Метод дисконтирования денежных потоков. Оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска

Оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта.

Метод представляет собой способ приведение будущих выгод от владения недвижимостью к текущей стоимости. Выгоды включают:

• периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (ЧОД) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и налогов;

• денежный поток от продажи объекта в конце периода владения.

Алгоритм метода:

1. определяется период и интервал для расчета денежных потоков

2. рассчитывается чистый операционный доход за каждый интервал расчета

3. определяется доход от продажи объекта в конце срока владения.

Доход от будущей реализации продажи в конце срока использования (реверсии) можно рассчитать:

Vn =

4. рассчитывается величина денежного потока за каждый интервал расчета как сумма ЧОД и дохода от перепродажи

5. определяется ставка дисконтирования как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

6. прогнозируемые денежные доходы дисконтируются

Основной недостаток метода в том, что оценщик должен знать точно период владения объектом.