Контрактные связи участников проектирования и строительства

Наиболее продолжительные этапы инвестиционного цикла – проектирование и строительство.

В их состав входят много организационных работ: возникновение идеи и выбор источников финансирования; поиск участка строительства и оформление документов; выбор проектной организации и заключение договора на проектирование; проектирование; утверждение проекта заказчиком; подготовка и организация торга; выбор генподрядчика; подготовка и заключение строительного контракта; ведение СМР; приёмка объекта.

Хозяйственные взаимосвязи определяются на основе договоров (контрактов). Заказчик заключает соглашение с генеральной проектной организацией на разработку всей технической документации и с генподрядной строительной организацией на выполнение в соответствии с этой документацией всего комплекса СМР. Отношения заказчика с генпроектировщиком и генподрядчиком регламентируются Правилами о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательский работ и Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда. К документам, регламентирующим подрядную деятельность, относятся: в пункте 3 главы 37 Гражданского Кодекса РФ узаконены организационные и методологические подходы, правила и процедуры заключения и реализации договора строительного подряда, где определено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты и уплатить обусловленную цену. Кроме того, регламентирование строительного подряда осуществляется директивным документом от 27 мая 1992 г. Министерства архитектуры, строительного и жилищно-коммунального хозяйства РФ – «Руководство по согласованию договора подряда на строительство в РФ» и постановление Правительства РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

До заключения договора подряда заказчик должен иметь следующие документы:

- Документ, удостоверяющий право использовать земельный участок. Отвод земель происходит на основании решений районного или городского исполнительного и распорядительного органов. (см. лекцию –функции управления).

- Решение местных органов самоуправления о строительстве объекта. Оно принимается одновременно с решением вопроса об отводе земельного участка.

- Проектно-сметная документация, прошедшая согласование, экспертизу и утверждение.

- Протокол о проведении подрядных торгов. Конкурсная комиссия большинством голосов определяет победителя и составляет протокол. В протоколе отмечаются сведения о победителе торгов, цена предложения, сроков возведения объектов.

Заказчиком может быть юридическое или физическое лицо. При этом функции инвестора и заказчика могут быть разделены.

Служба единого заказчика являясь юридическим лицом, выступает как заказчик на строительство объектов соц. культ. быта и жилого фонда. Служба единого заказчика реализует инвестиционные программы за счет средств поступающих из бюджета, а также средств юридических и физических лиц.

Генподрядчик –юридические лица, выполняющие, как правило общестроительные работы.

Организация освоения инвестиций, в большинстве своем, связана с использованием форм строительного подряда.

При оформлении договора подряда используют три возможных варианта распределения всех работ по строительству и вводу объекта в эксплуатацию:

1. Заказчик по договору строительного подряда вступает в договорные отношения с одним подрядчиком, который несет ответственность за выполнение всех работ.

2. Заказчик может разделить работы и обязательства между несколькими подрядчиками. Чаще всего изыскательские работы поручаются выполнить отдельным специализированным организациям.

3. Иногда заказчик часть работ по строительству и особенно по капитальному ремонту, берет на себя. В этом случае договор подряда между заказчиком и исполнителем заключается на отдельные специальные виды работ.

Организация договора строительного подряда рекомендуется осуществлять в два этапа: преддоговорная работа и непосредственное заключение договора.

Для регламентирования работ на первом этапе между заказчиком и подрядчиком может быть составлен «Протокол о намерениях». Задача составления протокола – обеспечение защитных функций сторон с включением мероприятий имущественной ответственности.

В протокол обычно включают следующие данные и условия:

- данные об участниках договорного строительства;

- данные об объекте подрядного договора;

- сведения о наличии строительной площадки, объемах и сроках передачи необходимой документации;

- порядок и сроки заключения основного договора;

- формы и способы погашения имущественной ответственности сторон в случае, если основной договор не будет заключен.

При составлении договора обязательным является проверка правомочия участников договорных отношений, сведения о регистрации участников, наличие лицензии и источника финансирования.

В текст договора включают следующие разделы:

- сведения о договаривающихся сторонах;

- предмет договора, где излагаются задание заказчика и его обязательства по оплате работ;

- цена договора (предмета договора);

- условия платежей (и по форме, и по срокам);

- сроки исполнения обязательств, где указываются и сроки исполнения работ и сроки их оплаты;

- обязательства сторон, в котором отдельно прописываются обязательства заказчика и подрядчика по выполнению работ, сроках их завершения, оплате работ, предоставления документации;

- ответственности сторон, где указываются уровни уплаты неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств и возможных убытков;

- действия непреодолимой силы. В этом разделе указываются ответственности одной стороны перед другой за задержку или невыполнение обязательств по договору, обусловленную обстоятельствами, возникшими помимо воли и желания сторон;

- порядок разрешения споров;

- порядок изменения и дополнения договора;

- прочие условия, где определяются: срок гарантийной работы объекта и входящих в него инженерных сетей, оборудования и т.д. Указываются способы компенсации ущербов;

- юридические адреса и платежные реквизиты сторон.

Из всех перечисленных разделов договора строительного подряда наиболее сложным и ответственным является: цена предмета договора (стоимость строительства) и сроки исполнения обязательств.

В договоре можно ссылаться на свободные рыночные цены, которые по возможности должны быть разделены по видам работ.

Существует три способа установление цены предмета строительного подряда: паушальный, метод компенсирования издержек и метод установления цены за единицу выполненной работы.

Паушальный метод состоит в том, когда стороны без особых расчетов могут установить цену строящегося объекта, и что особенно важно, эта цена остается неизменной до конца строительства независимо от фактических расходов.

При исполнении метода компенсирования издержек заказчик обязан компенсировать дополнительные затраты подрядчика, что особо оговаривается в договоре подряда.

Последний метод применим, когда целесообразно платить по ставкам за единицы отдельных видов СМ и ремонтных работ. В договоре должны предусмотрены случаи корректирования цены.

Сроки начала и завершения строительства в договоре могут быть обозначены либо календарной датой, либо отрезком времени, например, в месяцах с момента подписания договора. Сроки отдельных работ указываются в виде графика в приложении.

Завершение строительных работ оформляется актами приемки и сдачи объекта.