Если ваша группа нашла землю, которая вам нравится, но категория которой не допускает ту
плотность застройки и заселения, которую вы планируете, вам потребуется обращаться в органы власти для
85 парильня (sweat lodge, sweat tepee) – ритуальное действо из практики американских индейцев,
внешне напоминающее русскую баню, но имеющее религиозный смысл. Для получения пара льют воду на
раскаленные камни, при этом достигается температура +60 +77 гр. по Цельсию. У некоторых племен на
западе и юго‑западе США используется лишь жар костра. – прим. перев.
получения разрешения на особый вид использования земли (conditional use permit) или иное исключение из
норм зонирования, которое возможно в соответствии с местным законодательством. Если планы вашей
группы включают такие вещи, как духовный ашрам, туристический центр, центр целительства или иное
учреждение, оказывающее услуги широкому кругу людей и привлекающее посетителей, вам определенно
потребуется разрешение на особый вид использования земли, если ваш участок его еще не имеет. Если же
|
|
вы планируете купить большой участок и разделить его на несколько мелких индивидуальных наделов,
которые будете продавать или сдавать в аренду своим участникам ‑ так чтобы они имели отдельные права
на них, вам потребуется соблюдать правила и нормы раздела участков, установленные в вашем штате,
округе или городе, включая утверждение генерального плана со всеми требуемыми дорогами,
коммуникациями и т.д. В зависимости от того, где находится ваша земля, вам может понадобиться на все
это до года времени, а также 10‑20 или даже более тысяч долларов на разнообразные взносы и пошлины,
экспертизы, межевание и наем консультантов (в случае раздела большого участка на мелкие – вероятно,
намного больше), а также необходимо будет пройти через, как минимум, одно публичное слушание. И до
окончания всего этого процесса вы не можете получить гарантии, что ваше заявление будет удовлетворено.
Подобно основателям Мидоуданс, вы можете прийти к ситуации, когда придется счесть затраченные деньги
«издержками бизнеса» и уйти с земли, если выяснится, что она вам не подходит.
В зависимости от штата или округа, процесс получения разрешения на особый вид
землепользования (а также, вероятно, получения разрешения на раздел участка) может потребовать
разнообразных тестов и экспертиз. Среди них, в частности, могут быть:
1. Археологическое исследование, подтверждающее, что земля или находящиеся на ней здания не
содержат археологических памятников.
2. Исследование влияния вашего проекта на интенсивность движения транспорта по местным
|
|
дорогам.
3. Гидрологическая экспертиза, подтверждающая наличие достаточного для целей проекта
количество воды.
4. Исследование системы утилизации сточных вод и почвы для подтверждения возможности
строительства канализационной системы большого размера.
5. Экологическая экспертиза, определяющая возможное негативное влияние проекта на дикую
фауну, водные ресурсы и леса.
6. Противопожарная экспертиза, удостоверяющая соответствие ширины дорог и проездов, уклонов
и рельефа, плотности застройки и объемов воды противопожарным нормативам.
7. Справка местного отдела строительства, подтверждающая соответствие уже имеющихся на
земельном участке строений санитарным нормам и требованиям безопасности.
Как уже говорилось, окружные власти и местные жители, как правило, более охотно дают
одобрение на осуществление на участке какой‑либо общественной деятельности, если земля и до этого
использовалась для подобных целей. «В последние годы становится все сложнее развивать какое‑либо
общественно‑полезное учреждение с чистого листа на земле, не имеющей соответствующей категории
зонирования и истории подобного рода использования в прошлом» ‑ замечает Стивен Браун, сооснователь
Шеноа Ритрит (Shenoa Retreat) в Калифорнии.
Процесс получения разрешения на раздел земли и осуществление этого раздела – значительно более
сложная и дорогая процедура, чем получение разрешение на особый вид землепользования или иного
исключения из правил зонирования. Поэтому я оставляю этот вопрос за пределами этой книги – благо, для
тех общин, которые решили пойти этим путем, существует достаточно обширная литература.
Первым вашим шагом в обоих из приведенных сценариев является сформулировать и записать ваши
представления и намерения. Сходите в местный отдел территориального планирования или к главе
администрации, а если ваша земля находится в черте города – к соответствующему члену городского совета
для того, чтобы обсудить с ним наиболее вероятный способ получения разрешения на желательный для вас
вид использования. Спросите их совета о том, как вы можете доработать ваш проект таким образом, чтобы
он помогал осуществлению целей Генерального Плана округа или города, а также спросите, у кого из
местных специалистов вы могли бы проконсультироваться по этому вопросу. Встретиться лично с как
можно большим числом официальных лиц, от которых зависит ход дела, и спросить их совета и участия
заранее, задолго до будущих публичных слушаний, параллельно нанося визиты соседям и рассказывая о
своем проекте – лучшее, что вы можете сделать для того, чтобы повысить вероятность положительного
исхода в решении вашего вопроса. В этом случае к моменту публичных слушаний вы уже не будете группой
незнакомцев, свалившихся неизвестно откуда как гром среди ясного неба, но уже вполне «своими людьми»,
чьи цели и интересы всем знакомы и понятны; людьми, которые уже продемонстрировали свое уважение к
местной власти и целям развития региона, выраженным в Генеральном Плане. И местные чиновники могут
стать самыми верными союзниками вашего проекта. (Здесь, правда, есть одно исключение: если изменение,
которого вы добиваетесь, потребует внесения поправок в сам местный закон о зонировании, то, в
соответствии с законодательством многих штатов, вам не будет позволено встречаться с чиновниками
предварительно, т.е. до публичных слушаний.)
МОЖНО ЛИ ПОТОРГОВАТЬСЯ С ВЛАСТЯМИ?.
Часто вы можете «поторговаться» с округом, стараясь получить именно то, что вам нужно. В 1991
году, когда община Шэрингвуд (Sharingwood) в Снохомиш, штат Вашингтон, решила стать живым
жилищным сообществом, ее участники хотели, чтобы их дома внутри поселения соединялись между собой
|
|
не автомобильными проездами, а пешеходными тропинками, и чтобы такая же тропинка огибала по кругу
их общую территорию. Община юридически реорганизовалась, изменив форму частной и общей
собственности на земельные участки на форму ассоциации кондоминиума (condominium association)86, и
когда она обратилась к окружным властям за получением разрешения на строительство их общего дома, им
было сказано, что их новый статус как ассоциации кондоминиума не допускает сохранения пешеходных
тропинок, а требует стандартной широкой улицы с обширными пространствами для парковки автомобилей.
Члены Шэрингвуд возразили, что широкая автомобильная улица, проходящее через центр их территории,
негативно отразится на безопасности и добрососедской атмосфере внутри общины. Поэтому для получения
разрешения на более узкие дорожки они предложили администрации пойти на следующие уступки:
запретить парковку на улицах (гости должны будут парковать свои автомобили на близлежащем поле) и
ограничить максимальную скорость передвижения по их территории 5‑ю милями в час. Округ согласился и
уменьшил требуемую ширину дорог на четыре фута. И теперь по поселению Шэрингвуд Кохаузинг
проходит достаточно узкая асфальтовая дорога с тремя крупными «лежачими полицейскими», которая
используется в качестве пешеходной дорожки, детской площадки, баскетбольного поля и очень медленного
подъезда членов общины к своим домам. Это, конечно, не совсем пешеходная тропинка, но довольно близко
к этому.
Вы также можете «поторговаться» по поводу условий разрешения на особый вид землепользования
или другого исключения из норм зонирования, ознакомившись с целями и принципами Генерального Плана
и предложив округу альтернативные решения на их основе. Упоминается ли в Плане о «групповой
застройке», «открытых пространствах» или об «устойчивом развитии»? Объясните чиновникам из отдела
территориального планирования, как ваша община будет служить этим целям, используя при этом их же
|
|
терминологию и даже целые фразы из Генерального Плана. Если ваша земля находится в черте города, то
можете ли вы предложить открытую общую парковку, общедоступное открытое пространство, более
удобный проход/проезд к каким‑либо труднодоступным уголкам или дополнительные пешеходные и
велосипедные дорожки? Если ваш участок в сельской местности, может быть, в вашей группе есть биолог,
который сможет обосновать выгодность вашего проекта с точки зрения сохранения дикой природы? Можете
ли вы обеспечить восстановление нарушенных уголков природы, защиту для редких видов растений и
животных, сохранение водных угодий? Сохранить открытые пространства и красивые виды или
сельскохозяйственное использование данной территории? Одним из юридических механизмов,
позволяющих вам достичь этих целей, является охранительный (консервационный) публичный сервитут
(conservation easement), представляющий собой неотзываемое правовое ограничение, прикрепленное к
конкретному объекту недвижимости и обременяющее всех его последующих собственников. Другим
механизмом является ограничительная декларация (declaration of restriction), которая действует так же, но
может быть отозвана. (Некоторые округа предоставляют льготы по земельному налогу в обмен на
публичные сервитуты, которые служат целям их Генеральных Планов.) Когда основатели Круга Сеятелей
(Sowing Circle / OAEC) обсуждали с округом возможность сохранить разрешение на повышенную плотность
населения и застройки на их участке, они учредили сервитуты в отношении двух находящихся на их
территории и широко известных в округе садов, установив, что все будущие владельцы их участка могут
обрабатывать эти сады только органическими методами, т.е. без применения химических удобрений и
пестицидов. (См. Главу 16.)
Опять‑таки, когда речь идет о том, чтобы «выторговать» у округа желательные для вас условия,
помощь профессионального специалиста по территориальному планированию или юриста по недвижимости
может быть неоценимой.
Джеймс Гамильтон, проектный менеджер и житель домовладельческой общины Стоун Кёрвс (Stone
Curves) в Таксоне, советует организаторам общин напоминать местным чиновникам, что участники любого
альтернативного поселения вкладывает столько времени, энергии и вдохновения в развитие своего проекта,
что они, с высокой вероятностью, на многие годы останутся жителями округа и будут вносить свой вклад в
его благополучие и процветание. Подобная серьезность намерений очень привлекает местных чиновников,
86 Подробнее об организационно‑правовых формах юридических лиц в США – см. в Главе 15. – прим.
перев.
поскольку в нашем сверхмобильном обществе к моменту новых выборов многие люди, голосовавшие за них
в прошлый раз, могут уже уехать жить в другое место, и кандидатам приходится заново суетиться, чтобы
приобрести себе новых сторонников.