Приостановление и временное прекращение государственной регистрации

 

Приостановление государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество приостанавливается в следующих случаях:

1) по постановлению (определению) суда на основании исковых и иных заявлений (жалоб), поданных в суд;

2) в соответствии с актами прокурорского надзора до устранения нарушения закона;

3) в соответствии с Законом Республики Казахстан «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»;

4) для представления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со ст. 21 Закона о регистрации, если отсутствие необходимых документов не явилось основанием для отказа в приеме документов на регистрацию;

5) для получения разъяснений или истребования от государственных органов необходимой информации в связи с ее отсутствием в документах, исходящих от таких органов, или наличием противоречий в таких документах, если указанные обстоятельства не явились основаниями для отказа в приеме документов на регистрацию;

6) при несоответствии объекта регистрации, устанавливаемого на основании правоустанавливающих документов, и объекта регистрации, указанного в заявлении, для устранения противоречия между ними;

7) при неполной уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

8) если в течение трех рабочих дней с момента поступления электронной копии правоустанавливающего документа в информационную систему правового кадастра не поступило подтверждение об уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или об освобождении лица от уплаты сбора.

Электронная регистрация не приостанавливается в случаях для представления заявителем документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со ст. 21 Закона о регистрации, если отсутствие необходимых документов не явилось основанием для отказа в приеме документов на регистрацию; а также при несоответствии объекта регистрации, устанавливаемого на основании правоустанавливающих документов, и объекта регистрации, указанного в заявлении, для устранения противоречия между ними.

Решение о приостановлении государственной регистрации может быть принято регистрирующим органом с момента приема документов на государственную регистрацию до момента выдачи документа, но не позднее истечения срока государственной регистрации.

Если иное не установлено Законом о регистрации или судебным актом о приостановлении регистрации, регистрация приостанавливается до устранения обстоятельств, явившихся основанием для приостановления регистрации, но не более чем на один месяц. Если в течение одного месяца не будут устранены обстоятельства, явившиеся основанием для приостановления в регистрации, в государственной регистрации должно быть отказано.

Сведения о приостановлении регистрации вносятся в книгу учета документов, поступающих на регистрацию.

При приостановлении государственной регистрации регистрирующий орган в пределах своей компетенции имеет право от заявителя (уполномоченного представителя заявителя), иных физических или юридических лиц, в том числе государственных органов, запрашивать информацию, разъяснения и документы, если это необходимо для принятия решения.

При приостановлении регистрации регистрирующий орган должен направить заявителю (уполномоченному представителю заявителя) письменное уведомление с указанием причин и сроков приостановления, даты и регистрационного номера документа. В уведомлении должны быть указаны последующие действия заявителя для устранения причин приостановления регистрации и необходимые для этого сроки.

В случае электронной регистрации указанное уведомление, удостоверенное посредством электронной цифровой подписи регистрирующего органа, направляется в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии - на электронные адреса участников сделки.

Копия письменного уведомления о приостановлении регистрации и бумажная копия электронного уведомления подлежат хранению в регистрационном деле.

При приостановлении регистрации заявление может быть отозвано заявителем (уполномоченным представителем заявителя) в любое время. Приоритет отозванного заявления при этом утрачивается.

Государственная регистрация приостанавливается регистрирующим органом при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Для устранения таких сомнений регистрирующий орган обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Заявитель (уполномоченные представители заявителя) вправе представить дополнительные доказательства подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

В необходимых случаях для установления подлинности документов или достоверности указанных в них сведений документы могут быть направлены регистрирующим органом для проведения экспертизы.

Временное прекращение государственной регистрации. Заявитель может обратиться в регистрирующий орган с заявлением о временном прекращении регистрации прав (обременении прав) на принадлежащее ему недвижимое имущество в следующих случаях:

1) в целях предоставления своему контрагенту гарантии, что до момента регистрации соответствующих прав последнего на объект недвижимости не будут зарегистрированы права других лиц или новые обременения, возникающие по волеизъявлению любой из сторон;

2) при утрате правообладателем правоустанавливающего документа или в иных случаях, когда для него возникают необоснованные риски утраты прав на недвижимость помимо его воли, кроме случаев принудительного прекращения прав такого имущества по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан.

Регистрация прав (обременении) в целях предоставления своему контрагенту гарантии, что до момента регистрации соответствующих прав последнего на объект недвижимости не будут зарегистрированы права других лиц или новые обременения, возникающие по волеизъявлению любой из сторон, временно прекращается на срок не более 15 рабочих дней с момента подачи заявления.

В течение указанного срока заявление на регистрацию лица, в интересах которого временно прекращается регистрация, имеет приоритет перед другими заявлениями, поданными в указанный срок, кроме случаев, предусмотренных в пункте 4 настоящей статьи.

В течение сроков временного прекращения регистрации в целях предоставления своему контрагенту гарантии, что до момента регистрации соответствующих прав последнего на объект недвижимости не будут зарегистрированы права других лиц или новые обременения, возникающие по волеизъявлению любой из сторон, регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество на основании заявлений, поданных на регистрацию до временного прекращения регистрации, а также устанавливаемых на основании решений судов, актов государственных органов или в иных случаях, не зависящих от воли правообладателя, а также регистрация уведомлений, предусмотренных настоящим Законом, и юридических притязаний осуществляется в общем порядке.

При утрате правообладателем правоустанавливающего документа или в иных случаях, когда для него возникают необоснованные риски утраты прав на недвижимость помимо его воли, кроме случаев принудительного прекращения прав такого имущества по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, регистрация прав (обременении прав) на недвижимое имущество, которые возникают по волеизъявлению правообладателя, временно прекращаются до момента отзыва правообладателем заявления о временном прекращении регистрации. В остальных случаях регистрация осуществляется в общем порядке.

 

Отказ в регистрации.

Отказ в регистрации права (обременении) на недвижимое имущество следует отличать от отказа в приеме документов, поступающих на государственную регистрацию. Так, отказ в приеме документов, поступающих на государственную регистрацию, допускается по следующим основаниям:

1) обращение ненадлежащего лица либо в связи с отсутствием документов, удостоверяющих личность заявителя или его уполномоченного представителя;

2) наличие в документах подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных неоговоренных исправлений;

3) неправильное заполнение форм заявлений, подаваемых на регистрацию;

4) представление заявителем неполного пакета документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии с требованиями, установленными п.п. 2, 3 и 3-1 ст. 21 Закона о регистрации;

5) представление документов, форма и содержание которых не соответствуют законодательству Республики Казахстан;

6) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права (обременения прав).

В случае отказа в приеме документов в книге учета документов, поступающих на регистрацию, запись о приеме документов не производится. По требованию заявителя орган, осуществляющий прием документов на регистрацию, выдает уведомление с указанием причин отказа. Копии такого уведомления, заявления о регистрации и прилагаемых к нему документов подлежат хранению в порядке, установленном уполномоченным органом.

Отказ в приеме документов на регистрацию может быть обжалован в вышестоящий государственный орган или в суд.

При устранении оснований для отказа в приеме документов документы на регистрацию подаются в общем порядке.

Отказ в государственной регистрации осуществляется в следующих случаях:

1) при несоответствии субъектов и объектов правоотношений, вида права или обременения права на недвижимое имущество и иных объектов регистрации либо оснований их возникновения, изменения или прекращения требованиям законодательства;

2) при представлении заявителем неполного пакета документов, необходимых для государственной регистрации в соответствии со ст. 21 настоящего Закона, если необходимые документы не были представлены при приостановлении государственной регистрации;

3) при представлении на регистрацию документов, по форме и содержанию не соответствующих требованиям законодательства;

4) при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации, за исключением случаев, предусмотренных п. 1-1 ст. 31 Закона о регистрации;

5) на основании судебного акта, вступившего в законную силу;

6) если в течение сроков приостановления регистрации не были устранены обстоятельства, явившиеся основаниями для приостановления;

7) при несоответствии ранее возникшего права законодательству, действовавшему в момент его возникновения, если объектом регистрации являются переход, изменение, прекращение или установление обременения в отношении такого права;

8) при обращении за регистрацией прав и обременений прав на недвижимое имущество, принадлежащее государственной исламской специальной финансовой компании, за исключением регистрации права собственности уполномоченного органа по государственному имуществу и права аренды уполномоченного органа соответствующей отрасли.

Отказ в государственной регистрации при наличии обременений, которые исключают государственную регистрацию права или иного объекта государственной регистрации не осуществляется при регистрации:

1) возникновения прав на недвижимое имущество за лицом, в интересах которого зарегистрировано имеющееся обременение, в случае отсутствия иных обременений;

2) перехода прав на недвижимое имущество в порядке наследования;

3) перехода права на управление имуществом должника реабилитационному либо банкротному управляющему;

4) перехода прав на недвижимое имущество, на которое зарегистрировано обременение в виде права пользования;

5) права на долю в общем имуществе;

6) изменения сведений о правообладателе, содержащихся в регистрационном листе правового кадастра;

7) изменений идентификационных характеристик объекта недвижимости, не влекущих его разделение (объединение) или изменение целевого назначения;

8) изменений условий договоров, не влекущих увеличение суммы залоговых обязательств;

9) уведомлений о невыполнении обязательств, обеспеченных залогом;

10) уступки прав (требований) по договорам залога недвижимого имущества, в отношении которого зарегистрированы со стороны третьих лиц или государственных органов арест, ограничения (запрещения) на пользование, распоряжение недвижимым имуществом или на выполнение определенных работ, налагаемые государственными органами в пределах их компетенции, иные обременения прав на недвижимое имущество, предусмотренные законами Республики Казахстан, при наличии соответствующего указания в договоре об уступке прав (требований) (в том числе в договоре об одновременной передаче активов и обязательств) о наличии возможных обременений.

В случае регистрации перехода прав при наличии обременений регистрирующий орган должен в течение семи рабочих дней со дня подачи заявления на регистрацию уведомить залогодержателя или соответствующий уполномоченный орган, по решению которого наложено ограничение, о произведенной регистрации.

При отказе в регистрации по основаниям, предусмотренным Законом о регистрации, в документации регистрирующего органа о приеме документов делается соответствующая отметка об отказе с указанием причин.

При отказе в государственной регистрации регистрирующий орган должен направить заявителю уведомление с указанием причин отказа, даты и регистрационного номера документа не позднее истечения срока государственной регистрации.

В случае электронной регистрации указанное уведомление, удостоверенное посредством электронной цифровой подписи регистрирующего органа, направляется в единую нотариальную информационную систему, а также при наличии - на электронные адреса участников сделки.

Копии письменного уведомления об отказе в регистрации и других документов, представленных заявителем в регистрирующий орган, а также бумажная копия электронного уведомления об отказе в регистрации подлежат хранению в регистрационном деле.

Отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть обжалован в установленном порядке в суд.

В п. 5 ст. 118 ГК РК как и Закон о регистрацииустанавливается судебный порядок обжалования отказа в государственной регистрации права на недвижимость либо необоснованного уклонения от регистрации.

Субъекты, которые могут отказывать в государственной регистрации или необоснованно уклоняться от нее, различны. Отказ в государственной регистрации осуществляется регистрирующими органами, в то время как уклонение от регистрации относится к участкам сделки, правообладателям и иным возможным заявителям.

В ГК не устанавливаются основания для отказа в государственной регистрации. Как уже отмечалось, в настоящее время Закон о регистрации прав на недвижимость дифференцировал основания для отказа в приеме документов (ст. 25) и основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 31). Отказ в приеме документов осуществляется на стадии приема документов, в то время как отказ в государственной регистрации допускается только после того, как документы приняты на регистрацию и при проверке документов обнаружены основания для отказа в регистрации.

Соответственно, основания для обжалования отказа в государственной регистрации возникают после получения уведомления регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации. Вместе с тем, необходимо учитывать, что основания для отказа в государственной регистрации могут быть устранены и заявление может быть подано повторно в общем порядке. Однако, не всякое основание отказа в государственной регистрации может быть устранено. Так, например, если иностранному гражданину, который не имеет вид на жительство в РК, отказано в регистрации права собственности на жилище, то данное основание отказа в регистрации не может быть устранено, если такой гражданин не приобретет гражданство РК или вид на жительство. Если же основанием для отказа, например, было представление неполного пакета документов, то при представлении недостающих документов, заявление может быть подано повторно. Однако, такое заявление теряет приоритет по отношению всех ранее поданных заявлений.

Вместе с тем, в практике регистрирующих органов допускаются смешение оснований для отказа в приеме документов и отказа в регистрации.

Так, судом первой инстанции установлено, что ТОО А. на основании договора купли-продажи от 25.03.2011 г. приобрело у ТОО Л. гараж с земельным участком. Заключенная между сторонами сделка нотариально не была удостоверена и в таком виде она была представлена в регистрирующий орган для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Регистрирующий орган отказал в регистрации.

Указанные действия регистрирующего органа суд первой инстанции признал незаконными, так как они противоречат требованиям закона.Постановлением Суда апелляционной инстанции от 21.09.2011 г, кроме того, обосновано, что в ст. 31Закона о регистрации прав на недвижимость предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, под который приводимые регистрирующим органом обстоятельства не подпадают. При изложенных обстоятельствах, считает, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в части признания отказа в государственной регистрации недействительным. Вместе с тем исковые требования обязать зарегистрировать договор купли-продажи на гараж от 25.03.2011 г. судом оставлены без удовлетворения, поскольку для регистрации прав на недвижимое имущество при условии, что сделка нотариально не удостоверена, необходимым и обязательным критерием в соответствии с требованиями с п. 4 ст. 21 Закона является проверка подлинности подписей лиц, совершивших сделку, их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению. Судом было установлено, что такая процедура по проверке подлинности подписей лиц, их дееспособности (правоспособность), соответствие их воли волеизъявлению регистрирующим органом не проводилась, следовательно, такую сделку без соблюдения обязательной предварительной вышеприведенной процедуры нельзя зарегистрировать[170].

Вместе с тем, необходимо учитывать, что подача заявления о регистрации права собственности на основании сделки, не удостоверенной в нотариальном порядке, на основании подп. 1 п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость должна была стать основанием для отказа в приеме документов, а не отказа в регистрации.