Оценка эффективности инвестиций в недвижимость. Доходный метод Концепция метода. Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу
Доходный метод
| Концепция метода.
|
| Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Доходный метод – это
|
|
|
| Задача оценщика -
|
|
|
| Методы оценки доходной недвижимости:
|
|
|
|
|
|
|
| Метод валовой ренты
|
|
|
|
|
| GRM -
|
|
|
| R -
|
|
|
| (5)
| (7)
|
| (6)
| (8)
|
| Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта 55 500 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
| П
|
| Объекты
| Продажная цена (Цн)
| NOI
| Общая ставка
дохода (R)
|
| Оцениваемый
объект
|
| 55 500
|
|
| объект № 1
| 500 000
| 50 000
| 0,1
|
| объект № 2
| 600 000
| 66 000
| 0,11
|
| объект № 3
| 400 000
| 48 000
| 0,12
|
| Решение:
|
| 1. Находим среднюю ставку дохода:
|
| 2. После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода -
|
| 3. Стоимость объекта рассчитывается по формуле (8): Цн = NOI / R
|
| Цн =
|
|
Метод прямой капитализации.
|
| Капитализация дохода -
|
|
|
| Базовые понятия: чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (К).
|
| (9)
| где Цн – стоимость;
NОI – чистый операционный доход;
К– коэффициент капитализации.
|
| Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих:
|
|
|
|
|
| Ставка капитализации разделяется на две составляющие:
|
|
|
|
|
| Расчет коэффициента капитализации:
|
| (10)
| где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;
i1 – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.
i2 – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал).
|
| Условия задачи.
| П
|
| Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл.
|
| Решение:
|
| 1)Найдем коэффициент капитализации по формуле (10) К = M* i1+(1-M)* i2
|
| К =
|
| 2) Найдем стоимость недвижимости согласно формуле (9) Цн = NOI / K
|
| Цн =
|
|
Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
|
| Задача оценщика -
|
|
|
| Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) -
|
|
|
| (12)
| где I0 – инвестиции в недвижимость нулевом периоде;
Рi - денежные поступления в текущем периоде;
r - норма процента;
n - продолжительность жизни проекта.
|
| | | | | | | | | |
| Рынок недвижимости неразрывно связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются и на первичном (новое строительство), и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).
|
| На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Рабочая методика отбора лучшего варианта вложений.
В ее основе лежит предварительное определение привлекательности всех рассматриваемых альтернативных вариантов по системе принятых для сравнения следующих международных показателей: внутренняя норма доходности проекта чистый приведенный доход, рентабельность инвестиций, срок окупаемости инвестиций.
|
| Для оценки эффективности инвестиций используется комплекс показателей.
|
| 1.
|
| (13)
| где Э – эффективность инвестиций;
ВП1, ВП0 – валовая продукция при исходных и дополнительных инвестициях;
И - инвестиции
|
| 2.
|
| (14)
| где
С0, С1– себестоимость при исходных и дополнительных инвестициях;
V – годовой объем производства продукции после дополнительных инвестиций.
|
| 3.
|
| (15)
| П1, П0– прибыль на единицу продукции до и после дополнительных инвестиций.
|
| 4.
|
| (16)
| (17)
|
| Все эти показатели используются для комплексной оценки эффективности инвестирования как в целом, так и по отдельным объектам.
Необходимо изучить динамику данных показателей, выполнение плана, определить влияние факторов и разработать мероприятия по повышению их уровня.
|
| Важными условиями повышения эффективности инвестиционной деятельности являются:
|
|
|
|
|
|
|
2014-02-24
402
