Обзор правоприменительной практики

Основным документом, регламентирующим порядок государственной регистрации перехода прав на объекты недвижимости, является Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон). В соответствии с Законом для регистрации прав на недвижимое имущество необходимо наличие двух составляющих: факта регистрации имущества у предыдущего собственника либо документов, подтверждающих создание объекта недвижимости.

Для обзора правоприменительной практики я изучила статьи В.А. Богоненко «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество: проблемы применении законодательства» и Бабилова Ж.Л. «Проблемы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и Д.Кот «Правовые проблемы регулирования сделок с недвижимостью».

Д.Кот говорит в своей статье о таких проблемах как.

При совершении и оформлении сделок с недвижимостью необходимо иметь подтверждение того, что продавец является собственником предмета сделки. Отсутствие подтверждающих этот факт документов гораздо усложняет переход недвижимого имущества к покупателям (наследникам). Так, на практике довольно часто встречаются проблемы, касающиеся наследования жилых домов в сельской местности. Умирая, их собственники, как правило, не оставляют после себя документов, подтверждающих право собственности на дом. Это можно объяснить тем, что при жизни наследодатели не видят необходимости в таком документе, ведь они построили этот дом и прожили в нем почти всю свою жизнь - разве это не подтверждение их прав? После их смерти наследники (чаще всего дети) попросту не могут принять это наследство по причине того, что нет возможности подтвердить принадлежность дома их родителям. Выходом из этой ситуаций является подача наследниками заявления в суд об установлений факта принадлежности дома наследодателю. Следует отметить, что наследники идут на это весьма неохотно. Это объясняется высоким размером ставок государственной пошлины за рассмотрение судом дел в порядке особого производства - категории дел, к которой относится и рассмотрение вышеуказанного заявления. Причем в порядке особого производства факт владении строением может быть установлен судом лишь в том случае, если у заявителя был правоустанавливающий документ, но он утрачен и установить этот факт невозможно иным путем, кроме судебного. А как же быть, если данного документа у собственника небыло никогда?

Еще упоминается и о другой проблеме в правовом регулировании сделок с недвижимостью, но, как показывает практика, чаше всего они касаются оформления прав на это имущество. Для примера несколько проблемных ситуаций. Участники общей долевой собственности на приватизированную квартиру изъявили свое желание выделить свои доли в судебном порядке с целью их дальнейшей продажи. Каково должно быть участие в разделе квартиры несовершеннолетних членов семей в соответствии с жилищными квотами? Или другой казус. Собственник дома уехал за границу и там умер, не оставив после себя завещания, не имея прямых наследников. Вправе ли сосед собственника дома, поддерживавший в надлежащем состоянии данную недвижимость в течение продолжительного времени, на основании норм о приобретательской давности, получить это имущество в собственность?

Так же отмечается такая проблема правового регулирования как статуса дач. Автор говорит о том,что законодательстве даже не выделено самого понятия «дача» или «дачный домик» как объекта гражданского оборота. В Республике Беларусь, вступившей на путь интеграции с Российской Федерацией, до сих пор нет нормативного акта, регулирующего положение садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, хотя у наших восточных соседей такой закон действует уже три года. К сожалению, развитию правовой базы в нашем государстве препятствует ряд объективных факторов: нестабильность экономики, низкий уровень материального состояния населения и, как следствие того, - невозможность большинства граждан полноценно осуществлять свои имущественные права. Именно по этой причине граждане весьма неохотно обращаются в суд и иные государственные органы за защитой своих имущественных прав. А так как судебная практика всегда была основой для разработки новых нормативных актов, то ожидать принципиально новых законов и подзаконных актов, регулирующих правовое положение сделок с недвижимостью, в ближайшем будущем, к сожалению, не приходится.

Бабилова Ж.Л. говорит, что недостатки правового регулирования в области регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.

Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество.

Вопрос о правах на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих государственной регистрации, в юридической литературе рассматривается в качестве одного из наиболее значимых.

Кроме того, законодательство в этой части урегулирования социальных связей еще не дает четкого и ясного ответа на три важнейших для теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним вопроса: «какова природа той связи, которая существует между правами на имущество и сделок с ним, с одной стороны, и их государственной регистрацией – с другой; как эти юридические явления соотносятся друг с другом; каковы виды прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в соответствии с законом подлежат государственной регистрации и в чем заключается их специфика?

Автор говорит, что законодательство здесь станет стабильным лишь тогда, когда ученые-юристы дадут нужное обоснование ответа на поставленные вопросы на общетеоретическом уровне.

В своей статье она пытается найти связь объединяющую права на недвижимое имущество и сделки с ним с их государственной регистрацией. И анализ действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и практики его реализации показал, что между правами существует самая что ниесть юридическая связь.

В отношении мелкой недвижимости (гаражи, дачи, приусадебные участки и т.д.) целесообразно применять не обязательный, а заявительный порядок их государственной регистрации. Возникает, кроме того, вопрос о соотношении вещных прав и сделок с ними с их государственной регистрацией. Ответ на него можно получить при условии разных тесно взаимосвязанных между собой смыслов. Из положений философии о том, что каждое явление имеет содержание и форму, следует вывод: категория «вещные права и сделки с ними» и категория «государственная регистрация» соотносятся друг с другом как содержание (вещные права и сделки с ними) и форма реализации этого содержания (государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним). институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом демократических преобразований в экономике.

А обзор статьи В.Богоненко показал, что основные положения о продаже недвижимого имущества содержатся в гл. 30 «Купля- продажа» Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее — ГК): в § 7 — нормы о продаже недвижимости и в § 8 — нормы о продаже предприятия. Но в гражданском кодексе отсутствует положения о государственной регистрации имущества прав на него и сделок с ним, и лишь в отдельных статьях включены нормы с государственной регистрацией. ГК сохраняет значение кодифицированного акта, содержащего нормы именно материального права. В отношении государственной регистрации в основном применяются нормы процессуально-правового характера, важнейшие из которых включает в себя Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»* (далее •Чакон).
Так же здесь указано ключевое правомочие собственника которым является право распоряжаться своим имуществом, то есть определять его юридическую судьбу. Для совершения сделки, направленной на отчуждение имущества, требуются внутренняя воля и волеизъявление сторон, совершающих сделку. Внутренняя воля — это само желание совершить сделку. Она формируется под влиянием различных экономических, культурных и иных мотивов [Советское гражданское право: учеб, для юрид. институтов и факультетов. В 2 т. Т. 2 / О. С. Иоффе, В. А. Мусин, Е. А. Поссс и др.; отв. ред. О. С. Иоффе, Ю. К. Толстой, Б. Б. Черепахин. — Л.: Изд-во Ленинградского ун-та, 1971. — С. 169]

Регистрация недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним порой вызывает немало вопросов даже у опытных юристов. Причиной этому служит некоторая некорректность законодательства, регулирующего данную сферу общественных отношений.

3.2. Предложения по совершенствованию законодательства Республики Беларусь по государственной регистрации

Мировой рейтинг систем государственной регистрации ежегодно определяется Всемирным банком. Результаты публикуются в отчетах Всемирного банка DoingBussiness, цель которых охарактеризовать инвестиционную привлекательность стран мира. Доступ к отчету возможен через электронный ресурс - russian. doingbusiness.org. Согласно отчету DoingBussiness-2013 наивысшим рейтингом в мире по разделу «Регистрация собственности» обладала система государственной регистрации недвижимости Грузии. Высокий рейтинг Грузии обусловлен реализацией на практике инновационной инфраструктуры и IT-технологий. В частности, электронных ID-паспортов, авторизованных посредников. Здесь осуществлен переход на обмен электронными документами с гражданами и юридическими лицами, созданы ассоциации электронных архивов юридически-значимых документов, многофункциональные центры обслуживания граждан и бизнеса (Дома юстиции или центры оказания государственных услуг).

Достижения Литвы, которая всегда отличалась высоким уровнем системы государственной регистрации недвижимости. Здесь осуществлен переход к цифровым архивам документов системы, решена задача предоставления в единственную организацию по государственной регистрации «Центр регистров» документов в электронной форме (95 процентов всех входных документов). Успешно используются данные дистанционного зондирования земли, благодаря чему топографическая основа кадастровых карт обновляется каждые три года. С 2000 г. в стране ведется единственная база данных системы государственной регистрации. Существенным достижением считается геопортал www.regia.lt, функционирование которого обеспечивается «Центром регистров» совместно с местными органами самоуправления и который, кроме прочего, поддерживает учет градостроительной документации. Система регистрации гарантирует, что данные, находящиеся в ее компетенции, не противоречат данным базовых информационных ресурсов страны.

Мировой опыт. Во всех странах Европейского региона базы данных кадастра и регистра прав ведутся в реальном масштабе времени. С целью повышения целостности ЕГРНИ, повышения достоверности выдаваемой информации и снижения рисков оказания услуг ненадлежащего качества Программой предусматривается переход на ведение ЕГРНИ в реальном масштабе времени совершения регистрационных действий. Ведение единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должно также поддерживаться следующими мероприятиями:

модернизацией эксплуатируемого программного обеспечения системы государственной регистрации при изменении законодательства и оптимизации оказываемых услуг;

поддержанием целостности ЕГРНИ;

осуществлением контроля над правильностью совершения регистрационных действий и управление качеством работ по технической инвентаризации, а также проведение аттестации регистраторов недвижимости и специалистов по технической инвентаризации.

В полной мере не урегулирован порядок утраты статуса лица, признанного находящимися в социально опасном положении, лица признанного нуждающимися в государственной защите, порядок учёта указанных категорий лиц. Ряд территориальных организаций по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организации по государственной регистрации) самостоятельно ведут базы, учитывающие социально незащищенных лиц. Это делается в целях недопущения нарушения прав указанной категории граждан при совершении регистрационных действий. Вместе с тем информация о соответствующих лицах поступает в организации «по случаю»

В мировом опыте важное внимание уделяется отображению информации на цифровых картах и пространственная привязка данных, визуализация информации, предоставление к ней дистанционного доступа.

Созданию электронного Правительства создание градостроительного кадастра, в виде единой общереспубликанской базы пространственных и атрибутивных данных о территориальном планировании и интеграцию данного информационного ресурса с регистром недвижимости и адресной системой.

В настоящее время государственная регистрация ограничений (обременений) прав, связанных с присвоением недвижимости статуса историко-культурной ценности, осуществляется на основании представленного заявителем охранного обязательства. То есть информация об ограничениях (обременений) прав, связанных с присвоением недвижимости статуса историко-культурной ценности, вносится в ЕГРНИ по заявительному принципу. В случае наличия сомнении в части отнесения объекта к историко-культурной ценности либо при расхождении информации в ЕГРНИ и охранном обязательстве (например, об адресе, наименовании объекта) регистратор направляет запрос в Министерство культуры Республики Беларусь. А именно предлагаю создать электронное Правительство в целях установления связей в частности: по установлению связи между Регистром недвижимости и Банком ценностей.

В ЕГРНИ и Регистре юридических лиц по разному учитывается информация о юридических лицах. Есть ситуации, когда два субъекта в ЕГРНИ соответствуют одному субъекту в Регистре юридических лиц.

Такая ситуация имеет место в отношении субъектов - юридических лиц, созданные в результате реорганизации в форме преобразования.

Юридические лица, созданные в результате реорганизации в форме преобразования являются самостоятельными юридическими лицами и могут обладать иными правами на недвижимость нежели предшественник (например, унитарное предприятие - право хозяйственного ведения на имущество, право собственности учредителя, акционерное общество созданное в результате преобразования - право собственности общества на имущество).

Отсутствуют информационные ресурсы в виде баз данных, содержащие структурированную информацию, необходимую для ведения ЕГРНИ. Отсутствует в виде единой базы данных информация об отнесении лиц к категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Отнесение лица к данной категории и основание исключения из данной категории (например, реализация прав на получение недвижимости в льготном порядке) имеет ряд юридических последствий, в том числе, ограничение распоряжения недвижимостью. Возможность уточнения отнесения лица к категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, путём обращения к банку данных, а не путем направления письменного запроса упростит бизнес-процессы государственной регистрации, будет способствовать соблюдению законодательства в части предоставления жилых помещений и земельных участков для строительства жилых домов и квартир в блокированных жилых домах.

Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» в частности предусматривается два вида подтверждающих право документов:

выписка из регистрационной книги (статья 30 этого же Закона).

свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации (статья 8 этого Закона);

Фактически свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации правоудостоверяющим документом не является, так как оно не аннулируется или не изымается при последующих государственных регистрациях. В мировая практике предусматривается единый правоудостоверяющий документ. К примеру в Грузии это выписка из регистра. В сети Интернет возможен просмотр выписок, соответствующих каждому событию, повлекшему первую и каждую следующую регистрацию в отношении конкретного объекта недвижимости.

Заявление и документы для государственной регистрации в действующей системе государственной регистрации должны подаваться регистратору недвижимости лично правообладателем, кандидатом в правообладатели или их представителями. Мировая практика предусматривает в системах государственной регистрации возможность представления документов без непосредственного контакта субъектов государственной регистрации между собой. В Норвегии, Швеции документы представляются, в основном, по почте. В Грузии документы переводятся в электронную форму информационными посредниками по документам на бумажном носителе с последующим возвратом бумажных документов заявителю и приданием переведенным документам необходимого правового статуса с использованием личной цифровой подписи.

Публичная кадастровая карта Республике Беларусь с открытым доступом к ней в сети Интернет в настоящее время отсутствует. Соответствующая система находится в стадии разработки. Пока ее содержание ограничивается возможностями информационных ресурсов, оператором которых является республиканская организация по государственной регистрации (ГУП «Национальное кадастровое агентство»). Публичная кадастровая карта широко используется всеми странами Европейского региона. Создать в Республике Беларусь инфраструктуру пространственных данных.

Отсутствует целенаправленная подготовка молодых специалистов для отрасли в государственных университетах, ощущается недостаток современных учебных пособий. В странах Европейского региона основной способ высококачественной подготовки специалистов для отраслей.Для этого рассматривается совершенствование системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов в области земельного администрирования: государственных регистраторов недвижимости, а в частности и удаленно.