Розірвання договору найму житла

1. Ремонт житла, плата за користування житлом за договором найму житла

Поточний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймач, якщо інше не встановлено договором.

Капітальний ремонт житла, переданого у найм, зобов'язаний здійснювати наймодавець, якщо інше не встановлено договором.

Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом, не допускається без згоди наймача.

Оскільки договір майнового найму є оплатним, за користування майном справляється плата. Розмір оплати погоджується сторонами. Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.

Він може визначатися в законодавчому порядку, якщо сторони не погодили інше. В такому разі за основу береться споживча вартість речі, її цінність, тривалість користування тощо.

Плата може вноситися в грошовій або натуральній формі. Вибір конкретної форми залежатиме від згоди сторін. Сторони можуть періодично переглядати розмір плати за оренду, що може бути передбачено договором, а також визначати порядок зміни розміру плати. Наймач вправі вимагати зменшення плати, якщо можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, незалежні від наймача. Це може бути вплив непереборної сили, зміна законодавства, акти органів управління.

Сторони вправі самостійно визначати періодичність сплати орендних платежів. Якщо вони не визначать порядок і строки платежів, останні здійснюються щомісячно. Плата справляється за час, протягом якого наймач користувався майном, переданим в оренду. Якщо з незалежних від волі наймача обставин користування майном було неможливим, плата за користування не справляється. Це може бути несвоєчасне передання об'єкта оренди, непідготовленість з вини наймодавця майна до використання за цільовим призначенням тощо. Визначальним є те, що зазначені обставини не залежать від волі наймача.

2. Розірвання договору найму житла.

Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Стаття, що коментується, присвячена підставам і порядку розірвання договору найму житла. Вказаний порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою наймача або наймодавця.

Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшукання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов'язок доведення цього факту лежить на наймачеві.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому (про непридатність житла для постійного проживання див. коментар до ст.ст. 379, 380 і 382 ЦК). У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов'язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Частина 2 ст. 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав носить вичерпний характер і розширеному тлумаченню не підлягає. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобов'язання у встановлений строк (термін), на засадах обов'язковості договору для виконання сторонами (див. коментар до ст.ст. 526, 530, 612, 629 ЦК).

Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, за порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо, а також у бездіяльності відносно виконання обов'язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обов'язок наймача щодо усунення допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наймодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. У цьому разі наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов'язок доведення необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншим особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей.

Разом із тим виникає питання про збереження за наймачем, іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їхньої тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатися як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів — це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випадку — це тривала, повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Згідно зі ст. 653 ЦК, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов'язання припиняються з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Розірвання договору найму житла є підставою позбавлення житла. Стаття 826 ЦК передбачає один з правових наслідків розірвання договору найму житла. Таким наслідком є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Необхідність постанови рішення суду про виселення зумовлене конституційною вимогою, що міститься б ст. 47 Конституції України та ст. 311 ЦК. Відповідно до вимог ч.і ст. 144 ЦПК позивач вправі об'єднати в одній позовній заяві кілька вимог, пов'язаних між собою. Позовні вимоги про розірвання договору найму житла і вимоги про виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, безумовно, пов'язані між собою. Перша вимога визначає долю позовної вимоги про виселення. Очевидно, що, виходячи з інтересів наймодавця, доцільно об'єднувати в одній позовній заяві вимоги про розірвання договору найму житла і про виселення. Відповідачами у таких справах мають бути наймач і всі повнолітні особи, які проживали у помешканні. Хоча в ст. 826 говориться про проживання вказаних осіб у минулому часі, підлягають виселенню й особи, які продовжують жити після розірвання договору. Виселення наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, може полягати в звільненні житла від майна цих осіб, позбавлення їх реєстрації за цією адресою.

Запитання для закріплення та повторення матеріалу:

1.Хто повинен здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм?

2.В який строк наймач повинен вносити плату за договором найму (оренди) житла?

3.У якому разі договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця?