Основные принципы оценки объектов недвижимости

 

1. Принципы пользователя:

- Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)

- Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)

- Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.

2. Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:

- Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)

- Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).

Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.

- Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).

 

Рисунок 1 - Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.

 

Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.

- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)

- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)

- принцип оптимального разделения имущественных прав:

а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)

б) разделение прав по времени владения

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).

- принципы спроса и предложения

- принцип изменения.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1) Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;

2) Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;

3) Стабильность (период равновесия);

4) Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.

Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:

- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.

- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).

- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).

- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).

- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи)