Перспективы развития охраны права собственности граждан на жилые помещения в российском праве

 

Тенденции развития российского жилищного законодательства говорят о переоценке понятия права на жилище и его реализации, недооценке права общей собственности на жилое помещение, а отсюда и большое количество судебных споров.

Наличие основополагающих нормативных актов не обеспечивает решения всех проблем, возникающих в области правового статуса лиц - сособственников жилого помещения. Некоторые новшества породили противоречия между положениями гражданского законодательства, регулирующего жилищные отношения, и специального законодательства, неоднозначная позиция законодателя по ряду вопросов вызывает на практике определенные сложности. Более того, имеющие место выводы по тем или иным вопросам данной тематики выступают предметом острой дискуссии в науке. В связи с этим анализ правового регулирования положения вышеуказанных субъектов имеет большое теоретическое и практическое значение, о чем свидетельствуют научные труды.

Как отмечает М.Ю. Козлова[154], нормы, регламентирующие право общей собственности, не вполне определены и по вопросу о правовой судьбе доли в том случае, если она незначительна. Если выделение невозможно, при осуществлении права общей долевой собственности отсутствуют законные возможности стать единственным собственником имущества при отсутствии согласия других участников права общей собственности, если их доля не является малозначительной.

Тем не менее, судебная практика все чаще применяет положения п. 4 ст. 252 ГК РФ, обязывающей участника долевой собственности выплачивать остальным собственникам денежную компенсацию и тем самым дающей возможность прекратить право общей собственности вопреки воле сособственника.

В то же время суды, принимая аналогичные решения, не учитывают правовых позиций Конституционного Суда РФ, которые выражаются в том, что п. 4 ст. 252 ГК не предполагает лишения собственника, не заявлявшего требования о выделении доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности[155].

Представляется актуальным и своевременным комплексное исследование правового статуса субъектов, обладающих правом общей собственности на жилое помещение, для обоснования теоретических выводов и выработки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения. При этом достаточно важно признать, что единство судебной практики по данной категории дел может складываться из более полного исследования правовой природы самостоятельных прав отдельных субъектов жилищных правоотношений, обладающих правом собственности на жилое помещение.

Научная полемика о правовом статусе субъектов, обладающих правом собственности на жилое помещение, невозможна без анализа материалов судебной практики, которая зачастую различается на межрегиональном уровне, а рекомендации высших судебных органов не могут охватить весь объем проблем[156].

До настоящего времени не разрешен вопрос о соотношении ст. 313 ГК РФ, которая предусматривает возможность возложения обязанности на третье лицо, и ч. 6 ст. 32 ЖК РФ; норм ГК РФ (п. 1 ст. 279, п. 1 ст. 281), которые предусматривают обязанность только соответствующих исполнительных органов производить отселение и расчет, и ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ[157].

Противоречия соотношений понятий «пределы», «ограничения» и «обременения» прав собственника на жилое помещение законодательно не определены и четко не разграничены, что также создает трудности при рассмотрении подобных категорий дел в суде.

Для обеспечения прав собственников необходимо разрешить коллизию норм в законодательстве о лице, которое должно нести расходы по отселению собственника из аварийного жилья при наличии заключенного договора о развитии застроенной территории. В целях определения гарантий собственников жилья необходимо законодательно урегулировать отношения, возникающие из договоров (о перепланировке и т.п.).

У судов не во всех случаях имеется единообразие по вопросам применения жилищного законодательства (о праве на жилище), гражданского законодательства (о праве общей собственности). Учитывая имеющуюся ситуацию, возникает необходимость системно обобщать материалы судебной практики (регионально), на федеральном уровне, систематизировать правовые позиции Конституционного Суда РФ и Европейского суда по правам человека, рекомендации высших судебных органов страны. Отрадно отметить, что подобная работа уже проводится в отдельных судах, например Московском городском суде[158].

Нам вполне импонирует, что комментарии по отдельным вопросам жилищного права, в т.ч. и в разделе «Право собственности и иные вещные права на жилое помещение»[159], сконструированы в совокупности норм материального и процессуального права.

Так, рассматривая раздел «Право общей собственности на жилое помещение»[160], авторы вполне справедливо отметили, что разнообразие обстоятельств, влияющих на определение порядка пользования общим имуществом, делает невозможным установление их исчерпывающего перечня в законе, а применение федеральным законодателем оценочных характеристик преследует цель эффективной реализации норм в зависимости от объективных особенностей складывающихся правоотношений.

Как правильно отмечают авторы пособия, в данном случае характерно Определение Конституционного Суда РФ от 20 ноября 2008 г. по делу гражданки Е.Г. Милкиной[161].

В своей жалобе в Конституционный Суд РФ Е.Г. Милкина оспаривает конституционность ст.ст. 247 и 252 ГК РФ в той мере, в какой они предоставляют суду широкие полномочия при определении порядка пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности. По мнению заявительницы, эти нормы в силу своей неопределенности позволяют судам при рассмотрении споров произвольно ограничивать права собственников, что противоречит ст. ст. 2, 17, 19, 25, 35, 40, 45, 46 и 47 Конституции РФ. Кроме того, заявительница просит пересмотреть указанные судебные решения.

Конституционный Суд РФ пояснил, что вопрос о том, каким образом устанавливается порядок пользования комнатами в квартире, находящейся в общей долевой собственности, разрешается судом в каждом конкретном случае и с учетом всех обстоятельств дела. При этом, применяя общее правовое предписание к обстоятельствам дела, судья принимает решение в пределах предоставленной ему законом свободы усмотрения. Разрешение же вопроса о том, является ли обоснованным тот или иной порядок пользования квартирой, требует установления и исследования фактических обстоятельств дела, что не относится к полномочиям Конституционного Суда РФ, равно как и вопроса о пересмотре состоявшихся судебных решений[162].

Следовательно, на практике суды должны быть ориентированы на правовые позиции Конституционного Суда РФ и правильно их применять в своей судебной практике.

Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2012 г.[163] оставлено без изменения решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 28 ноября 2011 г. по иску К.Г., К.А., К.И. к ответчикам Д.З., Д.Т., Д.Д. об определении порядка пользования квартирой, признании незаконной регистрации Д.Т. и Д.Д. на данной жилой площади и их выселении, признании незаконными требования Д.Т. о взыскании компенсации за пользование имуществом, принадлежащим другим собственникам, а кассационная жалоба Д.Т. - без удовлетворения.

Оставляя в силе указанное решение, судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда указала, что при определении порядка пользования жилой площадью суд должен учитывать нуждаемость каждого из собственников в пользовании данной квартирой, реальную возможность совместного пользования комнатами, размер квартиры и площадь каждой комнаты, наличие доверительных отношений между жильцами.

Немаловажно, что при вынесении кассационного определения Мосгорсуд сослался на правовые позиции Конституционного Суда РФ, который в Определении от 20 ноября 2008 г. № 831-О-О подтвердил, что «особенности складывающихся правоотношений нельзя расценивать как нарушение конституционных прав и свобод»[164].

Следовательно, при правильной постановке вопроса все-таки можно обеспечивать единство судебной практики по различным категориям судебных дел, в т.ч. и по делам, вытекающим из признания права общей собственности на жилое помещение.

Вывод по главе. Неограниченное применение положений гл. 6 ЖК РФ не только не способствует защите прав собственников помещений, а, напротив, ухудшает их положение, при отсутствии споров, объективной необходимости как таковой вводит режим коллективной собственности в отношении имущества, находящегося длительное время в законном, единоличном владении конкретного лица.

Необходимость введения режима общего имущества в многоквартирном доме, как ранее указывалось, была обусловлена именно невозможностью использования общего имущества иначе как коллективным способом, что призвано в равной мере удовлетворять потребностям и интересам всех собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время введение данного режима в двухквартирном жилом доме, где необходимость общего владения ограничивается отдельными конструктивными элементами жилого дома (крыша и стены), существенно нарушает права собственников помещений в таком доме.

Однозначно усматривается невозможность применения одинакового правового регулирования к многоэтажному жилому комплексу и двухквартирному одноэтажному жилому дому.

Сложность законодательного регулирования правового статуса подобных жилых домов заключается в их двойственной природе[165].

Ныне действующее законодательство разграничивает весь массив жилых домов на многоквартирные и индивидуальные, устанавливая соответствующий правовой режим земельного участка и общего имущества, расположенного на прилегающем земельном участке. Между тем, отсутствие четких критериев, своеобразной границы между данными объектами зачастую влечет нарушение имущественных прав граждан, что обусловливает необходимость более детальной разработки в законодательстве понятий «многоквартирный жилой дом», «индивидуальный жилой дом».

Выселение из жилого помещения носит характер карательной санкции, вне зависимости от характера правоотношений, так как связано с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника. Кроме того, данное предписание призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки.

Фактически главной целью рассматриваемого предписания является не защита интересов лиц, пострадавших в результате рассматриваемых противоправных действий, а принудительное возмездное изъятие жилого помещения у виновного собственника. При этом действия собственника могут и не причинить вреда соседям. Данная санкция неадекватна степени общественной опасности содеянного виновным, для которого изымаемое жилье может являться единственным пригодным для проживания, а вырученных средств будет недостаточно для приобретения равнозначного жилья[166].

По нашему мнению, введение данного предписания представляется нецелесообразным, так как в отечественном гражданском законодательстве существует отлаженный правовой механизм решения возникающих споров по поводу причиненного ущерба указанными неправомерными действиями лица.

Собственник жилого помещения может быть выселен: во-первых, исключительно на основании решения суда, например в случае осуществления незаконной перепланировки или переустройства жилого помещения; во-вторых, как на основании судебного решения, так и в добровольном порядке, например при обращении взыскания на заложенное имущество при неисполненном ипотечном обязательстве может произойти как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Отсутствие законно установленного порядка раздела имущества в описанной ситуации нарушает права собственника, например его конституционное право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну (п. 1 ст. 23 Конституции РФ).

Представляется актуальным и своевременным комплексное исследование правового статуса субъектов, обладающих правом общей собственности на жилое помещение, для обоснования теоретических выводов и выработки рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения. При этом достаточно важно признать, что единство судебной практики по данной категории дел может складываться из более полного исследования правовой природы самостоятельных прав отдельных субъектов жилищных правоотношений, обладающих правом собственности на жилое помещение.

Научная полемика о правовом статусе субъектов, обладающих правом собственности на жилое помещение, невозможна без анализа материалов судебной практики, которая зачастую различается на межрегиональном уровне, а рекомендации высших судебных органов не могут охватить весь объем проблем.

Противоречия соотношений понятий «пределы», «ограничения» и «обременения» прав собственника на жилое помещение законодательно не определены и четко не разграничены, что также создает трудности при рассмотрении подобных категорий дел в суде[167].

Для обеспечения прав собственников необходимо разрешить коллизию норм в законодательстве о лице, которое должно нести расходы по отселению собственника из аварийного жилья при наличии заключенного договора о развитии застроенной территории. В целях определения гарантий собственников жилья необходимо законодательно урегулировать отношения, возникающие из договоров (о перепланировке и т.п.).

У судов не во всех случаях имеется единообразие по вопросам применения жилищного законодательства (о праве на жилище), гражданского законодательства (о праве общей собственности). Учитывая имеющуюся ситуацию, возникает необходимость системно обобщать материалы судебной практики (регионально), на федеральном уровне, систематизировать правовые позиции Конституционного Суда РФ и Европейского суда по правам человека, рекомендации высших судебных органов страны.

 

 

Заключение

 

Объектом недвижимости граждан в первую очередь является жилое помещение. Оно выступает как самостоятельный объект гражданских прав.

Что касается осуществления права собственности граждан на жилое помещение, то необходимо отметить строго целевое назначение жилых помещений, установленное законом. В соответствии с действующим законодательством жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением. Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

При использовании жилого помещения не по назначению суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Дело в том, что законом установлен запрет на размещение в жилом помещении промышленных производств, а размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций возможно только в случае перевода помещения в нежилое.

Представляется, что в указанную норму целесообразно внести некоторые коррективы, связанные с закреплением следующего правила: собственник жилого помещения вправе работать в жилом помещении, если работа связана с различными видами наемного труда, осуществлением профессиональной деятельности через компьютерную сеть и другими подобными видами деятельности непромышленного характера, не ухудшающими санитарное состояние жилого помещения.

Следует полностью поддержать предложение об установлении в п. 3 ст. 288 ГК РФ прямого запрета на использование жилого помещения в целях складирования имущества, необходимого для осуществления профессиональной и иной деятельности, не связанной с проживанием в жилом помещении. Ведь хорошо известен тот огромный ущерб жилищным фондам, который причиняется в результате возгорания взрывчатых веществ, хранящихся в жилых помещениях.

Правом на защиту от проникновения в жилище обладают проживающие в нем граждане независимо от того, кто является «посягателем» - физическое лицо, представитель юридического лица, должностное лицо государственного или муниципального органа.

Правонарушением согласно ст. 3 ЖК РФ признается посягательство на жилое помещение, занимаемое на законных основаниях. Следовательно, это правило не подлежит применению в отношении граждан, например, самовольно занявших его. За нарушение неприкосновенности жилища предусматривается уголовная ответственность.

Что касается защиты жилищных прав, то согласно ст. 11 ЖК РФ она осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.

Одним из признаков правового государства является самостоятельность судебной власти, действующей независимо от законодательной и исполнительной (ст. 10 Конституции РФ). Судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, административного и уголовного судопроизводства.

Применение норм жилищного законодательства вызывает многочисленные споры; наиболее распространены в судебной практике дела по спорам о признании за гражданами права на жилое помещение; о расторжении договоров, об обеспечении жильем в связи со сносом жилых домов, связанные с защитой права собственности на жилище, и т.п.

Перечень способов защиты жилищных прав, изложенный в ст. 11 (ч. 3) ЖК РФ, не является исчерпывающим, п. 6 ч. 3 предусматривается, что защита жилищных прав может осуществляться иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.

При формировании ст. 11 Жилищного кодекса РФ явно использованы положения ст. 12 Гражданского кодекса РФ. Однако в ст. 11 ЖК РФ не упоминается предусматриваемая ст. 12 ГК РФ возможность самозащиты права. Такие меры могут применяться при защите права на неприкосновенность жилища, для выдворения из жилого помещения незаконно проникших в него лиц.

Безусловно, самозащита допустима в определенных пределах. Статья 14 ГК РФ («Самозащита гражданских прав») допускает самозащиту при наличии условий: нарушение права; необходимость пресечь это нарушение; соразмерность принятых для пресечения нарушения мер характеру и содержанию правонарушения.