Источник правового регулирования

Впервые понятие «недвижимое имущество» появилось в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков других природных объектов. Существовало правило: Superficies solo cedit - сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Согласно ему, все, что находилось на земле, принадлежало собственнику вещи независимо от того, кто владел принадлежностями к ней. Под недвижимостью понимались не только земельные участки (praedia, fundi и т. д.) и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Оно считалось естественной или искусственной составной частью поверхности — res soli. К земельному участку относились не только вышеперечисленные объекты, но и воздушное пространство над ним.

В этом заключается характерная особенность деления вещей на дви­жимые и недвижимые вещи в раннем рабовладельческом Риме. Деление ве­щей на движимые и недвижимые приобрело более явный характер в первый период становления империи в Риме - принципате (27 г. до н. э.~ 193 г. н. э.).

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В Российской империи термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например, шахты, мосты, плотины.

В советском гражданском праве (ст. 21 ГК РСФСР, 1922 г.) было ус­тановлено, что в связи с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено.

Экономические реформы, связанные с распадом СССР, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

Общеизвестны следующие определения недвижимого имущества:

«Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней» (Оксфордский толковый словарь по бизнесу).

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют» (Кулагин, М. Предпринимательство и право: опыт Запада).

«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхность») земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле» (Розенберг, Д. Инвестиции: терминологический словарь / университет Рутджерс (США)).

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» (Свод законов Российской империи: свод законов гражданских, 1914 г.).

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и обо всем неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь обходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т. е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью. При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать на связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия «объекты недвижимости», а не «недвижимое имущество» или «недвижимость».

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантиче­ский (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В русском языке до недавнего времени понятие «недвижимость» не применялось, было лишь известно, что «недвижимость - (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные зда­ния, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в Российской империи были широко распространены понятия «имение», «поместье», что определялось как имущество или личная собственность в виде земель­ного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующее значения понятий estate, property, real:

- estate — поместье, имение, имущество, состояние;

-property - собственность, право собственности, свойство, качество;

-real - действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект [real estate] и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью [real property].

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам:

1. Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоря­жение, т. е. собственность).

2. Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше опре­деляют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, ко­торый необходимо именовать как «объект недвижимости».

Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым.

До введения в действие Гражданского Кодекса Республики Беларусь в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помеще­ния, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды».

Недвижимость в Республике Беларусь.

Статья 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК РБ): «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения».

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно статье 130 ГК РБ, «к недвижимым вещам также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты » [Е.И.Тарасевич «Экономика недвижимостью», 2007].

Правовая сущность государственной регистрации в сфере недвижимого имущества представлено в ГК в виде составной части правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей. Ими, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости [Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, N 6, 1998].

Вопросы государственной регистрации недвижимости, в том числе земельных участков, получили дальнейшее более совершенное регулирование в принятых позднее законодательных актах, а также специальном законодательстве.

Так, в Кодексе о земле в самом определении (дефиниции) земельного участка указываются цели и задачи государственной регистрации: «Земельный участок – часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации» (ст. 17).

В Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 г. № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» [Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 07.08.2002, N 87, 2/882 (в ред. Закона Республики Беларусь от 04.01.2003 N 177-З)] (далее – Закон) аспекты государственной регистрации недвижимости раскрыты комплексно.

Здесь более детально раскрывается перечень объектов государственной регистрации. К ним, согласно статье 4 Закона, относятся:

а) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

б) возникновение, переход, прекращение прав и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

в) сделки с недвижимым имуществом.

Следовательно, из вещных прав на земельную недвижимость, подлежащих государственной регистрации, можно назвать следующие: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также иные права.

Указом Президента Республики Беларусь № 58 от 28.01. 2006 «О некоторых вопросах изъятия и предоставления земельных участков» и утвержденным им Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков регламентируются такие процедуры как:

порядок изъятия и предоставления земельного участка;

порядок предварительного согласования места размещения земельного участка;

порядок изъятия и предоставления земельного участка в случае, когда проводится предварительное согласование места его размещения и когда такое согласование не требуется;

установление границ земельного участка в натуре (на местности);

государственная регистрация создания земельного участка и возникновения права на него;

порядок продления срока пользования земельным участком, предоставленным во временное пользование;
порядок оформления и получения документа, удостоверяющего право на земельный участок, находящийся в пользовании гражданина;

порядок изъятия земельного участка для проведения аукциона;

порядок изъятия и предоставления земельного участка для государственных нужд [Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 06.02.2006, N 20, 1/7212].

Принятый Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», который вступил в силу с 7 мая 2003 г., установил правовые основы и порядок государственной регистрации недвижимого имущества, прав и ограничений (обременений) прав на него, а также сделок с ним в пределах территории Республики Беларусь. Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2002 г. определено, что Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь (Комзем) является специально уполномоченным органом государственного управления Республики Беларусь в области государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [Танина книга фото. Стр.7].

Согласно Конституции Республики Беларусь, государ­ство гарантирует права и свободы, закрепленные в ее законах и пре­дусмотренные международными обязательствами государства.

Гражданский Кодекс, Кодекс Республики Беларусь о земле и другие акты законодательства последних лет не только расширили состав объектов недвижимости, находящейся в собственности граждан, но и по-новому установили правовой режим таких объектов. Законодательство определяет понятие недвижимости, состав объектов недвижимости, виды прав на недвижимое имущество, порядок и условия их возникновения, изменения и прекращения, круг сделок с недвижимым имуществом. Оно ввело регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сделки с недвижимым имуществом, находящимся в собственности граждан, стали достаточно распространенными и повседневными. Дальнейшее развитие получило и их юридическое сопровождение [Т.к.стр.7.]

В законодательстве складывается в целом единый подход к сделкам с недвижимым имуществом. Он основан на нормах Гражданского Кодекса Республики Беларусь, содержащего специальные нормы (§ 7 гл. 30), которыми определен порядок осуществления продажи недвижимости. Вместе с тем, каждый из объектов недвижимости имеет свое потребительское назначение, свои особенности. В этой связи есть особенности законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости, находящейся в собственности граждан. В нормативных правовых актах жилищного законодательства, земельного законодательства имеется значительное число норм, которые регулируют сделки с данными объектами. Так, оборот земельных участков осуществляется в той мере, в какой он допускается специальным законодательством - Кодексом Республики Беларусь о зем­ле и иными нормативными правовыми актами.

Все вышесказанное можно подытожить, что к основным источником регулирования любых правоотношений является прежде всего 'Конституция Республики Беларусь. Многие ее нормы присутствуют в нормативных и подзаконных актах. Это неизменные и обязательные для исполнения всеми участниками правоотношений нормы (конституционные нормы). Например, равенство сторон, право на частную собственность и др. Если сузить круг источников и конкретно охватить сферу недвижимости или отношений связанных с землей, то самым важным источником будет являться Закон Республики Беларусь о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Еще к источникам будет относиться и Кодекс Республики Беларусь о Земле, там так же есть ряд положений, которые нужно знать.

Республика Беларусь и многие страны СНГ, Европы, некоторые государства Латинской Америки, Япония являются государствами с континентальной системой законодательства, которая подразумевает наличие кодифицированных актов по различным отраслям права.