Пример 4. 187) В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве

187) В процессе оценки стоимости земельного участка использовалась информация о предполагаемом строительстве, предоставленная инвестором, а также учитывалась рыночная информация, т. е. строительные характеристики строящегося рядом современного жилого комплекса, а также средняя этажность застройки в районе оценки.

188) Стоимость единого объекта недвижимости складывается из продажи жилых площадей и машино-мест в подземном гараже.

189) В среднем по современным требованиям отношение общей площади помещений к полезной площади помещений в жилых зданиях составляет 1,15.

190) Затраты, связанные с операционными расходами (эксплуатационные расходы, земельные платежи, страховые платежи, реклама, расходы по продаже и др.) составляют 2% от общей стоимости продажи жилых площадей и машино-мест в гараже.

191) Стоимость оплаты кредитных ресурсов рассчитана при следующих условиях:

192)  предполагаем, что все жилые площади и машино-места в гараже будут проданы в течение 1 года;

193)  средняя величина ставки по кредитам, предоставленным кредитными организациями, предприятиям и организациям в долларах США составляет 11,5 % годовых со сроком погашения от 1 до 3 лет.

194) Исходные данные

195) Общая площадь объекта  22 000 кв. м.

196) Общая площадь надземной части  18 000 кв. м.

197) Общая площадь квартир (85% от общей площади надземной части)  15 300 кв. м.

198) Общая площадь подземной части  4 000 кв. м.

199) Общее число машино-мест (4 000/40)  100.

200) Стоимость продажи 1 кв. м жилых площадей  1 800 дол.

201) Стоимость продажи 1 машино-места в гараже  15 000 дол.

202) Определить стоимость земельного участкапод строительство жилого здания.

203) Решение

204) Стоимость продажи всех жилых площадей здания собственником  27 540 000 дол.

205) Стоимость продажи всех машино-мест собственником 1 500 000 дол.

206) Стоимость продажи, всего  29 040 000 дол.

207) Операционные расходы (2%)  580 800 дол.

208) Стоимость продажи с учетом операционных расходов  28 459 200 дол.

209) Стоимость строительства 1 кв. м наземной части здания  1000 дол.

210) Стоимость строительства наземной части, всего  18 000 000 дол.

211) Стоимость строительства 1 кв. м подземной части здания  800 дол.

212) Стоимость строительства подземной части, всего  3 200 000 дол.

213) Стоимость строительства всего здания  21 200 000 дол.

214) Проценты за кредит (11,5%)  2 438 000 дол.

215) Стоимость строительства с учетом стоимости оплаты кредитных ресурсов, всего  23 638 000 дол.

216) Стоимость земельного участка  4 821 200 дол.

217)

218) метод предполагаемого использования.

219) Условие применения данного метода  это возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.

220) В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот процесс связан с предположениями о разделении конкретного объекта недвижимого имущества на ряд участков, определением доходов и расходов, связанных с процессом такого деления, и дисконтированием получающихся в результате чистых доходов для вывода показателя стоимости. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости. К выработке приемлемых допущений при применении данного способа рекомендуется подходить с особой осторожностью, при этом оценщик должен полностью раскрыть сделанные предположения¹.

221) Метод предполагаемого использования имеет следующуюпоследовательность действий²:

222) 1) определение суммы и временной структуры расходов,необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

223) 2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

224) 3) определение величины и временной структурыоперационных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

225) 4) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

226) 5) расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.