2018-03-09
142
4 мая 2016 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации Правительством Российской Федерации был внесен проект Федерального закона №1060652-6 «О государственной кадастровой оценке». Указанный законопроект, как следовало из пояснительной записки к нему, предлагал осуществлять правовое регулирование государственной кадастровой оценки в специальном законодательном акте. В нем была предпринята попытка решить «застарелые» для сферы кадастровой оценки проблемы. Принятый 3 июля 2016 года Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) вступил в силу с 1 января 2017 года.
Для повышения качества проведения кадастровой оценки, а также чтобы разорвать «замкнутый круг» (оценка кадастровой стоимости рыночными оценщиками - экспертиза отчета об оценке СРО этих же оценщиков; при оспаривании - определение рыночной стоимости объекта - экспертиза отчета об оценке СРО этих же оценщиков), Закон о государственной кадастровой оценке изменяет существующий подход к проведению государственной кадастровой оценки посредством введения института государственных кадастровых оценщиков.
Полномочиями по определению кадастровой стоимости будут наделены государственные бюджетные учреждения, которые будут создаваться субъектами Российской Федерации. Полномочия по проведению экспертизы проекта отчета об определении кадастровой стоимости, подготовленного работниками бюджетных учреждений, предоставляются органу регистрации прав.
Законом о государственной кадастровой оценке определены полномочия бюджетного учреждения, требования к его работникам. Субъекты Российской Федерации могут устанавливать дополнительные требования к работникам бюджетного учреждения. Бюджетные учреждения наделяются следующими полномочиями:
-предоставление разъяснений по поводу результатов определения кадастровой стоимости;
-рассмотрение обращений об исправлении технических и методологических ошибок;
-осуществление постоянного мониторинга и обработка данных рынка недвижимости;
-сбор, обработка, систематизация и накопление сведений об объектах недвижимости. Накопление этих данных должно способствовать большей точности результатов проведения кадастровой оценки, насколько об этом в принципе можно говорить, имея в виду массовую, а не индивидуальную процедуру, которой по своей сути является государственная кадастровая оценка.
Закон о государственной кадастровой оценке вводит положения об осуществлении органом регистрации прав государственного надзора за деятельностью по определению кадастровой стоимости. Надзор осуществляется в том числе за соблюдением периодичности проведения государственной кадастровой оценки. Надзор проводится в соответствии с положениями Федерального закона от 26 декабря 2008 года №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.
Закон о государственной кадастровой оценке предполагает проведение очередной и внеочередной кадастровых оценок. По сравнению с действующими правилами сроки проведения очередной кадастровой оценки не меняются (не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения - не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет). Внеочередная кадастровая оценка зависит от ежеквартального индекса рынка недвижимости, определяемого органом нормативного правового регулирования для каждого субъекта Российской Федерации. Если он понижается на 30 и более процентов, то проводится внеочередная оценка. В этом случае определение кадастровой стоимости проводится в течение трех месяцев после опубликования индекса.
Внеочередная государственная кадастровая оценка будет проводиться также в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости, которые расположены на территории субъекта Российской Федерации, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.
Кадастровая стоимость по итогам внеочередной оценки может корректироваться только в сторону понижения. Это безусловный плюс для собственников объектов недвижимости.
Общий порядок проведения государственной кадастровой оценки будет следующим.
Бюджетное учреждение формирует проект отчета (в котором содержатся промежуточные сведения о кадастровой стоимости). В течение 50 дней с момента опубликования проекта отчета к нему принимаются замечания от любых заинтересованных лиц. Замечания могут касаться только методологических или технических ошибок, допущенных бюджетным учреждением.
Бюджетное учреждение обрабатывает поступающие замечания и размещает в Интернете информацию о принятии или об отклонении замечаний. По итогам обработки замечаний подготовленный отчет об определении кадастровой стоимости (с информацией о принятых и отклоненных замечаниях) направляется в орган регистрации прав. Орган регистрации прав проверяет отчет на соответствие требованиям к составлению отчета. Требования к отчету должны быть утверждены Министерством экономического развития Российской Федерации (далее - Минэкономразвития России). Если замечаний нет, то отчет направляется в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации для утверждения.
В настоящее время оценка проводится на основании стандартов оценки, которые разрабатываются СРО оценщиков (федеральные стандарты и стандарты, утвержденные СРО). Федеральные стандарты разрабатываются СРО оценщиков и утверждаются Минэкономразвития России. Согласно концепции Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая оценка должна осуществляться на основании единой методики, которая будет разработана Минэкономразвития России.
Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» изменяет существующие подходы к оспариванию кадастровой стоимости.
Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости при установлении его рыночной стоимости осуществляется в комиссии, которая может создаваться в субъекте Российской Федерации и должна включать представителей предпринимательского сообщества, или в суде. Таким образом, отменяется существующее правило об обязательном досудебном оспаривании кадастровой стоимости в комиссии для юридических лиц. Исключается правило о необходимости проведения экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которая до вступления в силу Закона о государственной кадастровой оценке проводится в СРО оценщиков за плату и является необходимым документом для обращения в суд. Как показывает практика, эта экспертиза только увеличивает затраты заявителей на судебное разбирательство и не всегда является эффективной.
В целом законодателем предпринята попытка упорядочить процедуру кадастровой оценки, установить государственный надзор за ее проведением, соблюдением периодичности кадастровой оценки. Конечно, на бюджеты субъектов Российской Федерации будет возложена дополнительная нагрузка по созданию бюджетных учреждений, набору сотрудников (в настоящее время субъекты Российской Федерации уже занимаются организацией проведения кадастровой оценки). Многочисленные судебные споры свидетельствуют о том, что существующая система не оправдывает себя. Возможно, государственные кадастровые оценщики будут работать эффективнее.
В ходе дискуссии, развернувшейся вокруг законопроекта N 1060652-6, звучали предложения приравнять кадастровую оценку к рыночной стоимости объекта. Однако нужно понимать, что, к сожалению, сделать массовую оценку индивидуальной просто невозможно, поскольку рыночная цена объекта недвижимости определяется исходя из ряда индивидуальных характеристик, которые невозможно учесть при общей оценке. Или же нужно просто отказываться от налогообложения по кадастровой стоимости.
Вместе с тем в Законе о государственной кадастровой оценке появляется очень важный принцип экономической обоснованности проведения государственной кадастровой оценки. Согласно этому принципу при определении кадастровой стоимости должны будут учитываться рыночные характеристики объектов недвижимости. Его введение направлено на сокращение разрыва между кадастровой и рыночной стоимостями объекта недвижимости.
Что касается последствий вступления в силу Закона о государственной кадастровой оценке для оценочной деятельности и рынка недвижимости, то государственная кадастровая оценка однозначно будет обособлена от рыночных оценщиков. Однако «негосударственные» оценщики по-прежнему будут определять рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. Заключение об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости будет предоставляться в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или в суд, поэтому такие оценщики не будут полностью исключены из процесса определения кадастровой стоимости. Оценщики, специализирующиеся на государственной оценке, смогут устроиться на работу в бюджетное учреждение.
Оценку кадастровой стоимости предполагается сделать более прозрачной. Достижению этой цели будет служить единая методика оценки. Кроме того, заложенные в рассматриваемом Законе механизмы аккумулирования информации об объектах недвижимости направлены на осуществление более точного расчета кадастровой стоимости. Этому должна способствовать и внеочередная кадастровая оценка, проведение которой зависит от колебания цен на недвижимость.
Плюсом для заинтересованных лиц является возможность подавать замечания к опубликованному проекту отчета. Замечания должны оперативно обрабатываться, и информация об их учете или отклонении (с обоснованием) будет появляться на сайте бюджетного учреждения.
По заявлению заинтересованных лиц и после утверждения отчета возможно исправление не выявленных ошибок, что будет являться основанием для пересмотра кадастровой стоимости объекта.
Среди недостатков нового Закона можно выделить отсутствие возможности проверки определения кадастровой стоимости по существу до ее утверждения. Замечания заинтересованных лиц и органа регистрации прав могут касаться только методологических и технических ошибок. Новый Закон не решает и существующую проблему, касающуюся порядка определения кадастровой стоимости линейных объектов, расположенных на территориях нескольких субъектов Российской Федерации.
Положения Закона введены в действие с 1 января 2017 года. При этом с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года предлагается установить переходный период, в течение которого по правилам Закона об оценочной деятельности будет проводиться только оценка, процедура проведения которой уже началась (когда исполнитель уже отобран по конкурсу). Новая же кадастровая оценка будет проводиться по правилам Закона о государственной кадастровой оценке.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Государственная кадастровая оценка земли - это комплекс правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату для целей определения платы за землю и осуществления государственного регулирования оборота земель.
Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основной целью проведения работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации является создание налоговой базы для исчисления земельного налога.
Как показывает практика, значительное увеличение кадастровой стоимости земельных участков по сравнению с рыночной может привести к многократному увеличению земельного налога.
Последнее может привести к невозможности нести бремя содержания участков, прекращению инвестиционных проектов и многомиллионным потерям правообладателей. А это, в свою очередь, означает, что вопросы, касающиеся порядка оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, в ближайшей перспективе едва ли утратят статус актуальных.
В связи с этим, в ходе написания ВКР был решен ряд задач:
- рассмотрены теоретические основы установления и оспаривания кадастровой стоимости земельных участков;
- проведен расчет рыночной стоимости земельного участка для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, с/пНикулинское, д. Прудище;
- разработаны рекомендации по совершенствованию порядка установления и оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
Таким образом, цель данной работы - изучение особенностей и специфики процессов установления и оспаривания результатов кадастровой стоимости земельных участков, на примере земельного участка, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, с/пНикулинское, д. Прудище, была достигнута.
Научная новизна использования результатов ВКР состоит в анализе и предложении рекомендаций по улучшению процедур установления и оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.
Практическая значимость работы заключается в применении усовершенствованной процедуры установления и оспаривания кадастровой стоимости земельных участков, с учетом изменений, произошедших в законодательстве в 2017 г.
Основываясь на теоретических и эмпирических методах исследования, был разработан порядок действий при прохождении процедуры оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Тверская область, Калининский район, с/пНикулинское, д. Прудище, а также осуществлено само оспаривание по данному участку. Выявлены основные проблемы, возникающие при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, предложены обоснованные направления для их решения.
