Оценка эффективности привлечения заемного капитала характеризуются показателем финансового левериджа. Можно начинать выбирать заемные средства, если точность финансового рычага < 0,5.
4.4 Правила получения ипотечного кредита
|
1 – направляет требование об обеспечении кредита.
2- предоставляет документы на заключение договора ипотеки.
2- должник заключает договор с залогодержателем о гарантировании его долга перед залогодержателем.
При ипотечном кредитовании банк интересуется характеристиками закладываемого имущества и затем уже заемщиком.
Основные положения договора об ипотеке:
1. Предмет ипотеки: может быть право на имущество залогодателя. В предмете ипотеки должно быть наименование объекта недвижимости, его местонахождение, наименование органа, зарегистрировавшего право залогодержателя. В РФ – это единый государственный реестр прав на недвижимость. Обязательно должен быть указан срок аренды и срок ипотеки.
2. Существо обеспечиваемого ипотекой залога: должно быть обязательно оговорено в договоре об ипотеке с указанием сумм обязательств (беспроцентного). В том случае, если изначально не указана сумма обязательств, то должна быть указана верхняя его граница или порядок и условия ее определения в будущем. В договоре должно быть указано основание возникновения обязательств. В договоре указывается периодичность выплат или порядок расчета этой периодичности. В случае существования закладной – это указывается в договоре ипотеки с указанием места регистрации закладной. Нотариус делает отметку на закладной о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, номерует и скрепляет печатью листы.
|
|
3. Существенные условия договора ипотеки:
- должна быть указана дееспособность всех участников договора.
- должны быть соблюдены правила нотариального удостоверения и государственной регистрации.
- кредитный договор, содержащийся в договоре об ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
- Право залога залогодержателя возникает с момента вступления договора в силу. В том случае, если правила не соблюдены договор ипотеки считается ничтожным и полежит уничтожению.
4. Порядок оценки объекта ипотеки:
1) По соглашению сторон оценка может быть произведена независящим оценщиком.
2) Государственным комитетом или гос. имущественным комитетом и соответственно его региональным представителями.
Земельные участки оцениваются по цене не ниже нормативной.
5. Порядок регистрации договора ипотеки.
Документы, которые требуются для регистрации:
|
|
- нотариально удостоверенный договор ипотеки и его копии;
- документы, указанные в договоре;
- документ, удостоверяющий уплату гос. пошлины;
- закладная и ее копии, если она предусмотрена;
- приложения к закладной;
- письменное согласие государственного комитета по управлению имуществом при залоге государственной недвижимости;
- материалы по стоимости и оценки объекта недвижимости;
- справка о геокодах объекта ипотеки;
- данные о залогодержателе;
- опись документов в трех экземплярах.
6. Условия и процедура государственной регистрации ипотеки:
3) Датой государственной регистрации является дата регистрации в ЕГРПН.
4) Копии договора об ипотеке и закладной с приложениями сдаются в архив ЕГРПН.
Отказ от государственной регистрации возможен в случаях:
- Неправильное оформление документов.
- В случае если ипотека данного объекта недвижимости запрещена законом.
- В других случаях, предусмотренных ГКРФ.
Государственная регистрация осуществляется:
- По местонахождению объекта недвижимости;
- На основании заявления залогодержателя и договора об ипотеки;
- Путем совершения регистрационной записи в ЕГРПН с указанием следующих сведений: о первоначальном залогодержателе, предмете залога, суммы обеспечиваемого обязательства, закладной.
Государственная регистрация осуществляется в течение 1 месяца.
Удостоверяется договор государственной регистрации путем надписи на договоре и закладной с указанием органа государственной регистрации, номера, даты. Заверяется подписью должностного лица и печатью.