Затратный метод
Методы оценки недвижимости
Необходимость оценки недвижимости
Недвижимость и ее виды
Недвижимость – это
|
|
| Ст.130 ГК
|
|
|
|
|
|
|
а также объекты, подлежащие обязательной регистрации в соответствии с ГК:
|
|
|
|
|
|
|
Недвижимость -
|
Имущество может быть отнесено к недвижимости Законом, что имеет большое значение и для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
|
Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
|
1)
|
2)
|
3)
|
4)
|
5)
|
6)
|
|
|
7)
|
8)
|
9)
|
|
|
10)
|
|
|
11)
|
12)
|
|
13)
|
|
|
14)
|
|
15)
|
|
|
Недвижимость – это товар
|
|
Недвижимость как товар имеет следующие особенности:
|
1)
|
2)
|
3)
|
4)
|
5)
|
Традиционно в РФ недвижимость делится на 3 группы:
|
1)
|
2)
|
3)
|
Налоговая классификация, независимо от физической природы объекта, выделяет 4 категории недвижимости:
|
1)
|
2)
|
3)
|
4)
|
Выделяются также:
|
Рекреационная недвижимость -
|
Институциональная недвижимость -
|
|
Рынок недвижимости -
|
|
|
|
Отличительные черты рынка недвижимости:
|
1)
|
2)
|
3)
|
4)
|
5)
|
|
6)
|
7)
|
| | |
Оценка недвижимости
|
|
Необходима для:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Рыночная стоимость недвижимости –
|
|
|
На спрос и предложение рынка недвижимости влияют:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости.
|
Международные организации по оценке недвижимости:
|
- Международная федерация профессионалов, работающих с недвижимостью, при ООН (ФИАБСИ).
|
- Европейская группа по оценке ОФ (с 1997г.).
|
- Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).
|
Мировые методы оценки недвижимости.
|
В английской практике:
|
|
|
|
|
|
В американской практике:
|
|
|
|
В России -
|
|
Концепция метода:
|
|
|
Сфера применения:
|
|
Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли
| (1)
|
ПСВ –
|
|
|
|
ПСЗ -
|
|
|
|
Определить стоимость дачи, если известно:
| П
|
Площадь дачи = 100 м2
Стоимость 1 м2 = 2 000 рублей
Площадь гаража = 60 м2
Стоимость 1 м2 = 1 000 рублей
Стоимость других сооружений = 20 000 рублей
Устранимый физический износ = 30 000 рублей
Неустранимый физический износ = 20 000 рублей
Устранимое функциональное устаревание = 10 000 рублей
Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей
|
Решение: воспользуемся формулой (1) Цн = ПСВ (ПСЗ) – И + Цз
|
1) ПСВ =
|
2) И =
|
3) Цн =
|
«+» затратного метода:
|
|
|
«-» затратного метода:
|
|
|
|
|
|
|
|
Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его.
|
| | |
Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж.
|
Концепция метода-
|
|
Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.
|
(2)
|
Где Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;
К – поправочные коэффициенты.
|
Если объект имеет положительные параметры, то
|
Если объект имеет отрицательные параметры, то
|
При трудностях определения поправочного коэффициента…
|
|
|
Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели.
|
Корреляционная модель (3)
|
Частный случай (4):
|
где Цн – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;
В – параметр, полученный для единицы сравнения;
Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;
а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
|
Определить стоимость жилого помещения.
| П
|
Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м2 жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м2.
По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9.
Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону.
|
Решение: воспользуемся формулой (4) Цн = В*Х + а + с + …+ n
|
Цн =
|
«+» метода:
|
|
«-» метода:
|
|