2015-01-07
1311
Содержание
Введение…………………………………………………………………………2
1.Метод сопоставления продаж……………………………………………...2
2.Экономический метод………...………………………………………….….6
3.Метод соотнесения…………...………………………………………….…10
4.Метод капитализации земельной ренты(метод выгод)……...………...12
5.Инвестиционный метод…………………………………………...……….13
6.Метод остатка земли............…………………………………………….....16
7.Метод распределения дохода.....................................................................19
8.Метод развития……………………………………………………………...22
Заключение…………………………………………………………………….26
Список литературы……………………………………………………………28
Введение
В данной работе основное внимание будет уделено подробному описанию методов, направленных на определение величины стоимости земли, при описании способов оценки (метод сопоставления продаж, экономический метод, метод соотнесения, метод капитализации земельной ренты, инвестиционный метод, метод остатка для земли, метод распределения дохода, метод развития).
|
|
|
Определение стоимости земли практически является императивом для любого метода оценки недвижимости, при этом не важно, используется ли она непосредственно, как это имеет место в затратном подходе, или опосредствованно присутствует при определении наиболее эффективного использования, в значениях ставки капитализации, нормы отдачи или совокупного износа.
Метод сопоставления продаж
Метод сопоставления продаж применяется для оценки земельных участков, свободных от земельных улучшений, и исходит из принципа замещения: рациональный покупатель не заплатит за земельный участок больше, чем ему будет стоить другой участок с такими же потребительными свойствами.
Согласно методу, стоимость земли определяется на уровне цен продажи земельных участков, подобных оцениваемому, с учетом отличий в характере сделки и свойствах земельных участков, влияющих на их стоимость. Иными словами, необходимо определить адаптивную стоимость проданного участка, если бы он имел такие же полезные свойства, что и оцениваемый земельный участок.
Откорректированная на имеющиеся отличия цена продажи подобных земельных участков определяется по формуле:
,
где: Vаi - откорректированная цена продажи i -го подобного объекта;
Vi - цена продажи i -го подобного земельного участка;
m - количество факторов сравнения;
D Vij - разность (поправка) в цене (+,-) продажи i -го подобного земельного участка относительно объекта оценки по j -му фактору сравнения.
Поскольку при применении этого метода предполагается сопоставление цен продаж нескольких объектов, то стоимость объекта оценки определяется как медианное (серединное для ранжированного ряда) или модальное (наиболее распространенное) значение полученных результатов.
|
|
|
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с подобными объектами (далее - элементов сравнения);
· определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого подобного земельного участка от оцениваемого;
· определение по каждому из элементов сравнения величины поправок к цене подобных земельных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждого из них от оцениваемого участка;
· корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого подобного земельного участка, нивелирующая их отличия от оцениваемого земельного участка;
оценка стоимость земля метод
· расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем определения модального или медианного значения, полученных после корректировки результатов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важные факторы стоимости и характеристики сделок с земельными участками приведены на рис.12.1.
Характер и степень отличий подобного земельного участка от оцениваемого устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого подобного участка с оцениваемым участком.
Выявленные отличия учитываются через внесение поправок в виде надбавок (скидок) или поправочных коэффициентов к цене единицы сравнения, используя для этого таблицу корректировки.
В качестве единицы сравнения могут быть использованы цены единицы измерения объекта оценки (например, гектар, квадратный метр, погонный метр фронтальной линии) или цены объекта в целом.
Величины поправок, как правило, определяются следующими способами:
· парным сопоставлением цен подобных земельных участков, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;
· корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен подобных земельных участков (цен единиц сравнения);
· определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому подобный земельный участок отличается от объекта оценки;
· экспертным обоснованием поправок к ценам подобных участков.
 |
Если полезные свойства участка, который сопоставляется, превышают соответствующие свойства оцениваемого участка, то цена продажи участка, который сопоставляется, должна быть уменьшена, а если уступают, то его цена должна быть соответственно увеличена.
В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, во вторую - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки.
Корректировка может проводиться в денежном или в процентном выражении, либо последовательно по каждому элементу сравнения, либо по всей их совокупности путем сложения или умножения значений поправок.
В результате определения и внесения поправок цены подобных земельных участков (единицы измерения), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий адаптивных цен целесообразно выбрать либо другие земельные участки для сопоставления, либо элементы, по которым проводится сравнение, либо значения поправок.
Таким образом, метод сопоставления цен предусматривает:
1. Подбор подобных оцениваемому свободных от улучшений земельных участков, проданных на конкретном рынке.
|
|
|
2. Проверку информации о характере сделок: не были ли они вынужденными или все стороны действовали сознательно и рационально.
3. Установление характера и степени отличий оцениваемого земельного участка от проданных участков.
4. Внесение поправок с учетом отличий между участком, который оценивается, и участками, которые с ним сравниваются.
5. Расчет цены продажи каждого из участков, которые сравниваются, при условии, если бы они имели такие же параметры, что и оцениваемый участок.
6. Определение стоимости оцениваемого земельного участка на основе анализа откорректированных цен продажи подобных земельных участков.
Следует отметить, что максимально сориентированный на конъюнктуру рынка метод сопоставления продаж является наиболее привлекательным для определения рыночной стоимости земли. Однако земельных участков, свободных от улучшений, на рынке крайне мало, что естественно ограничивает поле применения данного метода. Поэтому при имеющемся рынке улучшенных земельных участков наиболее часто используется экономический метод, в соответствии с которым основными аргументами определяющими рыночную стоимость земли выступают возможный доход от продажи улучшенного земельного участка и необходимые затраты на его улучшения.
