Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП))

САП основан на принципе замещения. Метод САП основывается на сравнении сопоставимых объектов недвижимости. Покупатель склонен при покупке выбирать из нескольких вариантов по следующим параметрам:

- цена;

-  источник финансирования;

- условия заключения сделки.

Последовательность осуществления метода сравнительного анализа продаж:

1) Выявляются источники информации по недавним продажам сопоставимых объектов на рынке недвижимости. Источниками информации могут быть риэлтерские агентства, ипотечные банки, страховые компании, территориальное управление по несостоятельности и банкротству, территориальное управление по гос. ком. имуществу.

2) Проверка информации о сделках включает в себя:

- подтверждение сделки одним из основных участников;

- выявление условий продаж, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительной ситуации, обе стороны обладали типичной рыночной информацией; обе стороны поступают экономически рационально; финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.

3) Корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Ипотека и ипотечное кредитование

История ипотеки

 

Впервые слово «ипотека» появилось в 6 чеке до н.э. в древней Греции. Ипотекой назывались столбы с табличками, которые ставились на землю, отданную в залог. На табличках отслеживалась вся (кредитная) история этого участка.

Ипотечное кредитование успешно развивалось до периода феодальной раздробленности в Европейских странах и странах ближнего Востока и до 12 века в России. Дальнейшее оживление ипотеки в Европейских странах связывают с появлением мануфактур, разделением труда и появлением богатой буржуазии. В России небольшое оживление ипотечного кредитования среди крупных землевладельцев относится к 18 веку. Дальнейшее развитее ипотеки в России связывают с отменой крепостного права и датируется 1866.

В первые в залог стали отдавать небольшие земельные участки. Расцвет ипотеки в России 1800-1910 г. После 1917 г. Необходимость в ипотечном кредитовании отпала, в связи с отменой частной собственности на землю. Далее появление ипотеки в России в 1991г. Крупный приток иностранного капитала в 1998г. Вызвал значительный рост ипотеки, но по сравнению со странами Америки, ранок ипотечного кредита развит слабо.

 

Основные понятия

 

1. Постоянный ипотечный кредит (самоорганизующийся). Это разновидность кредита широко распространена в странах с развитой рыночной экономикой, где годовая инфляция составляет 3-4%. Кредит предполагает равные выплаты в погашение долга через равные промежутки времени.

2. Кредиты с переменными выплатами. Основная особенность – разовая периодичность выплат основного долга и процентов по нему. Могут существовать дополнительные условия.

2.1 Кредит с жаровыми выплатами – единовременный итоговый платеж процентов или основного долга. Этот вид кредита делится на:

- Кредиты с замораживанием процентных выплат – то есть единый платеж процентов или основного долга в конце срока использования. Исполняется крайне редко.

- Кредиты с выплатой только процентов - проценты выплачивают по договору. Выплата основного долга в конце периода.

- Кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом – частичная амортизация до конца срока исполнения.

2.2 Пружинные кредиты – регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Например: Кредит взят на 7 лет, в течение первых 3х лет только основной долг, в течение оставшихся 4 лет – только проценты.

2.3 Кредиты с участием – при финансировании доходной недвижимости. Этот кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор регулярно получал выплаты по основному долгу и проценты участвует в доходах от объекта.

- Кредит с участием доходов – кредитор получает часть операционного дохода.

- Кредит с участием в приросте стоимости – кредитор получает часть выручки или прироста капитал, полученной от продажи недвижимости.

2.4 Кредит с нарастающим платежом - такой расчет, что платеж в начале срока меньше, чем в конце.

2.5 Кредит с обратным аннуитетом – уменьшение в конце срока кредитования платежей.

2.6. Кредит с переменной ставкой – привязан к основному из индексов денежного рынка (инфляция, курс валют, ставка рефинансирования). Чем выше ставка тем ниже срок кредитования.

2.7 Канадский roll over – характеризуется тем, что переменная ставка изменяется через строго определенные промежутки времени. (разновидность - с оговоренной ставкой).

2.8 завершающая ипотека – уже под аккредитивную недвижимость предоставляется 2й кредит в погашение первого, ставки по которому выше, чем по первому.

2.9 Кредиты с добавленной процентной ставкой – предусматривает отнесение объектов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.