Извечные вопросы ЖКХ

- Высокий износ жилищно-коммунальной инфраструктуры;

- Профессиональное управление жилищным фондом;

- Ответственность собственников;

- Безответственность подрядчиков;

- Аварийное состояние жилья;

- Что такое управление многоквартирным домом?

- Как определить профессионализм управляющей организации?

- Какова ответственность собственников квартир за ненадлежащее содержание помещений?

- За что отвечает управляющая организация?

- Как повысить качество жилищно-коммунальных услуг?

- Как аккумулировать денежные средства на проведение капитального ремонта?

Представления об обязательствах сторон:

Управляющая компания думает над тем, как можно больше получить денег от собственников жилья и чтобы их хватило на выполнение необходимых ремонтных работ.

А собственник задумывается над тем, как можно меньше заплатить за содержание жилья, сэкономить деньги для того, чтобы их потом потратить с пользой для себя.

В связи с изложенным, возникают проблемы, требующие обязательного разрешения. Какие они?:

- В действующем законодательстве не отрегулированы вопросы качества управления жилищным фондом. Об этом свидетельствует неудовлетворённость собственников жилья качеством услуг, завышенные требования к управляющим организациям.

- Отсутствуют критерии оценки деятельности по управлению жилищным фондом. Управление жилищным фондом осуществляется непрофессионально и неэффективно.

На законодательном уровне не существует закрепленной терминологии: что такое управление? Какие услуги? и т.д. Управляющие организации имеют своё представление об обязательствах перед собственниками, а собственники имеют своё представление об этих обязательствах

Не разделена ответственность собственников и управляющих организаций за проголосованную не в полном размере плату за услуги по содержанию и ремонту МЖД. И отсюда - невозможность поддерживать дом в технически исправном состоянии.

Управляющие организации осуществляют неэффективное управление и не выстраивают отношений с собственниками. В результате чего сформировалась категория недобросовестных собственников, которые годами не платят за ЖК - услуги.

Чтобы преодолеть эти проблемы нам нужны:

1. Стандарты, относящиеся непосредственно к деятельности управляющих и эксплуатирующих организаций.

2. Стандарты обеспечения безопасной эксплуатации жилых зданий, обеспечения безопасного проживания граждан и относящиеся к работам на объекте управления.

3. Стандарты текущей и сезонной эксплуатации объекта управления (работы, услуги).

4. Стандарты перечней и порядков ведения документации на комплекс объектов недвижимости (жилые дома, земельные участки, объекты инженерной инфраструктуры, входящие в комплекс недвижимого имущества).

Первая группа стандартов:

Стандарты, относящиеся непосредственно к управляющим компаниям, эксплуатирующим организациям и их деятельности:

1. Стандарт управляющей (эксплуатирующей) организации, определяющий требования и критерии к таким организациям, уровень профессионализма, требования к персоналу.

2. Стандарт построения взаимоотношений с клиентами управляющей (эксплуатирующей) организации, в том числе сроки реагирования на жалобы, ответы на запросы, организация личного приема собственников в офисах организаций.

3. Стандарт, определяющий вопросы страхования имущества организации, общего имущества собственников, гражданской ответственности перед третьими лицами.

4. Стандарт, регламентирующий деятельность организации в области управления проектами реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов.

Вторая группа стандартов:

Стандарты обеспечения безопасной эксплуатации жилых зданий и обеспечения безопасного проживания граждан:

1. Стандарт перечней работ, проводимых при проведении осмотра (планового и внепланового технического осмотра), обследования, обслуживания, содержания (технического обслуживания) и ремонта (текущего, капитального, аварийного) общего имущества многоквартирного дома, диспетчерских служб и их обязанностей.

2. Стандарт формирования минимального необходимого перечня работ (услуг) для обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома (в соответствии с требованиями технического регламента «О безопасности зданий и сооружений).

3. Стандарт обслуживания объектов повышенной опасности жилого дома (внутридомовое газовое оборудование, лифт).

Третья группа стандартов:

Стандарты текущей и сезонной эксплуатации объекта управления (работы, услуги)

1. Стандарт готовности многоквартирных домов к эксплуатации в зимний период.

2. Стандарт допустимых сроков перебоя в предоставлении жилищно-коммунальных услуг для управляющих организаций, после превышения которых, наступает право перерасчета платежей за услугу или после превышения которых наступает аварийная ситуация на доме, особенно в зимних условиях эксплуатации.

Четвертая группа стандартов:

Стандарты перечней и порядков ведения документации на комплекс объекта недвижимости:

1. Стандарт технической документации на домовладение, в том числе, документации длительного хранения, порядок внесения изменений, хранения и передачи документации третьим лицам.

2. Стандарт передачи имущества после завершения действия энергосервисного контракта или его этапа.

3. Стандарт взаимодействия управляющей организации, КСК и общего собрания (протоколы по важным решениям).

В результате стандартизации получим:

Правительство РК своим постановлением установит стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами, что в свою очередь:

- Определит порядок ценообразования в сфере управления жилищным фондом на основе минимального Перечня обязательных работ.

- Снизит риск выбора недобросовестной управляющей организации или компании «однодневки».

- Установит минимальный уровень безопасности и перечень работ и услуг, который должны выполнять управляющие организации.

- Введет единые определения и содержания услуг и работ в сфере управления жилищным фондом.

- Распределит ответственность между собственниками и управляющими организациями.

- Выстроит взаимоотношения УК с другими участниками на рынке ЖКХ, в том числе с контрольными и надзорными органами.

- Стандарты деятельности по управлению МЖД – ключ к реорганизации системы отношений в сфере предоставления ЖК - услуг и повышению их качества.