Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями

Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возраста­ющие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность (surplus productivity). В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение, нужно признать, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства (см. табл. 2-1). Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и пред­принимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет "остаточную стоимость" и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Определение остаточной продуктивности: остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

ТАБЛИЦА 2-1

Факторы производства и их компенсация

Факторы:

Труд

Капитал (деньги или то, что покупается за деньги)

Предпринимательская деятельность (координация)

Земля

Компенсация:

Зарплата, жалованье, комиссионные вознаграждения

Процент, дивиденды

Прибыль, вознаграждение управляющим

Рента

Остаточная продуктивность мажет иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены соответствующие примеры:

• Максимизация выручки (revenue maximization) — владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.

• Минимизация затрат (cost minimization) — производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.

• Удовлетворение потребностей в удобствах (amenity satisfaction) — пользователь-жилец больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Вклад (предельная продуктивность ) (contribution, marginal productivity). Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют 17500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1165000 долл., без него — 1140000 долл. Таким образом, бассейн добавляет к общей стоимости 25 000 долл. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Вклад — это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость бизнеса на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Определение вклада: вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы (increasing and decreasing returns). Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Ниже приведен пример решения подобной проблемы.

"XYZ Development Company" владеет одним акром земли. Если компания построит один дом, ее прибыль составит 10000 долл. По мере того, как на этом участке будет строиться все больше домов, затрать на землю в расчете на один дом будут уменьшаться, однако рыночная цена каждого дома с увеличением плотности застройки будет снижаться из-за уменьшения величины приходящегося на него участка земли Ниже приведен расчет прибыли для застройки различной плотности:

Число домов	Прибыль на дом	Общая прибыль
	10 000
	15 000
	12 000
	10 000
	8 000
б	б 000
	4 000

При постройке до двух домов прибыль увеличивается нарастающими темпами за счет "экономии на масштабе". Затем, хотя прибыль в расчете на каждый дом снижается» при увеличении плотности застройки вплоть до 4 или 5 домов общая прибыль компании-застройщика растет. Однако, как только компания построит шестой дом, она начинает терять общую прибыль.

Определение возрастающих и уменьшающихся доходов: данный принцип гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Сбалансированность (пропорциональность) (balance (proportionality)). Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

В приведенном выше примере компания XYZ обнаружила, что мак­симальные доходы могут быть получены при строительстве на ее земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль составит 40 000 долл. Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше. Решение компании будет зависеть от ее стратегических маркетинговых приоритетов.

Принцип сбалансированности применим также к общине или региону. Для общины существует одно или несколько сочетаний различных типов землепользования, которые могут в максимальной степени повысить стоимость всех земельных ресурсов. Для достижения такого балан­са между частным и государственным секторами должно осуществляться разумное сотрудничество, а также грамотное планирование, продуманное применение норм зонирования и прав полиции.

Экономическая величина (economic size). Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположени­ем, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономиче­ского размера — это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость единого участка земли (plottage value). Она имеет место, когда два или большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б - за 10 000 долл. Если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл. Приростная стоимость составит 8 000 долл., как показано в следующих вычислениях:

Стоимость единого массива $ 33000

Минус: стоимость лота А - 15000

Минус: стоимость лота Б - 10000

Приростная стоимость $ 8000

Определение экономического размера: экономический размер — это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в со­ответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Экономическое разделение (economic division). Имущественное зако­нодательство США позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю. В основу такого подхода положена теория пакета (пучка) прав (bundle of rights) на собственность. Каждое право можно представить как составной элемент единого пакета. Все вместе эти элементы олицетворяют все имущественные права, признаваемые законом.

Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности. Разделение может происходить различными путями. Например:

• Физическое разделение (physical division) — разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра; разделение массива земли на отдельные участки.

• Разделение по времени владения (division of time of possession) — различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права.

• Разделение по праву пользования (division of right to use) — ограниченное право на пользование чужим имуществом, лицензии, ограниче­ние на использование имущества.

• Разделение по видам имущественных прав (division by right of ownership) — совместная аренда, товарищества, трасты, корпорации, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи.

• Разделение по залоговым правам (division by security interests) — первые закладные, "младшие" закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Важной областью экономического разделения, которая будет исследована в последующих главах, являются различия в позициях инвесторов-собственников, вкладывающих в объект недвижимости собственный капитал, и кредиторов, предоставляющих ипотечные ссуды. Ниже будут рассмотрены финансовые последствия отношений между этими двумя сторонами.

Определение экономического разделения: экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.