Предмет доказывания по делам о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений

Каждая категория гражданских дел имеет свои особенности доказывания, свой предмет доказывания. Эти особенности обусловлены конкретной нормой материального права, которую подлежит применить суду к рассматриваемому спору. В предмет доказывания по любому гражданскому делу входят определенные юридические факты, которые необходимо установить суду. В зависимости от нормы материального права, применяемой судом к рассматриваемому правоотношению, распределяются обязанности по доказыванию. 

Разрешая гражданское дело суду необходимо дать надлежащую юридическую квалификацию правоотношений сторон и установить все фактически обстоятельства дела. Суду необходимо проверить факты, на которые ссылаются стороны в обоснование своих требований и возражений, определить были или есть на данный момент обстоятельства, имеющие правовое значение для рассматриваемого спора.

При разрешении споров о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений имеется свой, особенный предмет доказывания. При этом в каждом гражданском деле данной категории, предмет доказывания будет обусловлен основанием признания недействительности совершенной сделки.

Учеными отмечается, что специфика доказывания по таким делам заключается в том, что «путем предъявления иска о признании недействительной сделки с жилым помещением могут быть оспорены как ничтожные, так и оспоримые сделки.»[37].

Предмет доказывания по делам о признании недействительными договоров купли-продажи жилых помещений и порядок распределения обязанностей по доказыванию определяется материально-правовыми фактами, обстоятельствами, на которые ссылаются стороны, в зависимости от оснований признания сделки недействительной и избранного способазащиты права (признание сделки недействительной оспоримой или ничтожной сделки либо применение последствий недействительности ничтожной сделки).

При рассмотрении гражданских дел по искам о признании недействительными сделок купли-продажи жилых помещений должны быть установлены следующие обстоятельства:

1) факт заключения договора купли-продажи жилого помещения;

2) предмет договора, место расположения объекта недвижимости;

3) нотариальное удостоверение сделки. Необходимо различать случаи, когда удостоверение сделки у нотариуса является обязательным требованием закона или осуществлено по выбору участников договора;

4) регистрация сделки в органах Росреестра;

5) цена жилого помещения;

6) факт передачи и получения денежных сумм в счет стоимости жилого помещения;

7) наличие разрешения органов опеки и попечительства в случае заключения договора купли-продажи жилого помещения, собственниками или пользователями которого являются несовершеннолетние дети;

8) наличие нотариально удостоверенного согласия одного из супругов на отчуждение совместно нажитого в браке имущества – в случае, если в правоустанавливающих документах на отчуждаемое жилое помещение другой супруг указан в качестве единственного собственника (ст. 35 СК РФ);

9) в случае заключения договора купли-продажи представителем – наличие доверенности на право распоряжения (отчуждения) жилым помещением, круг полномочий представителя;

10) состав лиц, имеющих (ст. 558 ГК РФ), или имевших ранее до заключения сделки) право пользования спорным жилым помещением;

11) наличие передаточного акта.

При этом лица, не являющиеся участниками сделки, обязаны доказать наступление неблагоприятных для них последствий (абзац второй п. 2 ст. 166 ГК РФ), т.е. предмет доказывания в случае предъявления иска третьими лицами (в смысле ст. 166 ГК РФ) включает также и факты, касающиеся наступления указанных неблагоприятных последствий.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В абз. 2 п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»^[38] также отмечена возможность обращения в суд с требованием о признании оспоримой сделки недействительной не только сторонами сделки, но и лицами, права или охраняемые законом интересы которых нарушены оспариваемой сделкой, в том числе когда для таких лиц наступили неблагоприятные последствия. При этом Верховный Суд Российской Федерации указал на то, что не требуется доказывать наступление таких последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Из вышесказанного следует, что лицо, не являющееся стороной сделки купли-продажи жилого помещения, оспаривающее такую сделку, обязано доказать помимо тех обстоятельств, которые собственно свидетельствуют о недействительности сделки, также факты, свидетельствующие о нарушении его прав или охраняемых законом интересов, в том числе наступление неблагоприятных последствий при совершении указанной сделки купли-продажи жилого помещения.

Тем самым обуславливается обязанность стороны предоставить доказательства определенных «дополнительных» юридических фактов, которые войдут в предмет доказывания по делу. Совокупность указанных фактов формирует свой, особенный предмет доказывания по данной категории дел.

В судебной практике имеется достаточно примеров неверного определения судами предмета доказывания по делам данной категории, когда договор по отчуждению жилого помещения оспаривается лицом, не являющимся стороной сделки.

   Показательным примером может служить следующее дело о признании недействительными договоров дарения долей квартиры, наглядно показывающее особенности предмета доказывания по исследуемой категории дел.

Так, Иванов С.А. обратился в суд с иском к Ивановой Г.К., Еркулаеву Р.К. и Мазур О.Н. о признании недействительными договоров дарения долей квартиры, сославшись на то, что его матери Ивановой Г.К. на праве собственности принадлежит квартира. По договору от 18 декабря 2014 г. Иванова Г.К. подарила 1/2 доли указанной квартиры Еркулаеву Р.К., а 12 января 2015 г. заключила договор дарения оставшейся 1/2 доли квартиры с Мазур О.Н.

Истец просил признать указанные договоры дарения долей квартиры недействительными, поскольку на момент их заключения его мать, Иванова Г.К., в силу имеющегося у нее заболевания находилась в таком состоянии, которое лишало ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.

Однако суд первой инстанции отказал в принятии искового заявления на основании п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ, ссылаясь на то, что истец не обладает правом на предъявление иска, поскольку он не является стороной указанных сделок, его права и законные интересы указанными сделками не затрагиваются.

Апелляционная инстанция согласилась с указанными выводами суда первой инстанции.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты на основании следующего.

Судебная коллегия исходила из положений ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4  ГПК РФ, предусматривающих право заинтересованного лица обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, а также п. 1 ст. 177 ГК РФ, наделяющей правом на обращение в суд о признании сделки недействительной не только гражданина, который в момент совершения сделки был дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, но и иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения такой сделки.

Судебная коллегия отметила, что Иванов С.А. указал на нарушение оспариваемыми сделками своего права на жилище, поскольку он проживает в данной квартире в настоящий момент и проживал в ней на момент приватизации квартиры его матерью Ивановой Г.К. Поэтому по смыслу п. 1 ст. 177 ГК РФ оснований для отказа в принятии искового заявления у суда первой инстанции не имелось.

Особо следует отметить указание Верховного Суда Российской Федерации на то, что установление факта нарушения прав или охраняемых законом интересов относится к юридически значимым обстоятельствам, которые подлежат установлению по делу. Проверить доводы истца, равно как и установить факт нарушения его прав либо опровергнуть такое нарушение возможно не на стадии принятия иска к производству, а лишь на стадии рассмотрения дела по существу[39].

Таким образом,   Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации прямо указала, что факты нарушения прав истца входят в предмет доказывания по данному делу и подлежат установлению при рассмотрении искового заявления судом первой инстанции.

Интересным, с точки зрения доказывания факта наличия нарушения прав лица сделкой с квартирой, является следующее дело.

ПАО «Алроса» обратилось с исковым заявлением к Павловой Н.Н., администрации муниципального образования «Город Мирный» Мирнинского района Республики Саха (Якутия)» о признании недействительными договора социального найма жилого помещения и договора передачи жилого помещения в собственность граждан, применении последствий недействительности сделок.

Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены.

Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В свою очередь постановлением президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) апелляционное определение было отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Ответчица (Павлова Н.Н.) обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой отменить постановления президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации удовлетворила кассационную жалобу ответчицы и указала следующее.

Судебная коллегия сослалась на ст. 3 ГПК РФ и отметила, что по смыслу указанных норм права, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в удовлетворении иска, то есть если оспариваемой сделкой нарушаются права или охраняемые законом интересы этого лица и целью обращения в суд является восстановление этих прав и защита интересов.

При рассмотрении указанных дел именно на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы.

Утверждение истца об ошибочности передачи квартиры в собственность муниципального образования было признана Судебной коллегией несостоятельным. На момент заключения сделок между муниципальным образованием и гражданкой ПАО «Алроса» не было стороной указанных договоров, собственником имущества являлось муниципальное образование, которое и распорядилось своим правом путем заключения соответствующих сделок. При этом сделки не затрагивали прав и законных интересов истца, не влияли на его правовое положение и материально-правовой интерес. Более того, суд указал, что правом обращения в суд с иском от своего имени в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц Общество, являясь коммерческой организацией, законом не наделено.

Судебная коллегия подчеркнула, что является ошибочным вывод президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) о том, что Общество обладает заинтересованностью в оспаривании сделок и имеет право на обращение в суд в защиту прав неопределенного круга лиц[40].

Отметим, что выводы, содержащиеся в приведенных судебных актах, могут применяться для оценки обстоятельств, связанных с оспариванием сделок лицамии, заявляющими о нарушении в результате совершения таких сделок их прав или охраняемых законом интересов.

С исками о признании сделок недействительными нередко обращаются наследники собственников жилых помещений.

 В п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»^[41] указано, что наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления. Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследник узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При обращении наследника с иском о недействительности сделки в предмет доказывания войдут факты, свидетельствующие о правах истца на получение наследства. Такие факты могут быть доказаны, например, свидетельством о праве на наследство. В то же время свидетельство о праве на наследство не является единственным доказательством. Представляется, что и действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, могут свидетельствовать о праве на наследство.

Так, в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О судебной практике по делам о наследовании» отмечается, что под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных пунктом 2 статьи 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.                В качестве таких действий, в частности, могут выступать: вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных статьей 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. При этом такие действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного статьей 1154 ГК РФ.

В целях подтверждения фактического принятия наследства (пункт 2 статьи 1153 ГК РФ) наследником могут быть представлены, в частности, справка о проживании совместно с наследодателем, квитанция об уплате налога, о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сберегательная книжка на имя наследодателя, паспорт транспортного средства, принадлежавшего наследодателю, договор подряда на проведение ремонтных работ и т.п. документы.

При отсутствии у наследника возможности представить документы, содержащие сведения об обстоятельствах, на которые он ссылается как на обоснование своих требований, судом может быть установлен факт принятия наследства, а при наличии спора соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

При этом Верховный Суд разъяснил, что наличие совместного с наследодателем права общей собственности на имущество, доля в праве на которое входит в состав наследства, само по себе не свидетельствует о фактическом принятии наследства. Также не свидетельствует о фактическом принятии наследства получение лицом компенсации на оплату ритуальных услуг и социального пособия на погребение.

В случае представления указанных доказательств наследники считаются надлежащими истцами, а уже удовлетворение или неудовлетворение иска зависит о того, доказаны ли материально-правовые факты, входящие в предмет доказывания по спорам об оспаривании сделок.

Примером может послужить следующее дело.

Н. обратилась в суд с иском о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры и расписки о получении денежных средств в рамках указанного договора, указав, что ее отцу на праве собственности принадлежала квартира. По договору купли-продажи он продал квартиру, после чего умер.

Истица указывала, что во время заключения договора купли-продажи квартиры ее отец не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, денежных средств от продажи указанной квартиры не получал.

Суд первой инстанции удовлетворил требования истицы в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, в удовлетворении требования о признании недействительной расписки о получении денежных средств в рамках оспариваемого договора отказал.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции и указал следующее.

Условий для освобождения истца от обязанности по возвращению ответчику покупной цены квартиры у суда первой инстанции не имелось, поскольку признание сделки недействительной в соответствии со ст. 177 ГК РФ свидетельствует только об отсутствии у отца истицы способности осознавать характер правовых последствий в момент совершения оспариваемой сделки, что само по себе не исключает возможности придания договору и совершенной в его исполнение расписки доказательственной силы для подтверждения факта получения отцом истицы за отчуждаемое недвижимое имущество денежных средств в размере 500000 рублей.

Доказательств обратному со стороны истицы, которая не оспаривала природу заключенного договора, представлено не было и судом не установлено.

Довод истицы о том, что ее отец не получал указанных денежных средств, опровергается письменными доказательствами: текстом п. 3 договора купли-продажи от 22 февраля 2011 года, согласно которому цена продаваемого объекта недвижимости составляет 500000 рублей, расчет произведен полностью до подписания договора; распиской отца истицы о получении стоимости квартиры. Письменных доказательств, подтверждающих безденежность договора купли-продажи жилого помещения, суду не представлено[42].

В этом случае при применении судом двусторонней реституции истица как наследник должна будет возвратить ответчику полученные ее отцом по сделке денежные средства.

Анализ судебной практики по исследуемой категории дел свидетельствует о достаточно распространенной ситуации, когда одновременно с иском  о недействительности сделки с жилым помещением в случае совершения ряда сделок и при отсутствии между истцом и действующим собственником жилья договорных отношений предъявляется требование о виндикации (истребовании имущества из чужого незаконного владения).

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

При этом п. 1 ст. 302 ГК РФ устанавливает, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Указанный механизм защиты права собственника применяется в том случае, если жилое помещение незаконно выбывает из владения собственника, затем с этим жилым помещением совершается ряд сделок, направленных на отчуждение такого имущества, а собственник, в свою очередь, предъявляет иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения к владельцу жилого помещения.

Вместе с тем в практике возникали ситуации, когда при схожих обстоятельствах собственники жилых помещений вместо требований                    о виндикации заявляли требования о реституции в соответствии со ст. 167 ГК РФ. И при этом суды удовлетворяли подобные требования, обязывая конечных владельцев жилых помещений возвратить их собственнику.

Данный вопрос был предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации, по итогам которого было принято Постановление от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева»^[43].

Граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации с жалобами о признании несоответствующими Конституции Российской Федерации п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации признал не противоречащими Конституции Российской Федерации положения п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, поскольку данные положения - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьей 302 ГК Российской Федерации - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом.

При этом конституционно-правовой смысл положений п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом Российской Федерации в указанном Постановлении, был признан общеобязательным и исключающим любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

В частности, Конституционный Суд Российской Федерации указал, что в случае приобретения имущества по возмездному договору у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник данного имущества вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). В случае же заявления собственником имущества иска о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, когда при разрешении данного дела судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано.

Также было отмечено, что по общему правилу применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В итоге Конституционным Судом Российской Федерации был сделан вывод о том, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те, предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Возможность предъявления собственником имущества в определенных ситуациях виндикационного иска, обуславливает особенности предмета доказывания, который будет отличаться от предмета доказывания по делам признании недействительными сделок купли-продажи жилых помещений.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014^[44], указывается на факты, которые должны входить в предмет доказывания по делам данной категории.

В частности, Верховный Суд Российской Федерации указал, что в предмет доказывания входят:

1)  факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;

2) возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;

3) знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Подчеркнем, что большинство дел об оспаривании сделок и истребовании жилых помещений, возбужденных по искам государственных органов и органов местного самоуправления, связаны с предоставлением подложных документов для оформления договора передачи жилья в собственность (приватизации квартиры) либо с неправомерными действиями сотрудников органов исполнительной власти.

При рассмотрении указанной категории дел правовое значение имеет установление факта добросовестности или недобросовестности приобретения спорного жилого помещения, а также наличие волеизъявления собственника на выбытие имущества

Ранее в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»^[45] было разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение спорного имущества.

Вместе с тем в настоящее время указанный абзац п. 38 указанного совместного постановления Пленумов Верховного Суд Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не применяется на основании п. 133 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»^[46].

В п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 отмечается, что по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, сама по себе не свидетельствует о выбытии его из владения лица, передавшего это имущество, помимо его воли. Судам необходимо устанавливать наличие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Из п. 39 указанного Постановления следует, что суд должен установить факт, свидетельствующий о наличии или отсутствии воли собственника на отчуждение жилого помещения.

Например, в Апелляционном определении Судебной коллеги по гражданским делам Самарского областного суда по делу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры суд по итогам исследования и оценки доказательств делает вывод, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств подтверждается факт отсутствия у Д.Е. и Д.Н. воли на отчуждение спорной квартиры в пользу третьих лиц^[47].

В ряде разъяснений высших судебных инстанций имеется указание на факты, которые свидетельствуют о добросовестности приобретателя, и в зависимости от их наличия или отсутствия будет устанавливаться добросовестность приобретателя.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. При этом ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, что сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник же вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Верховный Суд Российской Федерации в ряде обзоров судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления^[48] указывает на следующие факты, входящие в предмет доказывания: наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество; производился ли приобретателем осмотр жилого помещения до его приобретения и ознакомился ли он со всеми правоустанавливающими документами; иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела, в том числе связанными с возмездностью приобретения имущества; при этом обязанность доказывания недобросовестности приобретателя возлагается на истца.

Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь в том числе на вышеуказанных позициях Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определяет добросовестного приобретателя применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации как приобретателя недвижимого имущества, право которого подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права^[49].

Также стоит обратить внимание на практику Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который при рассмотрении в порядке надзора экономических споров указал на ряд критериев, которые свидетельствуют о том, что лицо является добросовестным приобретателем. Представляется, что выработанные критерии могут применяться и при рассмотрении гражданских дел в соответствии с ГПК РФ, в том числе дел, предметом спора по которым является жилое помещение.

Таким критериями могут быть: наличие проверки данных ЕГРЮЛ при заключении договора с организацией (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.11.2009 № 9035/09), приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008
№ 6132/08), срок продажи имущества продавцом (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2008 № 5539/08), возможная аффилированность продавца и покупателя (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 8455/10).

Представляется, что для унификации подхода судов к установлению факта добросовестности приобретения жилого помещения в собственность Пленуму Верховного Суда Российской Федерации необходимо подготовить соответствующие уточнения в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 на основании вышеуказанных позиций высших судебных инстанций.

Интересным, с точки зрения доказывания добросовестности приобретателя имущества, представляется следующее Постановление Конституционного Суда Российской Федерации.

В Постановлении от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверки конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубцова» предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации было положение п. 1 ст. 302 ГК РФ, предусматривающее право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, - применительно к случаям истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом.

Фабула дела следующая. Группа лиц сфальсифицировала документы, на основании которых нотариусом было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого скончался в 1994 году, не имея наследников ни по закону, ни по завещанию. В дальнейшем на основании этого свидетельства было зарегистрировано право собственности на указанное жилое помещение, после чего жилое помещение стало предметом нескольких договоров купли-продажи и в конечном счете перешло в собственность А.Н. Дубовца.

Впоследствии группа лиц, сфальсифицировавшая документы и незаконно завладевшая жилым помещением, была осуждена. В свою очередь город Москва в лице Департамента городского имущества обратился в суд с иском об истребовании жилого помещения из владения А.Н. Дубовца. Иск департамента был удовлетворен, жилое помещение было возвращено в собственность города Москвы.

А.Н. Дубовец в связи с этим обратился с жалобой в Конституционный Суд Российской Федерации с требованием признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд Российской Федерации по результатам рассмотрения жалобы гражданина Дубовца А.Н. указал следующее.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было, в силу своего положения и компетенции, предпринимать все необходимые меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника - публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

Суды, следуя предписаниям гражданского законодательства, не рассматривают в качестве разрешительного волеизъявления публично-правового образования, направленного на выбытие недвижимого имущества из владения публичного собственника, акт государственной регистрации права на это имущество, хотя именно данным актом подтверждается законность сделки, совершенной изначально неуправомоченным отчуждателем недвижимого имущества с третьим лицом, как основания регистрации его в качестве собственника этого имущества и, соответственно законность сделок каждого последующего отчуждателя с конечным добросовестным приобретателем.

Особо Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что проверка соблюдения закона при совершении предшествующих сделок с недвижимым имуществом со стороны приобретателя этого имущества - в отличие от государства в лице органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - зачастую существенно затруднена или невозможна. Тем более в неравных условиях находятся публично-правовое образование как собственник жилого помещения, являющегося выморочным имуществом, и добросовестный приобретатель данного имущества, возможности которых по выявлению противоправных действий, приведших к тому, что жилое помещение выбывает из владения собственника помимо его воли, далеко не одинаковы.

Необходимость обеспечения реального и эффективного действия института государственной регистрации на основе принципов, перечисленных в абзаце втором пункта 1 статьи 8.1 ГК Российской Федерации, не может не приниматься во внимание при истолковании норм об истребовании имущества из чужого незаконного владения, что должно предполагать особые условия (ограничения) виндикации недвижимого имущества, перешедшего в собственность публично-правового образования в порядке наследования по закону как выморочное, по иску публичного собственника, ссылающегося на то, что данное имущество выбыло из его владения помимо его воли. Соответственно, возможность истребования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, не должна предоставляться публично-правовому образованию - собственнику данного имущества на тех же условиях, что и гражданам и юридическим лицам.

При разрешении соответствующих споров существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника, в лице уполномоченных органов, в чью компетенцию входят обязанность по оформлению права собственности на выморочное имущество и право распоряжения им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежат оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения помимо его воли или по его воле. Иное означало бы неправомерное ограничение и умаление прав добросовестных приобретателей и тем самым - нарушение конституционных гарантий права собственности и права на жилище.

Фактически, в указанном Постановлении Конституционный Суд Российской Федерации указал, что по искам публично-правовых образований об истребовании выморочного имущества (жилых помещений) из чужого незаконного владения ответчику достаточно доказать факт государственной регистрации права на жилое помещение за его продавцом, или, иными словами, то, что при заключении купли-продажи квартиры ответчик полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости, в котором содержалась запись о продавце.

В науке гражданского процесса уже высказывалось мнение о подобном подходе. В частности, Семенова А.А. пишет, что «все юридически значимые действия по проверке и регистрации прав на спорные жилые помещения осуществляются уполномоченными на то должностными лицами, действующими в интересах публично-правового образования. Воля собственника спорного жилого помещения (публично-правового образования) реализуется через уполномоченные органы, и выражается при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, регистрации сделок и права собственности на жилые помещения. Публично-правовое образование, органы которого осуществляют регистрацию сделок с недвижимостью, должны гарантировать достоверность сведений, содержащихся в ЕГРП, и гарантировать, что имущество передается правомочным лицом (курсив – автора)». Также автор предлагает изменить редакцию абз. 2 п. 38 постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., дополнив положением о том, что в случае оспаривании сделки публично-правовым образованием запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя^[50].

Стоит отметить, что указанное Постановление Конституционного Суда Российской Федерации стало логическим продолжением практики, сложившейся в Европейском Суде по правам человека. Так Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 22.06.2017 № 16-П прямо ссылается на постановления ЕСПЧ по схожим делам (постановления ЕСПЧ от 5 января 2000 года по делу «Бейелер (Beyeler) против Италии», от 6 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России», от 13 сентября 2016 года по делу «Кириллова против России», от 17 ноября 2016 года по делу «Аленцева против России» и от 2 мая 2017 года по делу «Клименко против России»).

Полагаем, что позиция, высказанная в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.06.2017 № 16-П, защитит права и законные интересы граждан-собственников жилых помещений, в частности их право на жилище, гарантированное ст. 40 Конституции Российской Федерации. Высказанная правовая позиция Конституционного Суда даст ориентир судам в вопросе определения предмета доказывания по аналогичным делам и поспособствует формированию единообразной судебной практики по данной категории дел, поскольку подходы судов к разрешению подобных споров существенно разняться, причем большая часть судебных актов принимается не в пользу граждан. 

Например, из материалов дела, рассмотренного Судебной коллегией по гражданским делам Челябинского областного суда и Центральным районным судом г. Челябинска можно увидеть, каким образом суды двух инстанций трактуют и применяют в совокупности нормы о недействительности сделок нормы ст. 302 ГПК РФ, позволяющие при определенных обстоятельствах истребовать имущество от добросовестного приобретателя.

Центральным районным судом г. Челябинска было вынесено решение по иску Администрации г. Челябинска в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - КУиЗО                      г. Челябинска) к Шнайдер А.А., Манохину В.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим права собственности Мохина В.В. на данную квартиру, исключения из ЕГРН записи о его праве собственности, признании права муниципальной собственности на данную квартиру.

Судом первой инстанции было установлено что, собственником квартиры являлась Р.И.П., которая умерла, наследников после её смерти не имелось, таким образом названная квартира являлась выморочным имуществом и подлежала передаче в муниципальную собственность.

Вступившим в законную силу судебным приговором установлено, что действуя группой лиц по предварительному сговору, путем обмана, право собственности на данную квартиру приобрел Шнейдер А.А., его право собственности было зарегистрировано на основании поддельного решения Центрального районного суда г. Челябинска - такое решение в действительности никогда не выносилось. Шнейдер А.А. продал квартиру Мохину В.В., не имея на то права.

Разрешая данное дело суд указал, что спорная квартира выбыла из владения муниципального образования г. Челябинск помимо его воли, то есть администрация г. Челябинска вправе истребовать квартиру у Мохина В.В. в любом случае и добросовестность Мохина В.В. правового значения в любом случае не имеет. Кроме того, Мохина В.В. и нельзя признать добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку им не представлено доказательств того, что он проявил разумную осмотрительность при заключении сделки - в частности, материалы дела не содержат доказательств того, что Мохин В.В. осматривал приобретаемое недвижимое имущество. Кроме того, Мохин В.В. не усомнился в правах Шнейдера А.А. на спорную квартиру, несмотря на то, что согласно заключенному между ними договору право собственности Шнейдера А.А. было зарегистрировано лишь чуть более чем за месяц до сделки, а зарегистрирован по месту жительства Шнейдер А.А. был в другом населенном пункте и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Шнейдер А.А. проживал в квартире.

Рассмотрев апелляционную жалобу гражданина Манохина В.В. на решение Центрального районного суда г. Челябинска, которым был удовлетворен иск Администрации г. Челябинска в лице КУиЗО г. Челябинска к Шнайдер А.А., Манохину В.В. суд второй инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения апелляционной жалобы заявителя.

Мотивируя свое решение коллегия указала на то что, Манохина В.В. нельзя признать добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку им не представлено доказательств того, что он проявил разумную осмотрительность при заключении сделки, а его доводы о том, что регистратором не было выявлено сомнений в правильности и законности сделки, основаниями для отмены решения суда не являются, поскольку, как следует из материалов дела, право собственности Шнейдера А.А. было зарегистрировано на основании подложных документов, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что действия регистратора в установленном законом порядке были признаны незаконными[51].

Еще одним примером, демонстрирующим подходы судов к разрешению подобных споров, может послужить следующее гражданское дело.

Военный прокурор в интересах Министерства обороны Российской Федерации в лице ФГКУ предъявил иск к Рябинину Е.А., Яйлаханян Э.А., Кургинян Г.Ж. об истребовании из их владения квартиры, прекращении их права собственности на указанную квартиру, выселении из указанного жилого помещения и снятии с регистрационного учета по данному адресу.

Свои требования прокурор мотивировал тем, что спорная квартира была приобретена ответчиком без законных оснований, выбыла из владения собственника помимо его воли.

Из материалов дела следует, что собственником спорной квартиры являлась Российская Федерация на основании государственного контракта на выполнение работ по разработке рабочей документации, строительству объектов капитального строительства, о чем в ЕГРП была внесена запись. Затем указанная квартира приказом Министра обороны Российской Федерации была передана в оперативное управление ФГКУ, о чем в ЕГРП была внесена запись. На момент рассмотрения дела право собственности на квартиру было зарегистрировано за Яйлаханян Э.А. на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного с Рябининым Е.А. В свою очередь право собственности у Рябинина Е.А. на спорную квартиру возникло на основании выписки из решения ФГКУ о предоставлении жилого помещения в собственность бесплатно по избранному постоянному месту жительства.

Впоследствии было возбуждено, расследовано и доведено до своего логического завершения – вынесение приговора, уголовное дело по факту совершения мошенничества, посредством приобретения права на чужое имущество путем обмана и злоупотребления доверием организованной группой лиц в особо крупном размере, в которую входил и Рябинин Е.А., продавший спорную квартиру Яйлаханян Э.А. По указанному уголовному делу Яйлаханян Э.А. был признан потерпевшим.

Затем суд первой инстанции устанавливает, что квартира выбыла из собственности Российской Федерации в результате преступления, права на получение этой квартиры в собственность у Рябинина Е.А. не имелось, следовательно, квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, и приходит к выводу о том, что требования прокурора подлежат удовлетворению.

Суд отверг доводы Яйлаханян Э.А. о том, что он является добросовестным приобретателем, так как сделка по приобретению права собственности является возмездной, при заключении сделки у него не имелось сведений о наличии в отношении квартиры каких-либо обременений, расчет за квартиру произведен им полностью в размере 3 800 000 рублей. По мнению суда, эти доводы не могут служить основанием к отказу в иске ФГКУ, поскольку в силу положений ст. 302 ГК РФ выбытие имущества из владения собственника помимо его воли является основанием для истребования такого имущества от добросовестного приобретателя.

Отказывая в удовлетворении апелляционной жалобы, суд второй инстанции отметил, что не могут являться основаниями к отмене решения ссылки на то, что государственная регистрация права собственности Рябинина Е.А. на спорную квартиру произведена с явным нарушением закона, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии не провела надлежащим образом возложенную на нее п. 3 ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязанность проверки действительности поданных документов,  равно как и доводы ответчика о том, что иск должен предъявляться к лицам, совершившим преступление, в то время как он является добросовестным приобретателем спорной квартиры[52].

Однако бывают и обратные примеры, когда суд встает на сторону граждан.

Так, по одному из дел Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций в части удовлетворения иска Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об истребовании имущества из чужого незаконного владения, возвращении квартиры в собственность г. Москвы, сослалась не только на истечение срока исковой давности, но и на то, что выводы судов нижестоящих инстанций о выбытии спорной квартиры из собственности г. Москвы помимо воли собственника являются несостоятельными, поскольку волю собственника выразили органы, передавшие спорную квартиру по договору приватизации и зарегистрировавшие указанный договор[53].

Нельзя не отметить тот факт, что практика судов по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестного приобретателя, по искам государственных органов и органов местного самоуправления меняется.

При рассмотрении дел указанной категории суды все чаще руководствуются не только положениями Конституции, Гражданского кодекса, Жилищного кодекса, но и учитывают правовые позиции, содержащиеся в постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации, а также в решениях Европейского Суда по правам человека. Подобное изменение в практике судов имеет значение с точки зрения повышения уровня законности выносимых судами решений, поскольку решения, вынесенные без учета этих позиций будут ошибочным, что в свою очередь откроет возможность для их оспаривания. На практике это означает реальное улучшение в сфере защиты прав граждан, которым ранее требовалось обращаться в Европейский Суд по правам человека. Рассмотрение дела, в котором, с момента подачи жалобы до момента вынесения итогового постановления занимает длительный срок и при этом гражданин несет значительные судебные расходы в связи с рассмотрением своей жалобы в международном суде.

Исходя из правовой позиции, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации № 16-П, возможность истребования имущества по искам государственных органов                                у добросовестных приобретателей жилого помещения в случае совершения мошеннических действий в ходе ранее состоявшейся сделки приватизации квартиры должна быть исключена. В этой связи требует внесения соответствующих изменений ст. 302 ГК РФ.

В настоящее время в Государственную Думу внесен проект федерального закона № 243975-7, которым предлагается дополнить указанную статью, установив запрет на истребование в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования жилого помещения, выбывшего из собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, от добросовестного приобретателя – гражданина, в том числе когда это имущество выбыло помимо воли публично-правового образования. Это положение предлагается распространить и на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно. 

Таким образом, при рассмотрении споров об истребовании жилых помещения по искам публично-правовых образования в предмет доказывания будет входить факт добросовестности приобретателя жилого помещения.