчиком актов по форме КС-2. Основание - требование п. 6 ПБУ 1/2008 о приоритете содержания перед формой и условия п. 16 ПБУ 10/99 о признании в учете расхода, если:

- расход производится в соответствии с конкретным договором;

- сумма расхода может быть определена;

- имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет уменьшение экономических выгод организации. Такая уверенность имеется в случае, когда организация передала актив либо отсутствует неопределенность в отношении передачи актива.

НДС. В III квартале 2013 г. расчеты УК по НДС будут выглядеть следующим образом. При принятии на учет промежуточных результатов работ УК осуществляет записи не только по дебету счета 20-3, но и по дебету счета 19-3, поскольку информацию о величине налога можно почерпнуть из условий подрядного договора и первичной документации. Однако до принятия к учету работ в полном объеме "входной" налог по промежуточным результатам к вычету не принимается. Это следует из содержания Писем Минфина России от 03.06.2013 N 03-07-14/20231, от 05.03.2009 N 03-07-11/52 и ФНС России от 21.06.2013 N ЕД-4-3/11246@. Вывод основан на том, что объект налогообложения в виде передачи результатов работ возникает только по факту их выполнения в полном объеме (это следует из содержания ст. 39 НК РФ и ст. 753 ГК РФ). До этого момента подрядчик не должен начислять к уплате в бюджет НДС и предъявлять его сумму УК. В свою очередь, УК не вправе заявить налоговый вычет, даже если подрядчик вопреки изложенному выписал счет-фактуру на передачу промежуточного результата работ (Постановление ФАС ПО от 27.11.2012 по делу N А55-7521/2012). В данном налоговом периоде УК сможет использовать право на налоговый вычет только с перечисленной подрядчику предоплаты, если (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ):

- подрядчик выставил счет-фактуру на аванс;

- сумма оплаты, частичной оплаты подтверждена документально;

- договор между подрядчиком и УК содержит условие о предоплате.

Поскольку в июле 2013 г. УК получила от собственников аванс, с его суммы необходимо начислить налог к уплате в бюджет - Дебет 76-7 Кредит 68-1 (пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ).

В IV квартале 2013 г. УК применяет вычет НДС:

- со стоимости подрядных работ, принятых в полном объеме (проводка Дебет 68-1 Кредит 19-3), при выполнении общих правил (при наличии счетов-фактур и принятии товаров, работ, услуг на учет - п. 1 ст. 172 НК РФ);

- начисленного ранее с предоплаты (проводка Дебет 68-1 Кредит 76-7) (п. п. 3, 6 ст. 172).

Начисляется налог с реализации работ в полном объеме (Дебет 90-3 Кредит 68-1) (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ), а в сумме, принятой ранее к вычету при перечислении предоплаты подрядчику, - восстанавливается (Дебет 76-7 Кредит 68-1) в установленном пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ порядке.

Налог на прибыль. Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ средства собственников помещений в МКД, поступающие на счета УК на финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, являются целевыми и при условии организации раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования, при определении налоговой базы не учитываются.

Если в результате выполнения ремонтных работ за счет средств целевого финансирования сумма целевых средств превысит сумму фактических расходов, связанных с выполнением ремонта, образовавшаяся разница подлежит включению в состав внереализационных доходов (п. 14 ст. 250 НК РФ). Датой их признания считается дата, на которую получатель средств фактически использовал их не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись (пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ).

На дату выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества определяется финансовый результат по сделке, и если получена прибыль (экономия целевых средств), она подлежит налогообложению (Письмо Минфина России от 29.07.2013 N 03-03-06/1/30040). По условиям примера прибыль УК, полученная при выполнении капитального ремонта в октябре 2013 г., равна 50 000 руб. (это стоимость услуги строительного контроля без учета НДС). Она полностью покрыта средствами ремонтного фонда, следовательно, признается в составе внереализационных доходов. Разниц между бухгалтерским и налоговым учетом не возникает.

Выручка признается по мере готовности работ

Пример. Осенью 2013 г. при осмотре общего имущества УК зафиксировала серьезные повреждения крыши дома, требующие незамедлительного устранения. Согласно положению о ремонтном фонде за счет средств фонда финансируются в том числе неотложные работы по капитальному ремонту элементов общего имущества.

Размер фонда на 01.01.2013 составляет 600 000 руб. Задолженность собственников по взносам на капитальный ремонт отсутствует.

УК вправе получить предоплату неотложных работ в размере 30% сметной стоимости ремонта, включая услугу строительного контроля. Остальные 70% оплачиваются УК по решению собственников после приемки завершенных работ в соответствии с ВСН 42-85 (р). В октябре 2013 г. УК приняла решение о выполнении капитального ремонта крыши (жесткой кровли) подрядным способом и осуществила перевод денежных средств фонда в размере 177 000 руб. (в том числе НДС - 27 000 руб.) со специального счета на текущий. Право строительного контроля УК оставила за собой. Договор строительного подряда заключен 01.11.2013 с условием о предоплате работ в размере 20% цены договора, которая составляет 531 000 руб. (в том числе НДС - 81 000 руб.). В договоре выделены три этапа работ:

- результат 1-го этапа подлежит приемке-передаче по акту КС-2 25.11.2013, его стоимость составляет 106 200 руб. (в том числе НДС - 16 200 руб.). Это 20% всего объема работ по договору;

- результат 2-го этапа подлежит приемке-передаче по акту КС-2 25.12.2013, его стоимость составляет 306 800 руб. (в том числе НДС - 46 800 руб.). Это 58% всего объема работ по договору;

- результат 3-го этапа подлежит приемке-передаче по акту КС-2 27.01.2014, его стоимость составляет 118 000 руб. (в том числе НДС - 18 000 руб.). Это 22% всего объема работ по договору.

Приемка завершенных работ осуществляется согласно ВСН 42-85 (р): подрядчик уведомляет УК о выполнении работ в полном объеме, составляет справку о стоимости выполненных работ и затрат (КС-3), а УК в течение пяти рабочих дней осуществляет приемку результата работ рабочей комиссией с подписанием соответствующего акта и производит окончательный расчет.

Все работы выполнены подрядчиком в срок. Рабочая комиссия приняла результат работ, включая услугу строительного контроля стоимостью 59 000 руб. (в том числе НДС - 9000 руб.), 30.01.2014 по акту формы КС-11. Окончательные расчеты между собственниками и УК, УК и подрядчиком произведены 31.01.2014.

В связи с тем что сроки начала и окончания работ по ремонту крыши приходятся на разные отчетные годы, УК при признании выручки, расходов и определении финансового результата руководствуется ПБУ 2/2008. То есть выручка признается способом "по мере готовности", а готовность работ определяется по доле выполненного на отчетную дату объема работ в соответствии с актами подрядчика. УК отказалась от применения льготы по НДС.

В рабочем плане счетов УК:

- к счету 20 "Основное производство" открыт субсчет 20-3 "Капитальный ремонт общего имущества";

- к счету 46 "Выполненные этапы по незавершенным работам" открыт субсчет 46-1 "Выручка, не предъявленная к оплате";

- к счету 51 "Расчетные счета" открыты субсчета 51-1 "Текущий расчетный счет" и 51-2 "Специальный расчетный счет";

- к счету 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" открыты субсчета 60-1 "Расчеты за выполненные работы, оказанные услуги" и 60-2 "Авансы выданные";

- к счету 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" открыты субсчета 62-1 "Плата начисленная" и 62-2 "Авансы полученные";

- к счету 68 "Расчеты по налогам" открыты субсчета 68-1 "НДС" и 68-2 "Налог на прибыль";

- к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" открыты субсчета 76-6 "Взносы в ремонтный фонд" и 76-7 "Расчеты по НДС";

- к счету 86 "Целевое финансирование" открыт субсчет 86-1 "Ремонтный фонд".

В бухгалтерском учете УК будут сделаны следующие проводки:

┌────────────────────────────────────────────┬────────┬────────┬──────────┐

│ Содержание операции │ Дебет │ Кредит │ Сумма, │

│ │ │ │ руб. │

│ До 01.01.2013 │

│Начислены взносы в ремонтный фонд, │ 76-6 │ 86-1 │ 600 000 │

│подлежащие уплате собственниками │ │ │ │

│Поступили взносы на специальный расчетный │ 51-2 │ 76-6 │ 600 000 │