Метод капитализации доходов

Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рас­считанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). ПВД может быть получен от эксплуатации имущества с учетом предложения, что на дату оценки оно было свободно, вакантно и доступно для сдачи в аренду. Расчет ПВД требует от оценщика знания рынка аренды, к которому относится оцениваемое имущество. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними. Лучшим способом внесения поправок является подбор на рынке сопоставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или нескольких существенных компонентах, то поправки (корректировки) можно рассчитывать на основе рыночных данных.

Когда величину поправки нельзя подтвердить рыночными данными, оценщик определяет ее экспертным путем.

Таблица 4.