Содержание права собственности на землю

Содержание права собственности, которое распространяется на любые объекты гражданских прав, в том числе земельные участки, установлено гражданским законодательством.

Согласно ст. 209 ГК РФ содержание права собственности как субъективного права лица, являющегося собственником, составляют правомочия владения, пользования и распоряжения. Все три правомочия имеют ясно выраженный физический и юридический аспект. В первом случае речь идет о возможности собственника - обладателя этих правомочий физически, то есть своими действиями, осуществлять владение, пользование и распоряжение физически обособленным земельным участком, принадлежащим ему на праве собственности. В юридическом смысле правомерность этих действий подтверждается в индивидуальных юридически значимых документах.[9]

Первым элементом в составе права собственности на землю выступает право владения, которое прямо упоминается законом в ст. 209 ГК РФ.

Под правом владения землей следует понимать возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, то есть необходимо наличие правового титула (основания) на владение имуществом - земельным участком. В качестве правового титула могут служить правоустанавливающие документы или иные основания (например, решение суда). Правоустанавливающие документы являются первичным основанием для государственной регистрации права на землю. Такие документы должны соответствовать законодательству, которое действовало на момент их составления в месте расположения земельного участка. В них должен быть указан правообладатель, вид права на землю, а также описание земельного участка, позволяющее однозначно истолковать и затем идентифицировать конкретный участок земли.

Правоустанавливающими документами на земельные участки являются: договоры и акты приема-передачи к ним; решения судов, вступившие в законную силу; свидетельства о праве на наследство; решения, постановления, распоряжения, акты органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) о предоставлении (выделении) земельных участков.[10]

С правомочием владения тесно связано другое правомочие - пользование. Право пользования землей - это допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли и извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право использовать для собственных нужд в установленном законом порядке не только поверхность земельного участка и почвенный покров, но и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы.

Однако собственник земельного участка не располагает абсолютной свободой в выборе способов и направлений использования своего участка. Во-первых, по российскому законодательству земля должна использоваться в соответствии с ее целевым назначением, определяемым принадлежностью к той или иной категории земель, и разрешенным использованием. Во-вторых, использование земель должно осуществляться способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка должен возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения (если такое строительство соответствует целевому назначению участка и его разрешенному использованию) с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Таким образом, право пользования реализуется в двух формах:

1) что может делать собственник на земельном участке;

2) какими способами допустимо реализовать эти права собственника.

Общее правило: рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Последним элементом состава права собственности на землю выступает право распоряжения землей, которое представляет собой допустимую законом возможность определять юридическую судьбу земельного участка (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т. д.).

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

1) изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса.

2) изменение правового режима земель. По российскому законодательству частный собственник, получивший землю от государства, не вправе менять ее целевое назначение. Особенно это касается продуктивных земель сельскохозяйственного назначения, лесных и охотничьих угодий. Ограничивается право фермерского хозяйства дробить землю, передавать ее по своему усмотрению (целиком или частью) в руки лиц, некомпетентных в сельском хозяйстве или не желающих жить на селе. Не вправе менять назначение своих угодий, выделенных ради природоохранных целей, дирекции заповедника, национальных природных парков, управляющие лесопарковыми хозяйствами, рыборазводящими и охотничьими хозяйствами и т.п. организациями. Такие ограничения тем более необходимы, так как целевое назначение земель во многих случаях связано с существенными льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства;

3) изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков. Это может быть, во-первых, процесс предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемый с соблюдением установленных процедур; во-вторых, процесс изъятия земельных участков; в-третьих, процесс обмена земельных участков между субъектами права собственности. По действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного хозяйства или крестьянского хозяйства.

В отдельных случаях правомочия собственника по распоряжению земельным участком ограничены законом. Так, ст. 27 Земельного кодекса установлен перечень изъятых из оборота земельных участков; ст. 37 предусматривает особые требования к процедуре заключения договоров купли-продажи земельных участков.

На основании вышеизложенного правомочия владения, пользования и распоряжения землей можно подразделить на общие и специальные, то есть присущие всем случаям отношений собственности на землю и имеющиеся специфические особенности, в зависимости от определенных условий использования земли.  К числу общих правомочий собственников земельных участков относятся их права и обязанности на совершение определенных действий в отношении земли или воздержание от них.

Права собственника - это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле, то есть если он этого не пожелает, то никто не вправе его принудить к такому использованию. Так, каждый собственник земли имеет право:

1) самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка с соблюдением установленных архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных требований (норм, правил, нормативов);

3) передавать земельный участок в залог, по наследству;

4) продавать, отчуждать земельные участки, сдавать в аренду, в том числе продавать право аренды;

5) передавать земельный участок в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного общества и товарищества, а также в качестве пая в производственные и потребительские кооперативы и др.

Собственники земельных долей имеют право:

1) продавать принадлежащие им земельные доли;

2) закладывать право на земельную долю в банк (кроме неделимого земельного участка);

3) дарить и обменивать право на земельную долю, сдавать земельную долю в аренду и т.п.

Обязанности собственника - это правомочия, продиктованные законом и подлежащие обязательному исполнению. Собственник обязан:

1) эффективно использовать свою землю в соответствии с ее целевым назначением способами, которые не должны наносить ей ущерба как природному объекту и природному ресурсу;

2) своевременно платить земельный долг или вносить арендную плату и плату за временное пользование землей;

3) повышать плодородие почв, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования другими природными объектами, а также не допускать причинения ущерба окружающей среде и т.п.

Наряду с общими существуют специальные правомочия собственников земельных участков. Данные правомочия определяются тремя группами факторов:

1) особенностями земельных участков, находящихся в собственности;

2) особенностями правового статуса собственников земли;

3) иными обстоятельствами.

Особенности земельных участков, влияющие на правомочия собственников, обусловлены двумя признаками: свойствами, имеющими объективную природу, и их хозяйственным состоянием.

Свойства земельных участков бесконечно многообразны, вследствие чего законодательство содержит ряд обязанностей для собственников земли. Например, склоновые сельскохозяйственные пахотные участки должны обрабатываться поперечным способом в целях предотвращения земельной эрозии; засоренные сорняками земельные участки должны очищаться от сорняков и к ним должны применяться мероприятия по удалению сорняков и т.п.

Состояние земельных участков обусловлено не только природными явлениями, но и хозяйственной деятельностью человека. Так, загрязненные угодья подлежат проведению мероприятий по устранению этих недостатков; земли с нарушенными почвами - рекультивации; деградированные сельхозугодья, почвенный слой которых невозможно восстановить в ближайшее время, - консервации и т. п.

Особенности правового статуса собственников земли присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закреплена в уставе.

Вместе с тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражданина, имеющего на праве собственности участок для индивидуального жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и личное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банкротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, могут носить разносторонний характер. Это и ограничения, вытекающие из отношений соседства; и изменение юридического статуса местности, на которой расположен земельный участок; и возникновение общественных потребностей в данном земельном участке; и т.п. [11]

Подводя итог вышеизложенному, под содержанием права собственности на землю следует понимать закрепленную за собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этого земельного участка действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.