Пример 5

228) Исходные данные

229) Площадь участка  7000 кв. м.

230) Общая площадь сооружений  6300 кв. м.

231) Полезная площадь сооружений (65%)  4095 кв. м.

232) Определение величины расходов:

233) Проектно-планировочные работы  4000 дол.

234) Грунтовые и дорожные работы  5 дол./кв. м.

235) Всего: 7000  5  35 000 (дол.).

236) Электричество  13 000 дол.

237) Водоснабжение и автономное теплоснабжение  36 000 дол.

238) Канализация и дренаж  50 000 дол.

239) Телефон  7000 дол.

240) Стоимость строительства  100 дол./кв. м.

241) Всего: 100  6300  630 000 (дол.).

242) Сумма расходов, всего 775 000 дол.

243) Определение величины доходов:

244) Ставка арендной платы  10 дол./кв. м в месяц.

245) Потери от недозагрузки  5% от ПВД.

246) Операционные расходы 20% от ДВД.

247) Требуемая ставка дохода  30% в год или 2,5% в месяц.

248) Период владения  4 года.

249) Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения  700 000 дол.

250) Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

251) Решение

252) Расчет стоимости земельного участка:

253) ПВД  10 4095  40 950;

254) ДВД  40 950  0,95  38 902,5;

255) ЧОД  38 902,5  0,8  31 122.

256)

257) Стоимость земли  864 356  213 969,7  775 000  303 325,7 (дол.).

258)

259)

260) Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки(определения затрат на освоение).

261) Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

262) После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.

263) Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

264) Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.

265) Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

266) Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

267) расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

268) строительство дорог, улиц;

269) стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

270) прибыль и накладные расходы подрядчика;

271) расходы на продажу и рекламу;

272) расходы на страхование;

273) управленческие расходы;

274) оплата налогов.

275) Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли изпредполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

276) Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

277) Этап 6. Дисконтирование чистого доходаот продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

278)

279) Рекомендация

Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. Использование доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений коэффициента капитализации, а также знания основ финансовой математики. Тем не менее, математическую точность процедур, используемых при данном подходе, не следует ошибочно принимать за указание на точность результатов.

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, состоит в том, что потоки денежных средств от эксплуатации оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных, с потоками, определенными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях); то же самое относится и к учету налогообложения.