Проблемы и рекомендации по дальнейшему развитию процесса оспаривания кадастровой стоимости земельных участков

 

Вопросы, связанные с оспариванием результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), и влияние этого процесса на налогообложение не раз становились предметами исследований законодательных высших судебных инстанций.

Результаты кадастровой оценки земель затрагивают экономические интересы всех собственников земельных участков и не только их. На основе кадастровой стоимости рассчитывают арендные платежи за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. С введением с 1 января 2015 г. налога на имущество, который должен определяться с кадастровой стоимости, проблем с количественной оценкой кадастровой стоимости стало еще больше.

Как показывает практика, значительное увеличение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с рыночной может привести к многократному увеличению земельного налога.

Последнее может привести к невозможности нести бремя содержания участков, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям правообладателей. А это, в свою очередь, означает, что вопросы, касающиеся порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, в ближайшей перспективе едва ли утратят статус актуальных.

Анализ практики оспаривания кадастровой стоимости показал, что объективно результаты кадастровой оценки не всегда соответствуют рыночным данным. Этому есть ряд причин.

Во-первых, некачественная исходная информация об объектах оценки. Информацию об объектах оценки исполнитель получает от заказчика, который, в свою очередь, запрашивает ее в территориальном отделе органа кадастрового учета того субъекта Российской Федерации, где проводится кадастровая оценки. Об объекте обычно предоставляются следующая информация:

– адрес местонахождения земельного участка;

– категория и вид разрешенного использования земельного участка;

– площадь земельного участка.

Практика показывает, что эта информация может быть неполной или несоответствующей фактическим реальным характеристикам. И поскольку ГКО проводится с использованием различных технологий, с одной стороны, без выезда на место и личного осмотра, как при определении рыночной стоимости, то использование некачественной исходной информации об объектах оценки часто ведет к существенным искажениям и, как следствие, получению некорректной величины кадастровой стоимости.

Во-вторых, дефицит рыночной информации, неполная и некачественная работа с ней. Опыт кадастровой оценки позволяет сделать вывод о том, что дата кадастровой оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и верификацию объектов-аналогов для сравнения на «старую» дату, а также практически лишает оценщика возможности при необходимости связываться с подателями объявлений о продаже для уточнения деталей.

В рамках кадастровой оценки оценщик должен провести анализ всех сегментов рынка земельных участков в регионе оценки, в идеале по всем видам разрешенного использования земельных участков и по каждому муниципальному образованию. Однако рынок регионов развит очень неравномерно. Поэтому не всегда удается провести данный анализ настолько качественно и подробно, чтобы получить максимально полное представление о структуре и ценовом уровнерынка недвижимости региона, в том числе для последующего анализа полученных результатов кадастровой стоимости.

Кроме того, проанализировав рыночную информацию, исполнитель должен определить основные ценообразующиефакторы. Но короткий срок проведения работ по государственной кадастровой оценке приводит к тому, что оценщик очень бегло изучает рыночную информацию, не проводя ценового зонирования.

Анализируя практику проведения ГКО и практику ее оспаривания, можно с уверенностью сказать, что причина всех последствий некачественной работы оценщика – в неглубоком и некачественном изучении рыночной информации.

В-третьих, методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной.

Для определения кадастровой стоимостишироко используется метод, основанный напостроении статистических моделей.

В рамках кадастровой оценки построенная статистическая модель используется для расчета кадастровой стоимости целой группы земельных участков, насчитывающей сотни и даже тысячи объектов. С учетом проблемы дефицита рыночной информации получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в государственном кадастре объектов недвижимости – земельных участков, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о ценах продаж нескольких десятков объектов, отдаленно подходящих под определение «аналог».

В целях совершенствования кадастровой оценки необходимо принимать экстренные меры по исправлению сложившейся ситуации в области кадастровой оценки, а именно:

– необходимо разработать четкие и понятные нормативные документы по выполнению кадастровой оценки земель, предоставлению информации и других аспектов выполнения кадастровых оценочных работ;

– следует разработать новые или существенно переработать уже действующие методики так, чтобы они отвечали требованиям законодательства РФ, федеральных стандартов оценки, а также позволяли простому обывателю понять технологический процесс выполнения работ;

– оценщик, выполняющий работы по кадастровой оценке, должен быть полностью независим и защищен законодательством от лоббирующих интересов субъектов РФ.

В свою очередь, встают также не малозначимые проблемные вопросы при оспаривании кадастровой стоимости земельных участков:

-существует проблема при предоставлении льгот по земельному налогу для определенного круга лиц;

-определенно есть проблема по оповещению собственников об изменении кадастровой стоимости земельных участков;

-проблема возможности и порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков;

-вопрос о суммах «ошибок» при начислении земельного налога в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка;

-проведение массовой оценки кадастровой стоимости земельных участков вслепую.

Зачастую, многие собственники земельных участков бывают удивлены и возмущены новыми уведомлениями об уплате имущественных налогов, также это касается и земельного налога. Все это связанно с удорожанием кадастровой стоимости земли, что зачастую не совпадает с их реальной рыночной стоимостью. Владельцы таких земельных участков могут получить налоговые поручения, которые будут в несколько раз превосходить предыдущие платежи. Никак нельзя отрицать то, что все это является большим стрессом для людей.

По авторитетному мнению экспертов, повышение налога на земельный участок связано с массовой оценкой кадастровой стоимости земельных участков «вслепую». Оценка производится без выезда на место, а также не учитываются данные Государственного кадастра недвижимости. В проведении такого рода оценки нет ничего удивительного, но при условии, что в Государственном кадастре недвижимости отображена корректная информация и дополнительные сведения об объекте оценки. По официальной информации Счетной палаты, только на середину 2014 года данные Федеральной налоговой службы лишь на половину соответствуют данным кадастра недвижимости.

Для более объективной оценки земельных участков и других объектов собственности необходимо увеличить количество критериев для оценки, также данные критерии должны быть характерны для конкретных регионов и для каждого типа объекта недвижимости. Так можно привести пример небольшого набора критериев для определенного типа собственности – капитальное строение: материал, из которого изготовлены стены, этажность здания, степень износа и год постройки данного типа недвижимости. В целом стоит отметить, что важную роль должны играть те факторы, которые в свою очередь, определяют рыночную стоимость недвижимости и непосредственно влияющие на нее. Но на сегодняшний день, такие критерии в подавляющем большинстве случаев не учитываются или не используются совсем при оценке кадастровой стоимости земельных участков или другой собственности.

Важно отметить, что налог, который определяется с помощью кадастровой стоимости и взимается только с земельных участков. Но сама земля в некоторых районах может стоить по-разному, а себестоимость строительства различных объектов может быть одинаковой. Существуют и другие случаи, к примеру, два одинаковых участка оценены по-разному, но они находятся в непосредственной близости друг от друга. Также дополнительную информацию можно получать в БТИ, органах статистики, Росреестре, а также при использовании других баз данных. Тем не менее, пока отсутствуют нормативно-правовые акты, где должны быть закреплены требования по использованию необходимой документации для оценки.       

Что касается сумм, которые приходится выплачивать гражданам при неправильной оценке кадастровой стоимости, то они могут исчисляться миллиардами рублей в масштабах всей страны. Даже при условии, что процент неправильно оценённой недвижимости невелик, все равно эта сумма будет очень большая. В свою очередь, налогоплательщики могут оспорить неправильно оцененную кадастровую стоимость. Для этого в каждом регионе страны созданы комиссии по оспариванию кадастровой стоимости в досудебном порядке. Тем не менее, такие процедуры для простых граждан могут обойтись непомерно дорого. Оспорить неправильные результаты оценки кадастровой стоимости в досудебном порядке можно в течение полугода после ее утверждения. При условии если собственник не успевает обратиться в этот срок в комиссию, то здесь может помочь только суд и как упоминалось выше, здесь будут проходить разбирательства в арбитражном суде. Важно отметить, что узнать об изменении стоимости можно только по собственной инициативе. Все это значительно уменьшает шансы по обращению в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости, а это чревато увеличением издержек, также сроков рассмотрения искового заявления.

От сказанного выше вырисовывается другая, немаловажная проблема – оповещение об изменении кадастровой стоимости собственников. Одним из инструментов решения данной проблемы может послужить своевременная информация на сайте налоговой службы. Также это можно решить с помощью информации о кадастровой стоимости своего объекта по кадастровому номеру в Государственном кадастре недвижимости.

Следующая проблема - аукционы, в форме которых обязана проводиться кадастровая оценка земельных участков и недвижимости. Аукционы, в большей части себя не оправдывают. К тому же форма аукциона не предполагает выбор исполнителя по критериям качества и квалификации, главным критерием в данном случае является стоимость исполнения работ, и к оценке допускаются компании, не имеющие опыта работ в данном регионе, что, естественно, отражается, на результатах определения стоимости.