Купля-продажа права собственности на земельный участок

Одним из относительно хорошо развитых в законодательстве и практике видов земельно-правовых сделок является купля-продажа права собственности на земельный участок - возмездная сделка, в которой одна сторона передает право собст­венности на земельный участок другой стороне в обмен на де­нежную компенсацию. Порядок купли-продажи распространяется также на право аренды. Продажа или передача права собствен­ности на государственные или муниципальные земли гражданам и юридическим лицам осуществляется в соответствии с особыми правилами, в порядке приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собствен­ности (ст.28 ЗК).

Сделка купли-продажи инициируется свободным волеизъявле­нием собственника земельного участка, кроме обязательного отчуждения. В большинстве случаев он волен сам выбирать покупа­теля и момент продажи. При обязательном отчуждении земельных участков, которое применяется только к сельскохозяйственным угодьям, при отсутствии покупателя в течение года с момента возникновения права собственности у продавца земельный участок должен быть приобретен субъектом РФ или органом местного самоуправления. Допускается также продажа гражданами и орга­низациями своих земельных участков на торгах (конкурсе или аукционе). Государственные и муниципальные земли сельскохо­зяйственного назначения (сельскохозяйственные угодья) предо­ставляются (продаются) только на торгах. Единого порядка прове­дения торгов не установлено, за исключением продажи земельных участков гражданам и юридическим лицам на территориях посе­лений.

Купля-продажа права частной собственности на земельный участок оформляется договором продажи недвижимости, по об­щему правилу, не подлежащим нотариальному заверению (ст.550 ГК).

Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. Он со­ставляется между продавцом и покупателем в письменном виде в соответствии с установленной типовой формой. В договоре, поми­мо данных об участниках сделки, указываются кадастровый номер земельного участка, общая площадь, целевое назначение, местополо­жение, нормативная цена и стоимость земельного участка, обре­менения (ограничения).

Определен также минимум обязательств сторон, который включает обязанность продавца продать земель­ный участок свободным от любых имущественных прав и претен­зий третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель со­гласен принять земельный участок, обремененный правами тре­тьих лиц. Покупатель в свою очередь обязан своевременно опла­тить приобретенный земельный участок.

Передача земельного участка продавцом покупателю осуществляется по подписываемо­му сторонами передаточному акту или иному документу о пере­даче (ст.556 ГК). Не допускается в договоре устанавливать право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, ограничивать дальнейшее распоряжение земельным участком, ограничивать ответственность продавца в случае предъ­явления прав на земельные участки третьими лицами. Неотъем­лемой частью договора являются план или чертеж границ земель­ного участка, акты о нормативной цене земли, оценки земельного участка и др. Договор продажи недвижимости без прилагаемого к нему плана и других документов не подлежит регистрации.

17.Приватизация земель.

Слово приватизация - от латинского privatus частный. Приватизация это: - передача государственной собственности (земельных участков, промышленных предприятий, банков и других финансовых учреждений, средств транспорта, связи, массовой информации, зданий, акций, культурных ценностей и т.п.) в частные руки или компаниям; - передача управления сервисом от государства в частный сектор. По сути, приватизация – это процесс разгосударствления (предоставления права собственности).

Обратный процесс называется национализацией или муниципализацией.

Приватизация может быть: - скрытого характера – когда осуществляется в юридической форме аренды государственного имущества на длительный срок частными лицами или компаниями; - частичной - когда распродаётся, например, лишь определённая часть акций.

Реприватизация (денационализация) – передача национализированного прежде имущества в частную собственность прежних или иных владельцев.

Муниципализация имущества – передача государственного имущества в собственность органов местного самоуправления.

Приватизированный земельный участок – это земля, находившаяся в собственности у государства (федерации, республики, города, посёлка и т.д.) и впоследствии переданная гражданину.

Собственный земельный участок - тот, что был приобретён у частного лица.

Приватизация земли на безвозмездной основе (бесплатно) осуществляется в отношении: 1)участков, фактически используемых гражданами и на которых есть частные (то есть находящиеся в оформленной, зарегистрированной, собственности) жилые дома, приобретённые гражданами в результате сделок (купли-продажи, дарения и др.), а также - перешедшие по наследству или были построены для себя - до введения Земельного Кодекса РФ (до 31 октября 2001 года), но права на сами земельные участки не были оформлены и зарегистрированы; 2)земельные участки, которые были предоставлены в аренду для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до введения Земельного Кодекса РФ (до 31.10.2001 года); 3)земли, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования и на которых расположены жилые дома, находящиеся в оформленной собственности; 4)дачные земельные участки, которые были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования.

При проведении приватизации земли на безвозмездной основе не взимается стоимость участков, но оформление документов зачастую может потребовать немалых средств, в частности на межевание. Последнее обстоятельство касается ситуаций, когда в территориальных отделениях Роснедвижимости (кадастровых палатах) отсутствуют сведения об участках (местоположение, размеры, границы и др.). Такие сведения формируются на основе регулярно проводимой в районах работы по инвентаризации земель.

Приватизация земли на возмездной (платной) основе проводится во всех других случаях.

Решение о необходимости приватизации принимает его владелец (пользователь). Уместно заметить, что, в частности, земельные участки, предоставленные в пожизненное наследуемое владение и не прошедшие приватизацию, детям или внукам придётся или оформлять в аренду или выкупать, так как им пожизненное наследуемое владение землёй будет не положено, - приватизировать участки бесплатно они уже не смогут. Земельный Кодекс РФ предоставляет право на приватизацию земельных участков иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам - собственникам зданий, строений, сооружений. Они имеют право на приобретение земельных участков в собственность в порядке и соответствии со ст. ст. 5,15, 28 и 36 Земельного Кодекса РФ.