Этапы оценки недвижимости

Оценка недвижимости затратным методом включает 4 этапа:

Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений, находящихся на земельном участке.

Вычет накопленного улучшениями износа.

Оценка стоимости земельного участка как свободного.

Оценка стоимости земельного участка и улучшений с учетом износа.

ž ЭТАП 1. ОЦЕНКА ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ) УЛУЧШЕНИЙ.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) – затраты в текущих ценах на строительство точной копии объекта оценки без учета износа, с использованием тех же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, с тем же качеством строительно-монтажных работ и возможными недостатками в архитектурных решениях.

Стоимость замещения – расходы в текущих ценах на строительство объекта недвижимости, имеющего эквивалентную с оцениваемым полезность, но построенного с использованием современных проектных нормативов, оборудования, прогрессивных материалов и конструкций.

Выбор оценки проводится, исходя из возможностей реализации метода расчета, но предпочтительна стоимость восстановления, так как при замещении объект отличается от оцениваемого.

Способы определения восстановительной стоимости:

1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.

Индексный метод.

Метод сравнительной единицы.

Метод разбивки на компоненты.

1. Составляются сметы на строительство объекта, как вновь строящегося. Процесс трудоемкий, но можно использовать и старые (исходные) сметы.

2. Предусматривает корректировку балансовой стоимости в соответствии с индексами по действующему законодательству.

3. Оценка проводится умножением скорректированной (современной) стоимости единицы, как ориентира расчета, на количество единиц, характеризующих объект недвижимости.

Единицы измерения – 1 м², 1 м³, 1 место и пр.

4. Используются показатели затрат по отдельным компонентам здания – на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т. д.

ž ЭТАП 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО УЛУЧШЕНИЯМИ ИЗНОСА.

Объекты недвижимости, кроме земли, при нормальном использовании, подвержены износу. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Способы определения износа объекта недвижимости:

Метод разбиения на виды износа.

Метод срока жизни.

Метод 1. Износ – обесценивание объектов недвижимости, различают следующие виды износа: