2020-04-20
127
О признаках встроенно-пристроенного помещения как части МКД
Определение Верховного Суда РФ от 1 октября 2019 г. N 301-ЭС19-16635
Если проектной документацией МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома.
Данный аргумент оказался решающим в споре о том, является ли встроенно-пристроенное помещение частью МКД или самостоятельным объектом недвижимости.
В пользу второй гипотезы говорило следующее:
- жилой дом и спорное помещение имеют отдельные входы,
- жилой дом и спорное помещение не связаны общими коммуникациями и какими-либо проходами;
- между жилым домом и нежилыми помещениями отсутствуют общие лестничные клетки;
- спорные нежилые помещения имеют собственные точки подключения к магистралям инженерных сетей. Электроснабжение первого и цокольного этажей встройки проложено отдельно от системы электроснабжения МКД; система разводки труб отопления также является отдельной от верхних этажей МКД;
- у нежилых помещений и жилого дома нет общих стен с сообщением между частями жилых и нежилых помещений при наличии общей несущей конструкции - фундамента;
- у нежилых помещений и помещений дома разное функциональное назначение и различные архитектурные решения;
- регистрация прав на недвижимость проведена при наличии отдельных технических паспортов с присвоением отдельных кадастровых номеров нежилым помещениям первого и цокольного этажа.
Однако у суда не было никаких сомнений в том, что спорная пристройка однозначно является частью МКД:
- пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к МКД, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке. Документами-основаниями, подтверждающими данные факты, являются: документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес), документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;
- однако если при этом в МКД изначально предусмотрено наличие встроенно-пристроенного помещения, оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома;
- из технического паспорта исследуемого здания следует, что спорные нежилые изначально предусматривались как встроенно-пристроенные помещения указанного МКД;
- МКД и встроенно-пристроенное помещения имеют общие несущие конструкции - часть фундамента, часть крыши, монолитные колонны, простенки и балки перекрытий на первом и цокольном этажах;
- между нежилым помещением и помещениями МКД имеются общие ограждающие несущие конструкции: наружные несущие ограждающие стены нежилого помещения со стороны двора, стены, ограничивающие лестничный марш в подъезде дома и межэтажное перекрытие первого этажа нежилого помещения.
О взимании платы за возобновление комуслуги (до августа 2019 г.)
Определение Верховного Суда РФ от 02 октября 2019 г. N 309-ЭС19-12058
Взимание платы за возобновление предоставления ранее приостановленной коммунальной услуги расценивается как обсчет потребителя (ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ) при оказании услуги по подключению квартиры потребителя к электроснабжению (до 31.07.2019).
УК не смогла отбиться от штрафа в 20 000 рублей по ст. 14.7 КоАП РФ (обман потребителей) за взятые от потребителя 500 руб за подключение квартиры к электроснабжению (подачу электричества в квартиру прекратили из-за внушительного - более 27 000 руб. - долга за эту комуслугу).
Когда потребитель-должник и УК договорились насчет погашения долга, электричество в квартире снова появилось, но хозяйка квартиры отдала УК еще 500 рублей за "работы по подключению жилого помещения к электроснабжению, отключенного ранее за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг". На следующий день хозяйка потребовала эту сумму обратно, а получив отказ - пожаловалась в Роспотребнадзор.
Суды сочли, что ведомство законно привлекло УК к ответственности, потому что:
- согласно пп. "д" п. 32 Правил N 354 исполнитель коммунальной услуги вправе приостанавливать или ограничивать подачу потребителю коммунальных ресурсов в порядке, установленном Правилами N 354. При этом отключение коммунальной услуги за долг - это право исполнителя, а возобновление комуслуги при оплате долга - его прямая обязанность;
- согласно же п. 120 Правил N 354 предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней со дня полного погашения задолженности и оплаты расходов исполнителя по введению ограничения, приостановлению и возобновлению предоставления коммунальной услуги в порядке и размере, которые установлены Правительством РФ;
- на момент описываемых событий Правительство РФ указанные порядок и размер не установило (см. п. 121.1 Правил N 354 в редакции до 31.07.2019);
- следовательно, УК в этой ситуации - после оплаты долга - не вправе была требовать с должника ни копейки за подключение квартиры к электроснабжению.
Напомним, что с 31.07.2019 действует новая редакция п. 121.1 Правил N 354: расходы исполнителя, связанные с введением ограничения, приостановлением и возобновлением предоставления коммунальной услуги потребителю-должнику, подлежат возмещению за счет потребителя, в отношении которого осуществлялись указанные действия, в размере, не превышающем 3 тыс. рублей в совокупности.
О применении ст. 7.23 КоАП РФ в случае превышения сроков капремонта сетей
Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2019 г. N 304-ЭС19-16447
Отсутствие ГВС из-за капительного ремонта тепловых сетей в сроки, не установленные сводным годовым планом вывода в ремонт источников тепловой энергии и тепловых сетей, нарушает гарантированное право потребителя на бесперебойное круглосуточное горячее водоснабжение. Данное правонарушение квалифицируется по ст. 7.23 КоАП РФ (Нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами).
РСО требовала отменить штраф по ст. 7.23 КоАП РФ, потому что:
1. диспозицией статьи 7.23 КоАП РФ не охватывается нарушение сроков проведения капитального ремонта сетей,
2. диспозицией статьи 7.23 КоАП РФ не охватывается также нарушение сроков внесения изменений в план капремонта (в данном деле - уже после наложения штрафа - орган МСО внес изменения в сводный план вывода в ремонт, и получилось, что фактические сроки капремонта уже не превышали сроки, установленные планом - в его измененной редакции).
Однако суды отметили, что согласно положениям ч.1 ст. 21 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении" упомянутый план утверждается в целях недопущения ущемления прав и законных интересов потребителей тепловой энергии.
Следовательно, нарушение РСО периода ограничения (прекращения) предоставления коммунальной услуги по ГВС, установленного сводным планом, является нарушением режима обеспечения населения коммунальной услугой.
А поскольку "удачные" для РСО изменения внесены в сводный план после вынесения постановления о наказании, то это обстоятельство не исключает в действиях РСО событие административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.23 КоАП РФ.
О пакете документов в ГЖИ на возвращенный к УК "блудный" МКД
Определение Верховного Суда РФ от 3 октября 2019 г. N 309-ЭС19-16376
Если собственники МКД "ушли" к новой УК, но почти сразу вернулись к "прежней", то "новая прежняя" УК должна представить в ГЖИ полный пакет документов, включая новое заявление на включение дома в реестр лицензий. Одного протокола решения ОСС о "возвращении" к прежней УК и подписанных договоров управления недостаточно для сохранения МКД в реестре лицензий в качестве управляемого прежней УК, даже если спорный МКД из реестра лицензий не исключался и за конкурирующей УК не записывался.
Данная правовая позиция сформулирована органом ГЖН и поддержана судами трех инстанций по поводу следующей череды событий:
- УК несколько лет управляла домом,
- затем в МКД было проведено ОСС о прекращении договора управления с этой УК и заключении договора с другой;
- "прежняя" УК, узнав о таком повороте, быстренько организовала и провела новое ОСС, на котором собственники вновь выбрали "старую" УК для управления своим домом;
- оба конкурента представили в ГЖИ свои пакеты документов на МКД почти одновременно, с разницей в месяц, причем "старая" УК оказалась расторопнее и ее документы пришли раньше;
- ГЖИ - получив пакет документов от "новой" УК, включая заявление о внесении изменений в реестр лицензий, - усмотрела противоречия в имеющихся у нее сведениях, и приостановила рассмотрение данного заявления. Одновременно ГЖИ потребовала от "старой" УК представить либо документы, подтверждающие факт управления МКД, либо заявление об исключении из реестра лицензий;
- на это УК отправила в ГЖИ - в дополнение к протоколу ОСС - новый договор управления и реестр подписавших его собственников;
- ГЖИ исключило МКД из реестра как дом под управлением "старой" УК, внесла его туда в качестве объекта деятельности "новой" УК;
- впоследствии, когда "старая" УК все-таки "донесла" в ГЖИ заявление об изменении реестра лицензий, статус-кво был восстановлен.
Но УК, которая осталась управлять МКД, оспорила действия ГЖИ в суде. Суд первой инстанции решил, что орган ГЖН был неправ, когда требовал от "прежней" УК заявления и исключал МКД из реестра, однако следующие инстанции с этим не согласились.
Обоснование следующее:
- многолетнее управление МКД имело одно основание - старинный протокол ОСС о выборе данной "старой" УК в качестве управляющей МКД организации. Именно на основании этого протокола МКД был изначально включен в реестр лицензий;
- когда собственники приняли на ОСС решение "уйти" под управление новой УК, то это основание для управления домом прежней УК прекратилось;
- новое ОСС, на котором собственники "вернулись" к своей прежней УК, породило новое основание для управления домом. Следовательно, протокол этого ОСС не подтверждал (и не мог подтверждать), что "старая" УК продолжает управлять домом на основании еще самого первого, старинного, решения ОСС;
- а раз УК не продолжает управлять, а фактически заполучила дом заново, то ей следовало бы представить заявление о внесении изменений в реестр лицензий. Целью направления в ГЖН нового протокола являлось предоставление доказательств наличия новых оснований для включения прежней УК в реестр лицензий (что подтверждается также фактом последующего направления этим лицом в инспекцию заявления о внесении изменений в реестр лицензий), в связи с чем соблюдение требований Порядка N 983/пр в части представления надлежащего заявления с приложением предусмотренных Порядком документов являлось для заявителя обязательным;
- раз такого заявления не было, ГЖИ не имела права ни оставлять дом в реестре лицензий за прежней УК, ни корректировать запись в реестре с учетом нового протокола ОСС;
- а поскольку от "новой" УК подобное заявление поступило, то ГЖИ удовлетворило его на законных основаниях.
