2013-12-31
674
Расскажите о группах принципов оценки недвижимости и их содержании.
Заключение брачного контракта. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, в отношении которого заключен брачный контракт (Семейный кодекс РФ гл.47)
Передача на хранение. Оц-ик опр-ет ст-сть передаваемого на хранение объекта. (ГК РФ гл.47)
Организация коммерческой концессии. Оц-ик опр-ет ст-сть передаваемого объекта (ГК РФ гл.54)
Обоснование инвистиц. проекта. Оц-ик рассчитывает ст-сть такого проекта, т.е. определяет эффективность денежных вложений (Закон Об инвестиционной деятельности в РФ)
Передача в доверительное управление Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, передаваемого в доверительное управление (ГК РФ ст.38,209)
Расчет доли имущественных прав. Оц-ик опр-ет ст-сть части принадлежащей отдельному собственнику (ГК РФ)
Проведение ликвидации. Оц-ик опр-ет ликвидац-ю ст-сть предприятия (ГК РФ и ФЗ РФ О несостоятельности (банкротстве))
Проведение конфискаций. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего конфискации,т.е. принудительное и безвозмездное изъятие имущ-ва в соб-ть гос-ва. (УК РФ)
Расчет величины пошлины. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, на основе кот-го указ-ся цена иска и рассчит-ся гос.пошлина (Закон РФ О гос.пошлине)
Определение налогооблагаемой базы. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, на основе кот-го осущ-ся обязательный платеж, взимаемый гос-ом с физич-х и юрид-х лиц (Налоговый кодекс РФ, ЗК РФ, ФЗ РФ О налогах на имущество)
Проведение выкупа. Оц-ик опр-ет ст-сть выкупаемого имущ-ва.(ГК РФ и другие нормативные акты)
Осуществление раздела имущества. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего разделу.(ГК РФ гл. 16)
Организация лизинга. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва передаваемого в лизинг (ГК РФ гл.34)
8.Передача в залог. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва передаваемого в залог.(Закон РФ«О залоге(ипотеке)»)
11.Заключение договора страхования. Оц-ик опр-ет ст-сть имущ-ва, подлежащего страхованию д/ опр-я тарифов и размеров страхового взноса (ГК РФ гл.48 и Закон РФ «Об организации страхового дела в РФ»)
Обязательный случай проведения оценки:
1. при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям:
- при передачи в доверительное, аренде, приватизации
-при использовании объектов в качестве залога
- при продаже или ином отчуждении таких объектов
-при переуступке долговых обязательств, связанных с такими объектами
-при передаче объектов в качестве вкладов в уставной капитал
2. при возникновении споров о стоимости объекта оценки
Две группы принципов:
I. принципы,основанные на представлениях потенциального собственника, включают в себя три принципа:
1) принцип полезности, – которая означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его полезность, а значит и стоимость.
С точки зрения сравнительного подхода этот принцип раскрывается следующим образом, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего той же полезностью.
С точки зрения затратного подхода за продаваемый объект недвижимость не целесообразно платить больше, чем стоит новое строительство аналогичного объекта в приемлемые сроки.
С точки зрения доходного подхода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно такой же доход.
2) принцип замещения –определенное количество однородных по полезности и доходности ОН будут пользоваться самым высоким спросом.
Этот принцип связан с установлением верхней границей стоимости объекта недвижимости, которая будет обусловлена затратами на строительство заменяющие собственности в приемлемые сроки.
1) принцип ожидания – определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства, от использования объекта включая выручку, от последующей перепродажи ожидает получить потенциальный собственник или польз-ль.
II. принципы, обусловленные действием рыночной среды, включают следующие четыре принципа:
1) принцип спроса и предложения – он означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения (обусловленной природной ограниченностью земельных участков), а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию улучшений).
2) принцип конкуренции – он означает, что цены на объект недвижимости устанавливаются постоянным соперничеством субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.
3) принцип соответствия –максимальная стоимость объектов недвижимости возникает тогда, когда имеется разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования.
Этот принцип проявляется через прогрессию и регрессию:
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости.
Эффект регрессии имеет место, когда ОН характеризуется излишними улучшениями; назначение ОН не соответ.его местополож-ю;
4) принцип изменения внешней среды – предполагает, что при оценке объектов недвижимости должны учитываться возможные изменения экономических, социальных и юридических условий при которых они используется, а также учет внешнего окружения и перспективы развития района необходимы.
