Метод капитализации земельной ренты

Пример 4

Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 30 000 рублей в год на 49 лет. Коэффициент капитализации равен 12%.Определить стоимость земельного участка.

Решение:

Стоимость земельного участка, определенная методом капитализации земелькой ренты составит:

Метод остатка для земли

Пример 5

Рыночная стоимость здания, определенная в рамках затратного подхода, составляет 15 млн. руб., срок эксплуатации здания 80 лет, ставка дохода 15% годовых. Коэффициент капитализации для земли равен 10%. Чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, со­ставляет 2 850 000 рублей в год. Определить стоимость земельного участка.

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для здания с учетом срока эксплуатации здания в течение 80 лет.

К_зд=г + К_в = r+ 1/n, где:

К_зд - коэффициент капитализации для здания;

r - ставка дохода;

К, - ставка возмещения (возврата) капитала;

n - срок эксплуатации здания.

1/n=1/80 =0,0125=1,25%.

К_зд = 15% + 1,25% = 16,25%.

2) Определим часть дохода, относящуюся к зданию:
ЧОД_зд = С_зд*К_зд, где

ЧОД_зд - чистый операционный доход, относящийся к зданию;

С_зд - стоимость здания;

К_зд - коэффициент капитализации для здания.

ЧОД_зд= 15 000000*0,1625 =2 437 500 руб.

3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:
ЧОД_зем = ЧОД_общ - ЧОД _зд, где

ЧОД_зем - чистый операционный доход от земли;

ЧОД_общ - общий доход в год от эксплуатации единого объекта недвижимости;

ЧОД_зд - доход, относящийся к зданию.

ЧОД _зем= 2 850 000 - 2 4 37 500 = 412 500 руб.

4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

С_зем= ЧОД_зем/К_зем. где

С_зем - стоимость земли;

ЧОД_зем -доход от земли;

К_зем - коэффициент капитализации для земли.

С_зем = 412 500/0,10 = 4 125 000 руб.

 

Метод предполагаемого использования

Пример 6

Требуется оценить массив земли общей площадью 120 соток, который застройщик планирует разделить на 10 участков, площадью 12 соток каждый. Предполагаемая цена продажи одного участка: 5 000 $ При этом будут иметь место следующие издержки:

Таблица 4

 

	Наименование издержек	$USD	Период расходов
1	Планировка, расчистка, инженерные сети, проектирование	8 300	Первый год
2	Управление, охрана, контроль	600	Ежегодно
3	Накладные расходы и прибыль подрядчика	1000	Первый год
4	Маркетинг	500	Ежегодно
5	Текущие расходы (налоги, страхование)	800	Ежегодно
6	Прибыль предпринимателя	2000	Ежегодно

Схема продажи участков: в течение 1 года - 5 участков, в течение 2 года - 3 участка, в течение года - 2 участка.

Ставка дисконтирования для данного типа инвестиций определена в 12%.

Определим текущую стоимость денежного потока доходов:

 

Таблица 5

Определение текущей стоимости денежного потока доходов

Кол-во проданных земельных участков, шт.	5	3	2
Годовой доход, S	25 000	15 000	10 000
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока доходов, $	23 623	12 655	7 533
Суммарная стоимость доходов, $	43 811

 

Определим текущую стоимость денежного потока расходов

 

 

Таблица 6

Определение текущей стоимости денежного потока расходов

 

Расходы, $	13 200	3 900	3 900
Фактор дисконтирования на середину года	0,944911	0,843671	0,753277
Текущая стоимость потока расходов, $	12 473	3 290	2 938
Суммарная стоимость расходов, $	18 701

Текущая стоимость земельного участка:

Сзем = ТСдох - ТСрас = 43 811 - 18 701 = 25 110 $

ТСдох - суммарная стоимость доходов от продажи участков;

ТСрасх - текущая стоимость всех издержек на улучшения и устройство участков.

 

Вопросы для самоконтроля знаний

1. Что такое страхование?
2. Что такое добровольное и обязательное страхования, страховой взнос, страховая выплата?
3. Поясните методику определения страховой стоимости земельного участка.
4. Какая существует классификация рентообразующих факторов, влияющих на эффективность использования земельных ресурсов?
5. Что такое компенсационные платежи и штрафные платежи?
6. Что представляет собой рынок земли?

 

Библиографический список

1. Басовский, Л.Е. Прогнозирование и планирование в условиях рынка. Учебное пособие [Текст] -М.: ИНФРА-М, 2008. – 264 с.

2. Варламов, А.А. Земельный кадастр. Т. 3. Государственные регистрация и учет земель[Текст] / Варламов А.А., Гальченко С.А.:М: КолосС, 2007, 528 с.

3. Личко, К.П. Прогнозирование и планирование развития агропромышленного комплекса: учебник для студ. Вузов[Текст]. – М.: КолосС, 2012. 286 с.

4. Методические указания по определению ставок арендной платы за пользование земельными участками [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-16с.

5. Царенко, А. А. Планирование использования земельных ресурсов с основами кадастра [Текст]: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению подготовки 21.03.02.62 "Землеустройство и кадастры" (квалификация (степень) "бакалавр") / А. А. Царенко, И. В. Шмидт. - Москва: Альфа-М: Инфра-М, 2015. - 399 с.

6. Методические указания по определению страховой стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-17с.

7. Методические указания по определению залоговой стоимости земельных участков [Текст]. - М.: Центр ЛАРИС, 2001.-16с.

8. Волков С.Н. Землеустройство. Экономика землеустройства [Текст]. Т.5. – М.: Колос, 2001. – 456с.

9. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 2. Управление земельными ресурсами [Текст]. - М.: КолосС, 2004. – 528 с.

10. Журнал: «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель»

1. Журнал «Вестник Башкирского государственного аграрного университета».
2.  Журнал «Земельный вестник России».
3. Журнал «Аграрная наука».
4. Журнал «Международный сельскохозяйственный журнал».
5. Журнал «АПК: экономика и управление».
6. Журнал «Достижение науки и техники».