Особенности в оценке недвижимости в Российской Федерации

Оценка недвижимости является особой сферой профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам, но он не решает всех проблем.

Поэтому многое зависит от грамотной профессиональной оценки недвижимости, и эта проблема в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценки для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства[13].

Оценке предшествует принятие решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества с привлечением оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями правительства Российской

Федерации. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка и признаны удовлетворительными.

Оценщик предоставляет банку подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т. е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке[14].

Оценка собственности производится на основе нормативов, и с их учётом определяется уровень стоимости собственности по методикам, утвержденным федеральными или региональными органами управления. Например, стоимость имущества, подлежащего приватизации, оценивают по методике, предусмотренной Государственной программой приватизации, стоимость чистых активов акционерных обществ - по методике, утвержденной Комитетом по ценным бумагам и фондовому рынку совместно с Минфином РФ, стоимость земельных участков - по методике, утвержденной правительством РФ. На региональном уровне оценка различных видов муниципальной собственности производится по многочисленным методикам, утвержденным местными органами власти.

Недостатком этих методик, по нашему мнению, является то, что они базируются на затратном подходе, т.е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности.

Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

Необходима единая система оценки собственности, с помощью которой можно реально оценить рыночную и другие виды стоимостей имущества.

В Российской Федерации в области оценки имущества есть, конечно, известные достижения — были приняты различные законодательные акты, существуют стандарты профессиональной практики, за последние годы число профессиональных независимых оценщиков увеличилось с нескольких сотен до десятков тысяч. Но, к сожалению, на практике федеральные и местные органы еще только подбирают методы и формы контроля за работой специалистов. Все нормативные акты по определению профессиональной пригодности практиков-оценщиков на деле зачастую сводятся к необходимости уплаты денежного сбора за аккредитацию без серьезной проверки квалификации исполнителей. В связи с этим нередко возникают трудности с выбором оценщика для предприятия. Единственным способом удостовериться в профессионализме оценщика является сертификат об образовании и список уже выполненных заказов, хотя определить то, как были выполнены эти заказы, какие были использованы методики и процедуры, клиентам не представляется возможным.

Возникает необходимость создания комиссий или других объединений для проверки отчетов и вынесения суждения о качестве оценки. Эта работа требует более серьезных навыков и опыта, нежели проведение оценки. На сегодняшний день в России создано всего лишь порядка десяти профессиональных объединений экспертов, что крайне мало. По данным Национальной палаты, оценки более 55% прорецензированных ею заключений признаны несоответствующими требованиям нормативных документов.

В практике используется три обязательных подхода к оценке недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. В случае, если одним из подходов невозможно определить стоимость, пишется обоснованный отказ. Этой возможностью оценщики часто злоупотребляют, что приводит к искажению итогового результата.

Затратный подход при оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости здания и земельного участка. Затратный подход основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определить затраты, необходимые на воссоздание объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости[15].

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

•   определение рыночной стоимости новых и относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающий наиболее эффективному использованию участка;

•   определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надѐжной информации для расчѐта износа;

•   определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

•   определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

•   определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

Сравнительный подход ⎼ это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. При использовании данного метода в начале проводится анализ состояния и тенденций рынка, и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно. Далее проводится сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки и сравнение с оцениваемой квартирой. Затем производится корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки и выявляется стоимость оцениваемой квартиры.

Условия применения сравнительного подхода:

•   объект не должен быть уникальным;

•   информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

•   факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Согласно доходному методу, стоимость недвижимости равна отношению ожидаемого дохода от оцениваемой недвижимости и нормы дохода.