2015-05-30
1376
Получателем ренты в данном случае также является гражданин. Он передает свое имущество плательщику ренты в собственность, а плательщик в свою очередь берет на себя обязательство пожизненно содержать и взять к себе на иждивение получателя ренты. Возможен вариант, когда собственник взамен отчуждаемого имущества просит взять на иждивение третье лицо, например, дети, могут заключить такой договор в пользу своих престарелых родителей.
Иждивение подразумевает под собой полное обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде, а также уход и лечение в зависимости от состояния здоровья гражданина. В обязанности по иждивению могут входить и расходы на ритуальные услуги. При этом объем содержания не может быть ниже, чем две ставки МРОТ. А по обоюдному согласию сторон такой договор может быть заключен с условием денежной выплаты на содержание с иждивением гражданина.
Кроме того, плательщик обязан в период действия договора следить за тем, чтобы использование такого имущества не привело к его обесцениванию или снижению начальной стоимости.
Если вы решитесь на договор ренты, в любом его виде, то не посчитайте за труд обратиться за помощью в проведении таковой сделки к специалистам, так как затраты на услуги юриста и продуманный подход к делу поможет избежать многих проблем в случае претензий со стороны получателя ренты.
Прекращение договорных обязательств возникает с момента смерти получателя ренты, но может быть и расторжение договора при нарушении условий договоренности. В последнем случае получатель ренты может потребовать возврата имущества либо выплаты выкупной цены, а плательщик не только лишается прав на имущество, но и не может претендовать на компенсацию уже понесенных затрат по договору ренты. Во всех других вариантах прекращение договора ренты, предусмотренное законодательством (расторжение договора с нотариальным заверением или выкуп ренты), возможно только при обоюдном согласии сторон. Поэтому, если получатель ренты будет против расторжения договора ренты или ее выкупа, то плательщик не сможет осуществить этих действий, даже при помощи суда.
Несмотря на то, что право собственности на передаваемое имущество по договору пожизненной с иждивением (как и просто пожизненной, и постоянной) ренты оформляется после заключения договора ренты, недвижимость на протяжении всего действия договора остается в залоге у получателя ренты. Таким образом, плательщик не может производить какие-либо действия в отношении полученной по договору ренты квартиры, а именно не может ее продать, подарить, сдать внаем, зарегистрироваться в ней или зарегистрировать кого-либо из членов своей семьи без согласия получателя ренты. Но обязан оплачивать все счета, касающиеся содержания помещения, в том числе счета за телефонную связь.
Плательщик ренты может предложить получателю ренты с иждивением переехать к нему (или на любую другую жилплощадь), но не имеет права требовать этого, то есть без добровольного согласия получателя ренты, такие действия могут привести к возмущению со стороны получателя и требованию расторгнуть договор.
14. Понятие и признаки договора аренды. Стороны и предмет договора аренды.
Общие положения.
· Понятие признаки значение аренды.
Ст. 606 понятие аренды.
Признаки
-Консенсуальный
-Возмездный
-Взаимным
-Срочным
Данный договор позволяет удовлетворять потребности арендатора (нанимателя) без перехода к последнему права собственности.
Собственником имущества остается арендодатель, т к договор носит временный характер, по окончанию срока аренды, имущество возвращается арендодателю. Исключения составляют случаи, если в договоре аренды предусмотрено право выкупа имущества.
Если в договоре аренды предусмотрено право выкупа арендуемого имущество, то данный договор носит смешанный характер.
· Элементы договора аренды.
Стороны договора:
- арендодатель(наймодатель) любое физ., юр лицо явл собственником имущества а так же лица управомоченные законом или собственником передавать имущество в аренду (ст. 608)
Применительно к отдельным видам аренды ГК устанавливает ограничения относящиеся к субъектному составу.
В договоре аренды предприятия либо финансовой аренды могут выступать -предприниматель, юр лица
- арендаторы. например арендатором жилых помещений выступают только юр лица
Форма договора:
-письменная
-устная
Применительно к форме договора действуют общие правила сделок.
Срок договора:
Договор аренды может заключаться как на определенный так и не на определенный срок, срок будет важным условие, п.2 ст.610 ГК. При заключении договора на неопределенный срок предполагается право каждой из сторон в любое время отказаться от договора предупредив другою сторону при аренде движимого имущества за месяц а при недвижимом имуществе за 3.
Размер арендной платы:
Определяется за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.
Формы арендной платы: ст 614
- определенных в твердой сумме платежей вносимых периодически или единовременно
-установленные доли полученных в результате использования полученных плодов
- предоставление арендаторам определенных услуг.
-передача арендатором арендодателю какого либо имущество в собственность или в аренду
-возложение на арендатора затрат по улучшению состояния
По общему правилу размер арендной платы можно увеличивать не чаще 1 р в год если иное не предусмотрено в договоре.
· Основные обязанности арендодателя.
Основной обязанностью арендодателя является предоставление предусмотренного договором аренды имущества.
Имущество должно передаваться в состоянии пригодном для использования его по назначению
Имущество передается со всеми прилагающимися предметами
Имущество дБ арендатору в указанный договором аренды срок, либо в разумный срок
Арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах 3 л на сдаваемое в аренду имущество, ст 613 ГК.
Не исполнение требования может повлечь уменьшение стоимости и тд
На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта.
КР - замена восстановление отдельных частей, элементов или целых конструкций имущества в связи с износом, разрушением и тд
После расторжения договора арендодателю обязан принять имущество по передаточному акту.
Имущество дБ возвращено арендатору с учетом нормального износа, в случае существенного нарушения арендованного арендуемого имущества, арендатор обязан возместить убытки.
· Основным обязанности арендатора в договоре аренды.
Арендатор должен принять имущество в соответствии с условиями договора.
Арендатор обязан выплачивать в установленные договором сроки –арендные платежи.
Арендатор обязан проводить текущий ремонт арендуемого имущества. Текущий ремонт состоит в систематическом своевременном проведении работ по предотвращению порчи имущества, по предотвращению возникающих неисправностей.
Обязанность арендатора пользоваться взятым в наем имуществом в соответствии с условиями договора.
Арендатор вправе с согласия арендодателя передать имущество в субаренду.
Вопрос о том на кого должно относиться затраты связанные с неотделимыми улучшениями решается в зависимости от того проведены они с согласия арендодателя или без него.
По истечении срока договора или при его досрочном расторжении арендатор обязан вернуть имущество.
При не возврате имущества в установленный срок, арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки.
Переход права собственности на сданное либо переданное имущество другому лицу, не является основанием для изменения и расторжения договора.
В случае смерти арендодателя договор автоматически не прекращается а продолжает действовать и в этом случае права и обязанности переходят к новому арендодателю.
Прекращение(расторжение) договора:
По обоюдному согласию – в любое время
Ст 619 ГК предусматривает возможность досрочного расторжения судом по требованию арендодателя когда арендатор: если он пользуется имуществом с существенным нарушением договора, если он существенно ухудшает имущество, если более 2 раз подряд по истечению сроков не вносит платы, если он не производит кап ремонт при возложении на него таковой обязанности
Арендодатель вправе требовать возмещения убытков.
Ст 620 ГК предусматривает возможности расторжения договора судом по требованию арендатора: …….
Виды договора аренды:
- договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);
- договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);
- договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);
- договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);
- договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);
- договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).
15. Содержание договора аренды.(не лекции)
Обязанности арендодателя. Арендодатель во исполнении заключённого договора обязан:
1.Представить аренду имущества в состоянии, соответствующем условию договора аренды и назначенного имущества (п. 1 ст. 611 ГК).
Имущество сдаётся в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором.
Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передаётся арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.
Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передаётся свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качества или, что одно и тоже, предоставляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.
Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:
а) оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечён договор);
б) заранее известные арендатору (которые, к примеру, ранее арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);
в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (явные недостатки).
При обнаружении в имуществе недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору:
а) потребовать от арендодателя безвозмездное устранение недостатков имущества, либо соразмерное уменьшение арендной платы, либо возмещение своих расходов на устранения недостатков имущества;
б) непосредственно удержать сумму понесённых им расходов на устранения данной неисправности из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора.
2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
3. Производить за свой счёт капитальный ремонт передаваемого имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК).
Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Ремонт должен производиться за счёт арендодателя и его силами или силами привлечённых им лиц.
Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта даёт право арендатору по своему усмотрению:
а) провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванной неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;
б) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;
в) потребовать соответствующее уменьшения арендной платы.
Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено;
4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведённых с соглашения арендодателя и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК).
Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:
а) согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений.
б) использования для производства улучшений собственных средств арендатора. Арендатор не может использовать для производства улучшений средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК.
Обязанности арендатора. В соответствии с условием заключённого договора арендатор обязан:
1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями в договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствие с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК).
Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК).
2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Арендная плата может уплачиваться в форме:
а) определённых в твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
в) предоставления арендатором определённых услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;
д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твёрдой сумме, уплачиваемой однократно или периодически, в зависимости от срока договора аренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменятся по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).
3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст.622 ГК).
4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК).
Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.
От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, т.е. такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент.
Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии арендатор обязан нести расходы по содержанию арендованного имущества.
5. Без соглашения арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК).
Субаренда (поднаём) является наиболее распространённым случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому её следует рассмотреть особо.
При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становиться арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объём арендных прав и за собой.
Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
В указанных случаях за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор.
Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. В противном случае он в соответствующей части будет не действительным на основании ст. 168 ГК.
Субаренда следует судьбе аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК, ничтожны, ничтожными являются и заключение в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).
Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п.1 ст. 618 ГК, регламентируется ст. 445 и ст. 446 ГК.
Первые три обязанности арендатора императивны, остальные диапозитивные.
16. Понятие и разновидности договора аренды транспортных средств.
Исходя из названия, мы делаем вывод о том, что законодатель решил выделить договор в отдельный вид.
Особенности:
· Предоставление ТС в аренду может сопровождаться оказанием услуг по управлению им и по его технической эксплуатации. в зависимости от того что аренда будет сопровождаться предоставлением услуг либо нет,аренда делится на 2 вида:
- договор аренды с экипажем 632-641 ГК
- договор аренды без экипажа (просто ТС без иных услуг) 642-649 ГК
С. 632 дает понятие договора фрахтования на время. Данный договор можно рассматривать как комплексный:
- передается ТС
- предоставляются услуги по управлению и технической эксплуатации.
Общие черты договора:
· Договор заключается только в письменной форме независимо от сроков действия и состава участников.
· К договорам аренды ТС относящихся к недвиж. имуществу к ним не применяются правила о гос регистрации договора аренды недвижимости.
· Не распространяется правила о возможном возобновлении действия договора после окончания срока или о преимущественном праве арендатора на заключение договора
· ТС арендуются,как правило, в коммерческих целях
Закон наделяет арендатора более широкими правами по использованию арендованного имущества. может передавать без согласия арендодателя в субаренду ТС.
Особенности отдельных видов ТС устанавливаются транспортными уставами и кодексами.
По договору аренды ТС с экипажем на арендодателя возлагается обязанность в течении всего срока действия договора поддерживать его в надлежащем состоянии; без экипажа все возлагается на арендатора.
Состав экипажа (водитель, механики) определяются арендодателем и они находятся в трудовых отношениях с арендодателем.
Расходы по оплате услуг членов экипажа несет арендодатель. В случае гибели или повреждения ТС сданного в аренду с экипажем, на арендатора может быть возложена обязанности возместить причиненные убытки лишь при условии если арендодатель докажет, что гибель или повреждения произошли по обстоятельствам за которые он отвечает в соответствии с законом или договором.
Особенность ответственности ТС как источником повышенной обязанности. Согласно ст 640 при аренде ТС с экипажем, ответственности несет арендодатель. Меры имущественной ответственности применяются независимо от вины владельца источника повышенной опасности.
Без экипажа за вред будет нести ответственность лицо во владении и пользовании которого находилось ТС – арендатора.
Лицо мб освобождено при условии:
-непреодолимой силы
- в случае вины самого потерпевшего
Договор фрахтования, чартера.
17. Понятие и содержание договора проката.
Берут движимое имущество для удовлетворения лично бытовых потребностей.
Особенности проката:
· Договор проката публичный. ст 426 ГК РФ
· Предмет договора- движимые не потребляемые вещи используемые для удовлетворения потребительских нужд.
· Особенность в субъектном составе –в качестве арендодателя может выступать ИП или юр лицо,а в качестве арендатора как правило выступает физ лицо
· Цель заключения договора –ст. 626 удовлетворение личных бытовых иных нужд не связанных с индивидуальной деятельностью
· Сдаваемая в прокат вещь дБ передана в сроки предусмотренные договором.
Max срок – 1 год
· На отношения вытекающие из договора проката вытекает обязанность – закон обеспечивает предоставляет защиту жизни здоровья граждан их имущества
Согласно ст 626 ГК РФ арендодатель в присутствии арендатора обязан проверить исправность передаваемого имущества. ст. 631 возлагает на арендодателя ГК РФ обязанность по проведению как капитального так и текущего ремонта сданного в прокат.
· При выявлении арендатором недостатков препятствующих или затрудняющих пользование имуществом взятым в прокат арендодатель обязан в течении 10 дней после получения от арендатора соответствующего заявления устранить недостатки на месте либо произвести замену предоставленной в пользование вещи другой аналогичной вещи находящейся в надлежащем состоянии.
· Арендная плата должна осуществлять в твердой денежной сумме.
· Форма договора дБ обязательно письменной.
· Прокатная организация разрабатывают унифицированные единообразные тексты договоров, так называемая бланкетная форма (договор присоединения)
· Закон или ГК РФ ограничивает права
-Арендатора ему запрещено передавать это имущество в суб аренду
-В залог
-И тд
· Применительно к данному договору не действуют правила о преимущественном праве на заключения договора на новый срок.
· Закон дает арендатору право отказаться от договора проката письменно предупредив арендодателя о своем намерении не менее чем за 10 дней
18. Понятие и особенности договора аренды предприятий.
Выделение этого договора в самостоятельные виды вызвано особенностями объекта.
Особенности:
· Ст. 650 дает понятие договора.
· Сущ условием данного договора – предмет договора и условие о размере арендной платы. Предметом договора выступают –здания и сооружения. Данные объекты отличаются неподвижностью фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации.
Здания – постоянное нахождение в них физ лиц.
Сооружение – носит вспомогательный характер.
Арендная плата включает плату за пользование земельным участком
· Форма договора – простая письменная. Но договоры заключаемые на срок от 1го года и более подлежат обязательной гос регистрации
· Передача зданий и сооружений осуществляется по передаточному акту
При прекращении договора – объект подлежит возврату так же по передаточному акту. Переход права собственности и других вещных прав к другому лицу на арендуемое здание не служит основание для прекращения договора.
19. Договор аренды зданий и сооружений.(не лекции)
В данном параграфе, как следует из его названия, в качестве объекта аренды рассматривается недвижимое имущество, а именно здания, сооружения, иначе - нежилые помещения.
В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.
В.В. Витрянский полагает, «что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме»[1].
Раньше спорным был вопрос, являются ли понятия «здания» и «сооружения» синонимами понятия «нежилое помещение»?
Но сейчас четко обозначено и известно, что ГК РФ не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений. При этом сразу следует оговориться, что жилые дома посредством арендных отношений могут быть предоставлены в пользование только юридическим лицам (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Следует обратить внимание и на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть»[2].
Можно выделить два общих принципа, на которых основывается регулирование ГК РФ вопросов аренды недвижимости.
Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.
Во-вторых, про регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.
Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».
Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.
Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).
Таким образом, федеральное законодательство четко формулирует требование о регистрации только тех договоров аренды зданий и сооружений, срок действия которых - не менее года. Договор аренды, заключенный сторонами на срок менее года, обязательной государственной регистрации не подлежит.
Согласно информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53[3] условия ст. 651 ГК РФ распространяются также и на аренду нежилого помещения, т. е. «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Это поставило жирную точку в спорах о государственной регистрации краткосрочных арендных отношений нежилых помещений. Теперь можно с уверенностью говорить о том, что договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определенного в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ, т. е. с момента подписания его сторонами.
ГК РФ содержит лишь основные положения, связанные с регистрацией договоров аренды недвижимости, устанавливая требуемую форму договора, а также условия действительности данной сделки и сроки, при которых такой договор аренды подлежит государственной регистрации. Более детальное регулирование отношений, связанных с регистрацией договоров аренды, и иных прав осуществляется Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который вступил в силу на территории Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. В соответствии с этим Законом аренда недвижимого имущества выступает как ограничение (обременение) прав на это недвижимое имущество и подлежит государственной регистрации наряду с сервитутом, ипотекой, доверительным управлением (ст. 4 Закона). Часть 2 п. 1 ст. 14 Закона устанавливает, что проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. Таким образом, при предъявлении в регистрирующий орган наряду с документами, указанными в ст. 17 Закона, договора аренды здания, сооружения на этом договоре совершается специальная регистрационная надпись (как правило, в виде штампа установленной формы).
Государственная регистрация договора аренды здания (сооружения) одновременно означает обременение права собственности или иного вещного права арендодателя на соответствующий объект, сданный в аренду. Соответствующие сведения о договоре аренды здания (сооружения) вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - «Записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества». В указанном подразделе Единого государственного реестра имеется специальная часть (подраздел 111-1) для записей сведений об аренде. На месте записи об аренде в графу «Описание предмета аренды» заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части, а в графе «Срок» указываются даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность; если срок аренды договором не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова «срок не определен».
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения указанные записи об обременении права собственности или иного вещного права арендодателя погашаются специальным штампом погашения регистрационной записи, проставляемым на лицевой стороне листа записи об аренде. В штампе погашения регистрационной записи проставляется дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенные подписью последнего.
Никаких отдельных разделов (подразделов), куда могли бы вноситься сведения о государственной регистрации права аренды Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит, да в этом и нет необходимости, поскольку право аренды здания или сооружения возникает из зарегистрированного договора аренды и им же удостоверяется.
Важно подчеркнуть, что и договор субаренды зданий (сооружений) по действующему законодательству также подлежит государственной регистрации. Приведем пример из практики:
«Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения».
Таким образом, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
20. Понятие и общая характеристика договора финансовой аренды (лизинг).
Договор финансовой аренды лизинга
Понятие договора содержится в 665 ст.
См схему.
Финансовая аренда или лизинг регулируется ГК и ФЗ 98 года о финансовой аренде лизинге,кроме этого в 98 году Россия присоединилась к конвенции о международном лизинге, ФЗ учитывают нормы конвенции
Субъектами лизинговых отношений выступают – лизингодатель. ИП либо ЮЛ которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга имущество в собственность, и предоставляет его лизингополучателю за определенную плату на определенный срок условия,во временное владение и пользование, с переходом или без перехода к лизингу получателя права собственности на предмет лизинга
Второй участник – лизингополучатель, это ИП или ЮЛ которое обязано принять предмет лизинка за определенную плату в соответствии с определенными условиями договора.
3я сторона –продавец, ИП либо ЮЛ которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингом продает ему имущество – являющееся предметом договора финансового лизинга.
Предметов договора – непотребляемые (не)движимые в тч предприятия и имущественные комплексы кроме земли и других природных ресурсов.
Как правило срок передачи оборудования приближается к сроку его эффективной эксплуатации т е полной амортизации
Срок договора законом не определяется стороны в договоре самостоятельно устанавливают срок его действия. Форма договора финансовой аренды лизинга подчиняется общим правилам о формах сделок (простая письменная форма)
С 98 г с момента принятия закона о лизинге такая деятельность не лицензирована.
Права и обязанности: аренододатель обязан заключить договор К-Пс выбранным лизингополучателем продавцом оборудования и заключить договор аренды с арендатором.
Имущество передается лизингополучателю в месте его нахождения, если в договоре не предусмотрено иное место. В договоре купли-продажи предусматривается срок ….
По общему правилу лизингодатель не отвечает перед лизингодателем за выполнение продавцом требований вытекающих из договора купли-продажи.
Арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества поддерживать его в рабочем состоянии, обязан проводить техническое обслуживание, ремонт
По общему правилу лизингополучатель несет риск случайно гибели.
Виды лизинга:
-финансовый
Характеризуется тем что срок договора приближается как правило к сроку службы оборудования и по окончании срока лизингополучатель приобретает право собственности на данный объект.
- возвратный лизинг.
Связывает отношения не 3 субъектов а только 2 а именно лизингодателя и лизингополучателя.
Собственник оборудования продает его лизинговой компании а за тем приобретает данное оборудование в аренду.
Первоначальный собственник получает полную стоимость оборудования имеет возможность использования денежных средств и осуществлять другие затраты
Лизингодатель передает свои денежных средства в оборот и они возвращаются к нему в виде лизинговых платежей.
- оперативный лизинг.
Срок договора значительно короче срока технически возможного использования оборудования. данный вид целесообразен для лизинговой компании только том случае когда не возникают трудности с повторной передачей оборудования в аренду или иному использованию. Если этому не мешает моральное старение оборудования.
По данному договору тех обслуживание ремонт страхование относятся к обязанностям лизинговой компании.
- револьверный.
По данному договору лизингополучателю технологически последовательно передается различное оборудование и он приобретает возможность по истечению определенного срока заменять одно оборудование на другое.
В законе отмечены формы:
Внутренний (использование внутренних мезанизмом)и международный
21. Понятие и источники правового регулирования договора найма жилого помещения.
Договор консенсуальный взаимный возмездный срочный
Данный договор делится на 2 самостоятельных.
Договор социального найма – коммерческого
Жилое помещение по д соц найма предоставляется гр которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
Социальное использование –имеет место только в домах гос и муниципального фонда и предназначен для удовлетвоения потребности в жилище социально незащищенным слоям населения.
Состоять на учете в качестве нуждающихся имеют право малоимущее гр если они признанные таковыми в порядке установленном законом с учетом дохода приходящегося на каждого члена семью и стоимости имущества находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогооблажению. Ст 51 жк определяет категории лиц нуждающихся в жилых помещениях предоставляемых по догоовру соц найма
Жилые помещения по договорам соц найма не предоставляются иностранным лицам
Договор заключается в письменной форме на основании решниия о предоставлении жилого помещения жилищного фонда соц использования.
Переход ПС на занимаемого по договору помещение, перевод из гос в мун соб-ть не влечет за собой расторжения договора.
Данный договор заключается без установления срока его действия т е бессрочно.
Права и обязанности наймодателя по догоовру соц найма требовать своевременного внесения платы за услуги.
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных 3х лиц жилое помещение. Принимать участие в надлежащем содрежании принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг
При не исполнении налагаются меры ответственности
Наниматель в праве не оплачивать услуги
Права и обязанности нанимателя
Наниматель ЖП в установленном порядке имеет праа:
-всилять в занимаемое жилое помещение иных лиц
-сдавать ЖП под наем
-разрешать проживание м в ДП временных жильцов
-осущестлять обмен или замену занимаемого жилого помещения
-требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта
-предоставление коммунальных услуг
Наниматель ЖП(но и члены его семьи) обязаны использовать ЖП по целевому назначению и в пределах установленных ЖК РФ, обеспечивает сохранность жилого помещения,поддерживать состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения,своевременно вносить плату за жилое помещение.
Обязан информирован наймодателя в установленные сроки об изменении условий и оснований дающих права пользования по договору соц найма.
Члены семьи нанимателя имеют равные права по догоовру соц найма
К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно супруг,дети родителя,данного нанимателя другие родственники или иждивенцы признаются членами семьи если они вселены нанимателем в ЖП.
Дееспособные член ы семьи нажнимателя несут солидарную с нанимателем ответственность
Договор социального найма мб расторгнут в любое время по соглашению сторон
По требованиям наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
-невнесение нанимателем за ЖП и (или) коммунальные услуги в течении более 6 месяцев
- разрушение повреждение ЖП
-систематическое арушение прав,законных интересов соседей
- использование ЖП не по назначению
22. Договор социального найма жилого помещения.(не лекции)
Понятие договора социального найма закреплено в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в котором под договором социального найма жилого помещения понимается соглашение, по которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение (как правило, в виде квартиры) в пределах нормы площади жилого помещения, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.
Название договора социального найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования отражает сущность этого гражданско-правового договора, которая заключается в удовлетворении государством потребности в жилье тех граждан, которые не имеют возможности улучшить свои жилищные условия за счет собственных или кредитных средств.
Целью заключения договора социального найма является передача жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде во владение и пользование граждан, которые должны использовать его по прямому назначению, т.е. для проживания.
Договор социального найма жилого помещения является консенсуальным (права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора) и взаимным (обязанности наймодателя корреспондируют правам нанимателя).
Из определения договора социального найма, содержащегося в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", следует, что договор социального найма является возмездным (основная обязанность нанимателя - вносить плату за пользование жилым помещением). Вместе с тем приведенное определение договора социального найма заслуживает критики, поскольку не учитывает, что законодательство для некоторых категорий граждан допускает возможность бесплатного пользования жилым помещением на основании договора социального найма (ст. 59 Жилищного кодекса РСФСР).
Таким образом, стоит согласиться с высказанным в литературе мнением о том, что возмездность не является обязательным признаком договора социального найма4.
Жилое помещение на основании договора социального найма предоставляется гражданам в бессрочное пользование.
Предмет договора социального найма жилого помещения
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом договоре условие о предмете считается безусловно существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение Следует согласиться с мнением Ю.К.Толстого о том, что индивидуализировать жилое помещение позволит только точно указанный адрес5.
Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).
Под жилищным фондом социального использования понимается совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду6.
Характер предмета договора социального найма обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного проживания граждан и быть изолированным (ч. 1 ст. 7 и ч. 1 ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РСФСР предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40). Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).
Спецификой предмета договора социального найма является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РСФСР составляет 12 м2 на одного человека).
В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения предмет договора социального найма в каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).
Субъекты договора социального найма жилого помещения
Относительно особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения следует отметить, что наймодателем в указанном виде гражданско-правового договора может выступать только юридическое лицо, поскольку предметом договора служит жилое помещение, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований. На стороне наймодателя по договору социального найма могут выступать государственные органы и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника, а также государственные и муниципальные предприятия и учреждения, в хозяйственное ведение или оперативное управление которых переданы жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Нанимателем жилого помещения по договору социального найма может являться только гражданин, поскольку жилое помещение передается нанимателю для его проживания в нем.
Особого внимания заслуживает правовое положение членов семьи нанимателя, которое отличается от правового положения лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем по договору коммерческого найма.
В соответствии с п. 3 ст. 672 ГК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним по договору социального найма жилого помещения, пользуются равными с нанимателем правами и несут все обязанности, вытекающие из договора. Статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР к указанному положению добавляется, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.
В литературе неоднократно высказывалось заслуживающее поддержки мнение, что все члены семьи нанимателя являются также нанимателями жилого помещения7, хотя и формально стороной в договоре не являясь. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия, и уполномоченный заключить такой договор8. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи9, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма. Таким образом, некоторые ученые справедливо отмечают наличие в договоре социального найма на стороне нанимателя так называемого "субъектного состава"10 (член семьи нанимателя и сам наниматель с правовой точки зрения выступают как сонаниматели), являющегося особенностью этого вида гражданско-правового договора.
23. Особенности договора коммерческого найма жилого помещения.
Данный договор регулируется ГК.
Данный договор- соглашение при котором наймодатель передает нанимателю ЖП без ограничения размеров за договорную плату во временное владение пользование, а наниматель обязуется использовать в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.
- консенсуальный
-возмездный
-срочный. Макс срок деяйствия – 5 лет
-двусторонний
Предмет договора – ЖП, находящееся в любом жилищном фонде
Форма заключения договора – письменная. гос регистарция не требуется. По истечению срока договора наниматель имеет право на новый срок
У нанимателя есть преимущественное право на заключение договора.
Используя свое право на заключение договора на новый срок наймодатель обязан не передавать ЖП в наем в течении года (684 гк)
Наймодатель обязан передать нанимателю свободное ЖП в состоянии пригодном для проживания, обязан осуществлять эксплуатацию дома в котром находится сдаваемое ЖП, обеспечивать предоставление коммунальных услуг,проведение ремонта и тд.
Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания обеспечивать сохранность поддерживать в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Обязан своевременно вносить плату за ЖП
Договор прекращается по истечении срока действия либо смерти одинокого напимателя, гибели предмета договора..
Договор найма жп мб расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае ст 687 ч2 п 2
Предоставить срок до года нанимателю на устранение им нарушений послуживших основанием для рассторжени я договора найма ЖП
Договор аренды ЖП
Соглашение по которому арендодатель передает арендатору ЖП без ограничения его размеров за договорную плату во временное владение или пользование для проживание граждан а арендатор обязуется использовать его в соответсвии с назначением и своевременно выполнять обязательство по договру
Согласно ст 671 гк РФ арендовать жп могут лишь ЮЛ
Договор аренды жилья с гражданами закон не предусматривает
Остальное брать из договора коммерческого найма ЖП
24. Понятие и содержание договора безвозмездного пользования.(не лекции)
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договор ссуды может иметь как консенсуальный, так и реальный характер. Консенсуальный договор ссуды имеет место в случаях, когда стороны оговаривают, что обязательство ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование возникает с момента заключения договора. В тех случаях, когда стороны оговаривают, что договор ссуды считается заключенным с момента передачи вещи в безвозмездное пользование, договор имеет реальный характер.
Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, но они лишены признака взаимности. Дело в том, что обязанность ссудодателя передать вещь в безвозмездное пользование не корреспондируется с правом ссудополучателя требовать такой передачи. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не располагает правом требования передачи вещи в натуре (как это происходит при реализации арендных обязательств), а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
Двусторонний характер договора ссуды, как консенсуального, так и реального, выражается в различных правах и обязанностях, лежащих на обеих сторонах. Так, на ссудодателе, помимо прав, лежит обязанность отвечать за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, и за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи.
Сторонами в договоре ссуды являются ссудодатель и ссудополучатель. Согласно п. 1 ст. 690 ГК ссудодателем может быть собственник или иное лицо, управомоченное законом или собственником. Так, в соответствии со ст. 660 ГК арендатор предприятия имеет право передать в безвозмездное пользование вещи, входящие в состав арендуемого предприятия.
Государственные или муниципальные предприятия, обладающие имуществом на праве хозяйственного ведения, могут передать в безвозмездное пользование движимое имущество самостоятельно, а недвижимое имущество - с согласия собственника. Федеральное имущество, не закрепленное за предприятиями, может передаваться в безвозмездное пользование Мингосимуществом РФ и его территориальными органами.
Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Помимо этого, в силу принципиального запрета дарения между коммерческими организациями, коммерческая организация не может передать вещь в безвозмездное пользование другой коммерческой организации.
В отношении ссудополучателей специальных требований ГК не устанавливает. Однако такое может иметь место в специальных законах. Так, согласно ст. 121, 130 Лесного кодекса РФ участки лесного фонда могут быть переданы в безвозмездное пользование только общественным объединениям охотников для организации любительской и спортивной охоты либо сельскохозяйственным организациям, ранее владевшим ими.
В качестве предмета договора ссуды могут выступать индивидуально-определенные непотребляемые вещи, как движимые, так и недвижимые. Вместе с тем в силу особенностей договора ссуды не всякое имущество, указанное в п. 1 ст. 607 ГК, может быть предметом данного договора. Так, предприятие как имущественный комплекс не может быть объектом договора ссуды, ибо с предприятием возможны только предпринимательские сделки, а договор ссуды таковым не является. С другой стороны, предметом договора ссуды могут быть жилые помещения, хотя они не указаны в ст. 607 ГК, ибо прямого запрета на передачу в ссуду жилых помещений нет.
Особенности передачи в безвозмездное пользование земельных участков и других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством. Например, порядок передачи в безвозмездное пользование лесных участков определяется ст. 36, 121, 130 Лесного кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 689 и п. 3 ст. 607 ГК в договоре ссуды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче ссудополучателю в качестве объекта пользования. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в безвозмездное пользование, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Порядок документального подтверждения данных, позволяющих идентифицировать предмет ссуды, аналогичен порядку, установленному в отношении предмета аренды.
Предмет ссуды передается ссудополучателю в пользование, а не в потребление. Поэтому наличные деньги, монеты могут быть предметом ссуды, но для использования, например, в качестве экспоната на выставке. По указанной причине плоды и доходы от вещи, переданной в ссуду, принадлежат ссудодателю как собственнику вещи. Стороны в договоре могут отойти от этого правила.
Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок. Законодательство оставляет открытым вопрос, необходима ли государственная регистрация договора ссуды недвижимого имущества и права пользования недвижимым имуществом, возникшим на базе этого договора.
В действующем законодательстве лишь однажды упоминается о необходимости регистрации договора ссуды. В п. 6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденном постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 224, сказано, что договор безвозмездного пользования участком лесного фонда заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Однако данное положение юридически бессильно, ибо подобную регистрацию может предусмотреть только закон (п. 1 ст. 131 ГК). С точки зрения п. 1 ст. 131 ГК правомерен вывод о необходимости государственной регистрации права ссуды на недвижимость. Ведь право ссуды - это серьезное обременение недвижимого объекта. Информация о нем важна для всех приобретателей. В условиях отсутствия подобной регистрации возможна покупка недвижимости, обремененной правами ссудополучателя, о которых неизвестно покупателю.
Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В законодательстве могут быть предусмотрены предельные сроки, на которые имущество может быть передано в безвозмездное пользование. Например, в ст. 36 Лесного кодекса РФ установлено, что срок передачи лесных участков в безвозмездное пользование не может превышать сорока девяти лет.
По римскому праву договор ссуды имел срочный характер.
В тех случаях, когда имущество передавалось во временное безвозмездное пользование без указания срока до его востребования передавшим лицом, имел место особый договор - прекарий (precarium). На его базе возникало прекарное владение и пользование имуществом, всецело зависящее от воли собственника. То, что когда-то именовалось прекарием, для нашей правовой действительности будет договором ссуды, заключенным без указания срока. Так, если кто-либо, имея два автомобиля, передаст один их них в пользование другому с условием, что он заберет его при возникновении необходимости, то налицо договор ссуды.
25. Понятие, стороны и условия договора подряда.(не лекции)
Договор подряда – это договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (ст.702 ГК РФ).
Договор подряда является возмездным, взаимным и консенсуальным.
Элементы договора подряда. К элементам договора обычно относят: стороны договора, предмет, цену (в возмездных договорах), срок, форму и содержание, т.е. права и обязанности сторон.
Сторонами в договоре подряда – заказчиком и подрядчиком – могут быть и граждане, и юридические лица, обладающие право- и дееспособностью, согласно ГК РФ. Если гражданин заключает договоры подряда систематически, ведет индивидуальную трудовую деятельность, он обязан зарегистрироваться как предприниматель в установленном законом порядке. Возможность принимать на себя роль подрядчика юридическим лицом зависит от его правоспособности. Если юридическое лицо наделено общей правоспособностью, оно вправе заниматься любой хозяйственной деятельностью, если специальной – может действовать лишь в рамках, определенных его уставом или положением. Для осуществления некоторых видов деятельности необходимо наличие специального разрешения (лицензии). Исчерпывающий перечень видов деятельности, на осуществление которых требуется наличие лицензии, содержится в Федеральном Законе “О лицензировании …” от 25 сентября 1998г. № 158-ФЗ. Среди указанных там видов деятельности – аудиторская деятельность, обработка драгоценных камней и изготовление ювелирных изделий, ветеринарная деятельность, деятельность по проектированию зданий и сооружений, строительство подземных сооружений и др.
Форма договора подряда. Поскольку договор подряда носит возмездный и длящийся характер, на практике распространена простая письменная форма. ГК РФ, однако, не исключает и другие формы его заключения, поскольку договор подряда подчиняется общим правилам о форме сделок (ст.158-161 ГК РФ).
Срок в договоре подряда. В договоре подряда указывают начальный и конечный сроки выполнения работ, а также по соглашению сторон сроки завершения отдельных этапов работ, т.н. промежуточные сроки (например, при строительстве – фундамент, строительство сооружения, подвод коммуникаций, сдача в эксплуатацию). Статья 708 ГК РФ обязывает указывать начальный и конечный сроки. Продолжительность этих сроков определяют сами заказчик и подрядчик, исходя из собственных интересов и характера выполняемых работ.
26. Права, обязанности и ответственность по договору подряда.(не лекции)
Обязанности подрядчика:
- - принять все необходимые меры по обеспечению сохранности имущества, полученного от заказчика;
- - использовать материалы экономно;
- - своевременно приступить к работе и сдать в установленный срок готовый результат заказчику;
- - соблюдать требования и качество работы;
- - немедленно предупредить заказчика и приостановить выполнение работ до его решения в случаях: при обнаружении непригодности для выполнения работ материалов, оборудования или технической документации, предоставленной заказчиком; при возможных неблагоприятных для заказчика последствий при указанных им способах выполнения работ; при иных обстоятельствах, не зависящих от подрядчика и влияющих на качество или сроки выполнения работ. При не уведомлении заказчика подрядчик лишается права ссылаться на эти обстоятельства при сдаче результата работ;
- - передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации предмета договора;
- - отвечает за качество предоставленных им материалов.
Подрядчик вправе:
- - не приступать к выполнению работ либо приостановить их в случае нарушения заказчиком условий договора;
- - требовать возмещения убытков, вызванных неоказанием заказчиком содействия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено договором;
- - при уклонении заказчика от приемки работ по истечении 1 месяца и после 2 предупреждений продать результат работы, а выручку, за вычетом причитающихся ему платежей, внести на имя заказчика в депозит нотариуса/суда;
- - удерживать результат работ и иное имущество заказчика при нарушении последним условий договора.
Заказчик обязан:
- - уплатить подрядчику цену работы после окончания сдачи работы, если договор не предусматривает другой порядок оплаты;
- - оказывать подрядчику содействие в выполнении работ (например, подсоединение к воде и пр.);
- - заказчик несет ответственность за качество предоставленных им материалов и оборудования;
- - осмотреть и принять результат работы, при обнаружении недостатков — немедленно заявить об этом подрядчику;
- - известить подрядчика в разумный срок об обнаруженных после приемки скрытых недостатках.
Заказчик вправе:
- - в любое время проверять ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика;
- - отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик не успевает закончить работу в срок;
- - в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику за выполненную работу и возместив убытки от расторжения договора в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и выплаченной за уже выполненную работу суммой;
- - при очевидной недоброкачественности работы установить подрядчику разумный срок для устранения допущенных недостатков. При неисполнении этого отказаться от исполнения договора либо поручить другому лицу исправление недостатков за счет подрядчика и потребовать возмещения вызванных этим убытков;
- - договором может быть установлен гарантийный срок на результат работы, в течение которого заказчик вправе требовать безотказной службы предмета договора и заявлять требования, связанные с его качеством;
- - в случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве работы заказчик вправе потребовать: безвозмездного устранения недостатков в разум. срок; соразмерного уменьшения цены; возмещения собственных расходов на устранение недостатков (если договором предусмотрено право заказчика на их устранение).
27. Договор бытового подряда.(не лекции)
1) Договор бытового подряда – это договор, являющийся публичным договором, по которому подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
2) К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК РФ, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
3) Подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор бытового подряда допол
