Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки

Сделки могут быть двусторонними или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законодательством или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли (действия) одной стороны.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли (действий) двух (двусторонняя сделка), трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершив­шего сделку.

Устная сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание при­знается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмот­ренных законодательством или соглашением сторон.

Сделка, не соответствующая требованиям законодательства, нич­тожна, если законодательный акт не устанавливает, что она оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Сделка, совершение которой запрещается законодательством, ничтожна. Так же ничтожна сделка совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Если такая сделка была заключена и в дальнейшем расторгнута, то при расторжении каждая из сторон должна возратить все полученное в натуре, а при невозможности вернуть в натуре – возместить денежным довольствием (двусторонняя реституция- восстановление прежнего состояния). В ряд ничтожных сделок относится и сделка совершенная несовершеннолетним, малолетним (не достигшим 14 лет), сделка совершенная гражданином находящимся в таком состоянии, действие которых он осознает, не понимает. Сюда же относится сделка совершенная юридическим лицом, не имеющим лицензии на данный род деятельности, и по иску учредителя, участника этого юридического лица судом может быть признана сделка недействительной. Так же сделка совершенная под влиянием заблужения, под влиянием насилия, обмана может быть признана судом недействительной.

Мнимая сделка - сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, ничтожна.

Притворная сделка - совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа применяются относящиеся к ней правила.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении ее недействительности может быть предъявлен в течении 10 лет со дня, когда началось ее исполнение.

Основыные виды сделок:

- договор купли-продажи;

-договор мены;

-договор дарения;

-договор аренды;

-договор ренты;

-договор безвозмездного пользования;

-договор залога

Так же к виду сделки можно отнести доверенность.

Например договор купли-продажи является основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом,так как документ, выражает содержание сделки.

Это односторонняя сделка, и в соответствии с положениями Гражданского кодекса доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, удостоверенное в предусмотренном законом порядке. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть дано представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Срок действия доверенности не может превышать 3 лет. Если срок не указан, она сохраняет силу в течение 1 года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, недействительна.

Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность.

Регистратор республиканской организации по государственной регистрации удостоверяет документы, являющиеся основанием для регистрации сделки, если сделка подлежит государственной регистрации регистратором республиканской организации по государственной регистрации.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление физического лица, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.

Закон «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» не ограничивается лишь только требованием об обязательном предоставлении документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Проекты документов могут быть составлены регистратором, а если они представлены сторонами сделки, регистратор должен проверить: а) соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон; б) не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь; в) указаны ли в договоре все существенные условия. Либо по просьбе сторон совершающих регистрационные действия, или одной стороны – регистратор может составить проект договора, заявления и других документов, являющихся основанием для государственной регистрации.

Регистратор обязан объективно, всесторонне и полно разъяснить всем участникам сделки ее смысл и значение, права и обязанности сторон.

Если кто-либо из участников сделки не владеет государственным языком, тексты оформляемых документов должны быть переведены ему переводчиком

Регистратор проверяет личность участников сделки и подлинность их подписей, дееспособность физических лиц и правоспособность юридических лиц, участвующих в сделке.

Полномочия представителей физических лиц должны быть подтверждены - это говорилось выше, что должна быть доверенностью удостоверена нотариально.

Инструкцией об удостоверении регистратором документов, являющихся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 17 ноября 2004 г. № 48 установлены общие правила удостоверения регистратором документов, являющихся основанием для регистрации сделки с недвижимым имуществом установлены.

За удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации сделки, выдачу дубликатов удостоверенных документов, а также за составление проектов договоров, заявлений, других документов, являющихся основанием для регистрации сделки, взимается плата.

Документы, представленные для удостоверения, не должны иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов, неоговоренных исправлений, не должны быть выполнены карандашом или с нарушением правил делопроизводства, а также не должны иметь серьезных повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание.

Документ, состоящий из двух и более листов, должен быть прошит, его листы пронумерованы. Количество прошитых листов заверяется подписью лица, выдавшего документ, либо регистратора и скрепляется печатью

Регистратор отказывает в удостоверении документа, являющегося основанием для регистрации сделки, в случаях, если:

- стороны сделки, их представители, должностные лица не явились к регистратору в назначенное для удостоверения время и истек срок, установленный для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки;

- в течение срока, установленного для удостоверения документов, являющихся основанием для регистрации сделки, регистратору не были представлены истребованные у сторон сделки сведения или документы;

- содержание документа не соответствует законодательству Республики Беларусь;

- нарушаются иные требования законодательства Республики Беларусь. Данное решение может быть обжаловано.