Тема 4. Вещные права на жилые помещения

План лекции

1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.

2. Правовой режим общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

3. Права и обязанности пользователей жилых помещений жилищных кооперативов.

1. Вещным правам на жилое помещение посвящены ст. 288 – 293 ГК РФ и ст. 30 – 48 ЖК РФ. Граждане имеют право на приобретение жилого помещения в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости по различным законным основаниям. Одним из правовых оснований является приватизация жилого помещения, осуществляемая в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Законом РБ от 27.02.1992 г. № ВС – 10/44 «О приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан». Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе их депреватизировать.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом в соответствии с его назначением и в пределах его использования, которые установлены ГК РФ и ЖК РФ. Он несет бремя содержания данного помещения. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено законом. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа и в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрены соответственно ст. 33 и 34 ЖК РФ. Согласно ст. 293 ГК РФ собственник жилого помещения может быть лишен права собственности на жилое помещение.

2. Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и компетенция общего собрания этих собственников определены соответственно в ст. 36 – 48 ЖК РФ. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов определяется долей в общей собственности. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Детальная регламентация организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах предусмотрена нормами статей 166-191 раздела IX ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления им. В ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания, в ст. 45 – порядок его проведения, в ст. 46 – порядок принятия им решения, в ст. 47 – порядок проведения общего собрания в форме заочного голосования, в ст. 48 – процедура голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут объединяться в рамках товарищества собственников жилья (ТСЖ). Нормы раздела VI (ст. 135 – 152) ЖК РФ «Товарищество собственников жилья» определяют правовой статус указанной организационно-правовой формы юридического лица – субъекта гражданских (жилищных) правоотношений. По существу, воспроизведены положения ФЗ от 15.07.1996 г. № 72 «О товариществах собственников жилья», утратившего силу с 01.03.2005 года в связи с введением в действие ЖК РФ.

Управлению многоквартирными домами посвящены нормы раздела VIII (ст. 161 – 165) ЖК РФ. Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

3. Одним из способов удовлетворения потребностей граждан в жилище является получение ими жилых помещений для проживания в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативах (далее – жилищные кооперативы). Правовой статус жилищных кооперативов, являющихся юридическими лицами, правовое положение их членов и правовой режим имущества детально регламентированы в ст. 110 – 134 ЖК РФ. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в домах кооператива в соответствии с размером внесенного пая. Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяется уставом. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).

Схема № 7

Права и обязанности собственника жилого помещения

(ст. 30 ЖК РФ)