2018-03-09
79
Земельный кодекс РФ предусматривает особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), их аренды (ст. 22), сервитутного использования (ст. 23) и т.д. Важным источником регулирования оборота земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения являются Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также одноименные законы субъектов РФ.
При использовании земельного участка его собственник имеет права: 1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ; 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; 3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; 4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
|
|
|
Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев передачи земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование (ст. 40 ЗК РФ).
Объектом права частной собственности на землю выступают земельные участки. Земля является природным ресурсом, основой жизни и деятельности человека (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ) и в то же время недвижимым имуществом, объектом права, основой градостроительной, сельскохозяйственной и иной человеческой деятельности; выполняет важнейшие социальные, экологические и экономические функции <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о понимании земли в широком и узком смыслах см.: Чубуков Г.В. Земельное право России: Учебник. М., 2005. С. 8, 9; Дегтев А.В. Земля как объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. 2005. N 8. С. 23.
Для земли как специфической недвижимой вещи характерны:
1) нерукотворность (она создана без участия человека), незаменимость, неперемещаемость, невосполнимость, неуничтожаемость, непотребляемость; 2) преимущественно публичный характер ее использования; 3) многочисленность ограничений и обременений, исключение участков недр и некоторых категорий земель из оборота, ограничение оборота; 4) деление земель на категории по целевому назначению, зонирование <1>.
|
|
|
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Статья С.А. Боголюбова "Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства" включена в информационный банк согласно публикации - "Журнал российского права", 2010, N 1.
<1> См.: Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Проблемы совершенствования гражданского законодательства: Материалы ежегод. науч. чт. памяти проф. С.Н. Братуся / Отв. ред. В.М. Жуйков. М., 2010. С. 59.
Н.Н. Алексеев писал: "В отличие от других объектов земля единственна и невосстановима. Землю нельзя вновь произвести, как всякое другое орудие производства, ее в некоторых отношениях можно только поддерживать в известном состоянии, не истощая и не расхищая. Земля есть основной плацдарм, на котором происходит история государства, она есть необходимое естественное условие государственной жизни" <1>.
--------------------------------
<1> Алексеев Н.Н. Русский народ и государство. С. 266.
Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами <1>. Так, в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к индивидуальным характеристикам земельного участка относятся: кадастровый номер участка, его месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. В кадастре недвижимости должны также содержаться сведения: о вещных правах на земельный участок; об их ограничениях и обременениях; о кадастровой стоимости участка; о лесах, водных и иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка; о категории земель, к которой отнесен земельный участок; о разрешенном использовании участка (ст. 7).
--------------------------------
<1> Концепция гражданского законодательства 2009 г. предлагает определять земельный участок как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О земельном кадастре" определял земельный участок как часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (ст. 1).
Большую помощь в индивидуализации земельных участков, определении их границ оказывают нормы Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", а также Правил кадастрового деления территории Российской Федерации, Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660.
Правовой режим отдельных видов земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). С учетом целевого назначения земли подразделяются на несколько категорий, включая земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения (гл. 14 - 18 ЗК РФ).
Актуальным вопросом для нашей страны остается реализация правового принципа "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов".
|
|
|
В.В. Чубаров верно отмечает, что римский принцип "superficies solo cedit" ("все, что на поверхности, следует за земельным участком") реализуется в законодательстве РФ по трем направлениям: 1) приоритет зданий, строений, иных объектов недвижимости перед земельными участками, на которых эти объекты находятся <1>; 2) независимое друг от друга (самостоятельное) участие земельных участков и иных объектов недвижимости в обороте; 3) приоритет земельных участков перед расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями <2>.
--------------------------------
<1> См.: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8.
<2> См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. С. 258 - 271.
Несмотря на то что Земельный кодекс РФ установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому "все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами" (подп. 5 п. 1 ст. 1) <1>, его воплощение в жизнь не всегда возможно, поскольку нормы Гражданского кодекса РФ не рассматривают здания, строения, сооружения и земельный участок, на котором находятся эти объекты, единым объектом, допуская возможность принадлежности земельного участка и находящейся на нем недвижимости разным собственникам <2>.
--------------------------------
<1> Строительство зданий, сооружений допускается лишь на земельном участке, предоставленном застройщику в установленном законом порядке. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
<2> См. подробнее: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 2. С. 95 - 114.
|
|
|
Концепция развития гражданского законодательства 2003 г. отмечала, что действующее законодательство РФ в той части, в какой оно призвано регулировать отношения собственности на земельные участки и на расположенные на них здания, сооружения или иные объекты недвижимого имущества и оборот этих участков и зданий, внутренне противоречиво. Оно рассматривает земельные участки, с одной стороны, как самостоятельные и участвующие в обороте вполне независимо друг от друга объекты, для которых могут быть установлены различные правовые режимы, а с другой - как физически и юридически взаимосвязанные виды недвижимого имущества. В частности, Земельный кодекс РФ не проявляет должной последовательности в реализации принципа единства земельного участка и иных объектов недвижимости, расположенных на нем <1>.
--------------------------------
<1> Названная Концепция констатировала, что необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого либо вещного или обязательственного института, а если собственник здания и собственник земельного участка совпали в одном лице, их разделение впоследствии не допускается, за исключением случаев, прямо установленных в законе: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд будет сопровождаться выкупом расположенных на нем зданий только в том случае, когда использование земельного участка в целях, в которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на здание (п. 1 ст. 239 ГК РФ); в случае, когда здание находится на земельном участке, изъятом из гражданского оборота, оно все же может быть отчуждено, и новый собственник здания приобретет другое, отличное от права собственности, право на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Исследовательский центр частного права / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 90.
Е.А. Суханов пишет, что земля как недвижимость по российскому праву до сих пор не является главной вещью в отношении находящихся на ней строений и сооружений, а принцип единства, провозглашенный в Земельном кодексе РФ, реализуется крайне непоследовательно: 1) неудачная формулировка Земельного кодекса РФ дает возможность толковать этот принцип, как правило, о том, что именно здание определяет судьбу земельного участка, а не наоборот; 2) установлены довольно серьезные исключения из этого правила (п. 4 ст. 35); 3) в Кодексе появляется некое "право на использование части земельного участка", возникающее у приобретателя здания, строения и сооружения, которое находится на чужом земельном участке (п. 1 ст. 35) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 184; Суханов Е.А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. С. 82; Проблемы совершенствования кодификации российского гражданского законодательства // Актуальные вопросы российского частного права: Сб. ст., посвященных 80-летию со дня рождения проф. В.А. Дозорцева. М., 2008. С. 23.
По справедливому замечанию Е.В. Максимовой, переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение (либо наоборот) - одна из наиболее спорных проблем земельного законодательства, поскольку законодатель зачастую недостаточно последовательно подходит к регулированию одних и тех же отношений в различных законодательных актах. Она сетует на то, что по Гражданскому кодексу РФ в одних сделках здание и земельный участок выступают как одно целое, в других - как два самостоятельных объекта; существуют необоснованные различия в регулировании одних и тех же сделок, совершаемых со зданием и с земельным участком; предусматривается значительное число исключений, при которых допускается оборот зданий без оборота земельных участков; присутствуют прямые противоречия между нормами различных нормативных актов, регулирующих одни и те же отношения, и т.д. <1>.
--------------------------------
<1> См.: Максимова Е.В. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение или сооружение // Экологическое право. 2004. N 5. С. 34.
Создавшаяся ситуация, по мнению Е.А. Барановой, связана с унаследованным от греческого (восточного) права российской правовой доктриной и законодательством принципом разделения по горизонтали собственности на недвижимость (на земельный участок и постройки). Вызвана она и особыми историческими условиями развития права в России: признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота в советском праве, продолжительным отсутствием четкого законодательного регулирования отношений с землей в российском пореформенном праве. По мнению ученого, наиболее рациональной моделью юридического соединения земельного участка с недвижимыми (неподвижными, прочно связанными с ним) объектами является конструкция единой вещи. Сохранение для экономически взаимосвязанных объектов (земельного участка и прочно связанных с ним строений) двух равных по объему прав нецелесообразно. Введение же в российское право конструкции единого объекта могло бы значительно упростить и стабилизировать поземельный оборот <1>.
--------------------------------
<1> См.: Баранова Е.А. К вопросу о понятии единого объекта недвижимости в гражданском праве Германии // Законодательство и экономика. 2004. N 12. С. 23.
О.М. Козырь и А.А. Маковская для случаев, когда земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимого имущества находятся в собственности одного лица, предлагают установить правило, согласно которому земельный участок и расположенные на нем объекты хотя и не рассматриваются в качестве единого объекта гражданских прав, но в гражданском обороте, когда речь идет о возможном отчуждении здания или земельного участка, должны выступать вместе. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению: здание или земельный участок. Смысл правового режима "единого объекта" в данном случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания и они должны переходить от одного лица к другому одновременно <1>.
--------------------------------
<1> См.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы).
Концепцию единого объекта, сложной вещи, состоящей из земельного участка и прочно связанных с ним иных объектов, предлагает и И.Д. Кузьмина <1>.
--------------------------------
<1> См.: Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий, сооружений как объектов недвижимости // Цивилистические исследования. Вып. 1 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М., 2004. С. 204.
Сложность возникшей ситуации объясняется различными подходами российского законодателя к решению обсуждаемой проблемы, его приверженностью законодательству Германии, Франции, США, различающемуся способами регулирования отношений недвижимости. За рубежом существуют концепции соотношения объектов недвижимости как основной вещи и принадлежности, как земельного участка и ее составляющих вещей, как земельного участка и других объектов, служащих земельному участку или другим объектам недвижимости по назначению, и т.д. В длительный период существования исключительной собственности Советского государства на землю главным объектом считались расположенные на земельном участке здания, сооружения, строения, судьбе которых следовал земельный участок. Земельный оборот в нашей стране был введен намного позже, чем оборот зданий, строений, сооружений, расположенных на публичных землях, и до настоящего времени цивилистическая доктрина земельного участка с находящимися на нем постройками как единого объекта недвижимости не обоснована должным образом.
Нам представляется, что должна возобладать концепция приоритета земельного участка как основы сложного комплекса - объекта недвижимости. В Гражданском кодексе РФ должна быть реализована модель единого объекта недвижимости, возникающего при совпадении в одном лице собственника земельного участка и собственника находящегося на нем иного недвижимого имущества. Дальнейшее отчуждение земельного участка не должно осуществляться без находящегося на нем объекта недвижимости.
В целях достижения поставленной задачи и понимания земельного участка как объекта недвижимости необходимо в полной мере учитывать отечественный и зарубежный опыт.
Римское частное право предусматривало наряду с движимыми вещами недвижимые телесные вещи (res inmobiles). К недвижимым вещам относились земельные участки (solum, res soli, fundi, praedia) и все то, что с ними было естественно или искусственно соединено так, что не могло быть отделено без повреждения сущности или формы - растения и строения, находившиеся на поверхности участка (ager - в деревне, area - в городе). Составные участки участка или строения (песок, мел, деревья, уголь и т.п.) лишались свойства недвижимой вещи в случае отделения от участка и не переходили к приобретателю участка <1>.
--------------------------------
<1> См.: Барон Ю. Система римского гражданского права. С. 132.
Германское гражданское уложение 1896 г. к существенным составным частям земельного участка относит вещи, прочно связанные с землей, в частности строения, продукты земельного участка, соединенные с почвой, а также вещные права, связанные с правом собственности на земельный участок. Они не могут быть отделены один от другого без разрушения или иного существенного изменения, быть предметом отдельных прав. К составным частям земельного участка не относятся вещи, связанные с землей для временных целей <1>. Аналогичные нормы есть в швейцарском Гражданском кодексе 1907 г.
--------------------------------
<1> См.: § 93 - 95 ГГУ. Также см.: Основные институты гражданского права зарубежных стран / Отв. ред. В.В. Залесский. М., 2009. С. 165, 166.
Гражданский кодекс Италии дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу: земля, водные источники, ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все то, что естественным или искусственным образом оказывается на земле <1>.
--------------------------------
<1> См.: Основные институты гражданского права зарубежных стран / Отв. ред. В.В. Залесский. С. 66.
Гражданский кодекс Нидерландов включает в состав недвижимых вещей землю, извлеченные из нее полезные ископаемые, растения на корню, здания и сооружения, соединенные с землей, все остальные вещи относятся к движимым вещам <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. С. 318, 319.
Французское законодательство объявляет "недвижимым имуществом по природе" земельные участки, строения, а также мельницы, урожай на корню и плоды, не снятые с деревьев, различает "недвижимое имущество в силу своего назначения", к которому относит сельскохозяйственных животных, инвентарь, голубей, кроликов, солому, удобрения и т.п. Иными словами, законодатель объявляет недвижимым имуществом вещи, недвижимые по своей природе (земельные участки, строения) или по своему назначению <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданский кодекс Франции (Кодекс Наполеона) / Пер. с фр. В. Захватаева; отв. ред. А. Довгерт. С. 227, 228; Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 38.
Непросто обстоит дело с англо-американским пониманием недвижимости (realty). Термины "движимое" и "недвижимое имущество" в Великобритании и большинстве штатов США отсутствуют и применяются судами указанных стран только в случаях, когда речь идет об отношениях с иностранным элементом, регулируемых нормами международного частного права. В английском праве исторически сложилось деление имущества на реальное (real property) и персональное (personal property). К первому виду относится имущество, в отношении которого может быть предъявлен реальный иск (иск о восстановлении владения), ко второму виду относится имущество, защищаемое персональным иском (иск, направленный на получение денежной компенсации).
В настоящее время английское законодательство и судебная практика включают в понятие реального имущества землю и имеющие с ней существенную связь здания, сооружения, растения, урожай на корню, постоянные принадлежности земли, зданий, сооружений, которые не могут быть отделены без повреждения земли или здания, сооружения, а также все права, связанные с землей и возведенными на ней зданиями, сооружениями. Иное имущество относится к персональному <1>.
--------------------------------
<1> См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. Т. 1. С. 319, 320; Безбах С.В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Англии и в США: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 7, 11.
Впервые в российском законодательстве термин "недвижимость" упоминается в Указе Петра I о единонаследии 1714 г. Свод законов Российской империи (ст. 383 ч. 1 т. X) также различал движимые и недвижимые вещи, но не указывал их отличительные свойства.
Г.Ф. Шершеневич писал, что теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому, способны ли они к перемещению без их уничтожения или повреждения <1>, а Л.А. Кассо подчеркивал, что "вещь, не подлежащая перенесению с одного места на другое, - это недвижимость; недвижимостью является, таким образом, прежде всего земля и, кроме того, все, что с нею постоянно и неразрывно связано" <2>.
--------------------------------
<1> См.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). С. 96.
<2> Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 1.
Проект Гражданского уложения России предлагал признавать недвижимым имуществом "земли, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как то: дома, заводы, фабрики, мосты, плотины" <1>.
--------------------------------
<1> Проект предлагал, чтобы в состав недвижимого имущества (имение) входили "земельные участки, застроенные и незастроенные или находящиеся под дорогами или водами, а также сокровенные в недрах земли ископаемые, стоящие на корню деревья и прочие произрастения, пока они от земли не отделены", а также сервитуты. Временные подвижные или переносные постройки или сооружения признавались движимым имуществом. Вещи, предназначенные служить целям недвижимого и движимого имущества и связанные с ним своим назначением, признавались его принадлежностями (ст. ст. 33 - 38). См.: Гражданское уложение. Кн. 1. С. 93 - 99.
В советском законодательстве термин "недвижимое имущество" отсутствовал <1>. Лишь Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. восстановили деление имущества на движимое и недвижимое, провозгласив недвижимым имуществом земельные участки и то, что с ними прочно связано (недвижимость по природе). В примерный перечень недвижимого имущества Основы включили здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, а также иное имущество, которое может быть отнесено к недвижимому в силу закона (ст. 4).
--------------------------------
<1> Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. констатировал, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".
Часть первая Гражданского кодекса РФ отнесла к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) земельные участки, участки недр <1> и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Также к недвижимым вещам были отнесены воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации, была предусмотрена также возможность включения в число недвижимых объектов иного имущества (ст. 130). В современной редакции Кодекса отсутствуют прежние нормы о включении в состав недвижимого имущества лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов. Представляется, что этому способствовали изменения, затронувшие Лесной кодекс РФ и Водный кодекс РФ.
--------------------------------
<1> Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Участки недр представляют собой геометризованные блоки недр. Недра, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Поэтому в юридической литературе имеются обоснованные предложения исключить недра из перечня объектов недвижимости. См.: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах". Также см.: О некоторых вопросах совершенствования гражданского законодательства (редакционный материал) // Правовые вопросы строительства. 2009. N 2. С. 29 - 38.
Современная Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагает включить в Гражданский кодекс РФ нормы, регламентирующие право собственности на земельные участки, участки недр и водные объекты, подвергать их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), отказаться от категории "лесной участок", заменив ее термином "земельный участок с особым правовым режимом" (п. 3.6.5), а также исключить из перечня объектов недвижимого имущества воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> Отдельные ученые-юристы предлагают исключить транспортные и иные мобильные средства из числа объектов недвижимости. См., например: Иванов А.А. Права на землю и иное недвижимое имущество - основа стабильного гражданского оборота // Вестник гражданского права. 2007. N 2. С. 23.
Однако установление правового режима недвижимого имущества для указанных технических средств вполне объяснимо. Эти средства обладают большой стоимостью, экономической значимостью, мобильностью, имеют большое значение для нашей страны с ее значительной по сравнению с другими европейскими странами территорией и требуют повышенного государственного контроля по их использованию. Поэтому вполне обоснованно отечественный законодатель, следуя юридико-формальному принципу, отнес обсуждаемые виды объектов к недвижимому имуществу. Согласно п. 2 ст. 131 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Именно такого рода регистрацию (специальную), по нашему мнению, предусматривают Кодекс торгового мореплавания РФ, Воздушный кодекс РФ, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ. Согласно Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, применяется действующий порядок регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 33).
Недвижимое имущество - это юридическое понятие, включающее недвижимые вещи в силу их естественных свойств (земельные участки, участки недр), а также вещи, прочно связанные с землей (здания, строения, сооружения, жилые, нежилые помещения, имущественные комплексы) и, кроме того, социально значимые вещи, правовой режим которых приравнен к режиму недвижимости в силу закона. Указанные виды недвижимого имущества способны быть объектом гражданского права, принадлежать субъектам права, удовлетворять их законные потребности. Имущественные права на объекты недвижимости также входят в понятие "недвижимое имущество" и подвергаются государственной регистрации в установленном законом порядке в целях упорядочения системы недвижимых объектов в стране, их правопризнания, имущественного оборота и усиления защиты прав собственников <1>.
