2020-07-12
160
| № п/п | Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| 1 | Цена продажи, тыс.руб. | 2000000 | 1020000 | 1500000 | 1000000 | 2000000 | |
| 2 | Площадь дома, кв.м | 59,4 | 65,1 | 61,2 | 60 | 55,3 | 67,2 |
| 3 | Динамика сделок на рынке (дата продажи) | На этой неделе | 2 месяца назад | На этой неделе | Неделю назад | На этой неделе | |
| 4 | Количество комнат | 5 | 4 | 3 | 2 | 5 | 4 |
| 5 | Транспортная доступность | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог |
| 6 | Водопровод | Есть | Есть | Есть | Есть | Есть | Есть |
Таблица 5
Корректировка цен продаж кв.м общей площади по сравнимым объектами
| Характеристика объекта | Оцениваемый объект | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 | Объект 5 |
| Цена продажи 1 кв.м, тыс. руб | 21 | 23 | 40 | 30 | 31 | |
| Динамика сделок на рынке (дата продажи) | На этой неделе | Месяца назад | На этой неделе | Неделю назад | На этой неделе | |
| Корректировка, % | 0 | 5 | 0 | 2 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи кв.м, тыс. руб. | 21 | 21.85 | 40 | 29.4 | 31 | |
| Транспортная доступность | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | Аналог | |
| Корректировка, тыс.руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Число комнат | 5 | 5 | 5 | 4 | 4 | 4 |
| Корректировка, тыс.руб. | 4.2 | 4.6 | 1.2 | 9 | 9.3 | |
| Санузел | есть | Есть | есть | есть | есть | есть |
| Корректировка, тыс.руб. | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректированная цена продажи кв.м, тыс. руб. | 34.31 | 25.2 | 26.45 | 41.2 | 38.4 | 40.3 |
Переданные права собственности.
Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.
Корректировка по физическим элементам.
Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравнимых объектов 2 и 3:
39,43 - 33,34 = 6,09
Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравнимых объектов 1 и 2:
39,43 - 34,95 = 4,48
Корректировка цены продажи объекта 1 проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем к оцениваемому.
Величина корректировки цен продажи по наличию санузла определяется из пары сравнимых объектов 3 и 4:
36,76 - 33,34 = 3,42
Корректировка цен продаж объектов 1,2 и 3 положительная, так как у оцениваемого объекта имеется санузел. Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 кв.м. общей площади.
Скорректированная цена продажи 1 кв.м общей площади квартиры в рассматриваемом районе составляет 42,85 тыс.руб. Рыночная стоимость оцениваемой квартиры составит:
С = 34,31 * 59,4 = 2038014
Таблица 6
Расчет согласования стоимости объекта недвижимости
| Наименование подхода и метода | Способ-ность учитывать цель оценки | Способность учитывать коньюктуру рынка | Способность учитывать параметры оценки | Кол-во информации | Итог | Удельный вес, % | |
| Доходный подход | Ранг | высокий | высокий | средний | средний | ||
| Балл | 2 | 2 | 1 | 1 | 6 | 40 | |
| Затратный подход | Ранг | средний | низкий | средний | низкий | ||
| Балл | 1 | 0 | 1 | 0 | 2 | 13.4 | |
| Сравнительный подход | Ранг | высокий | высокий | средний | высокий | ||
| Балл | 2 | 2 | 1 | 2 | 7 | 46.6 | |
| Общая сумма баллов | 15 | 100% |
Расчет согласованной стоимости определяется по формуле (5).
С = Ci * Wi, (5)
где: Ci – результат оценки в каждом из подходов, руб.;
i – число использованных подходов;
Wi – удельный вес подхода.
С = 0,4 * 2520257+ 0,134 * 2108348 + 0,466 * 2038014 = 2240335 руб.
Глава 3 Особенности и проблемы в оценке недвижимости в Российской Федерации и пути их решения
