Оценка объектов недвижимости. Основные принципы оценки

Купля-продажа недвижимости. Ипотека

Купля-продажа недвижимости осуществляется на основе договора продажи. По договору продажи покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передается право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, подписывается обеими сторонами, обязательно содержит цену продаваемого имущества. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Жилищные сертификаты. Для приобретения недвижимости (жилья ) согласно Указу Президента от 10.06.94г. в РФ производится выпуск и обращение жилищных сертификатов – особых видов облигаций с индексируемой номинальной стоимостью. Сертификаты удостоверяют право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов (в порядке предусмотренном положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов).

Ипотека – представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Залог недвижимого имущества регулируется законом об ипотеке.

Оценка недвижимости – это прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости + оценку права собственности или права пользования землей или зданиями.

Следует различать цену и стоимость объекта недвижимости.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи данной недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, которую можно получить при продаже данной недвижимости.

На величину ценны и стоимости объекта недвижимости влияют разные факторы, которые мы уже рассматривали.

Основные принципы оценки недвижимости:

Принцип спроса и предложения: заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.

Принцип изменения – предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

Принцип замещения – предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.

Принцип конкуренции – означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).

Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования – означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.