Принципы, связанные с рыночной средой

Они включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, кон­куренцию и изменение.

Зависимость (dependency). Местоположение является одним из наиболее важных факторов, влияющих на стоимость собственности. Качество местоположения зависит от того, насколько физические параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус (situs), или экономическое местоположение недвижимости.

Связь (linkage) измеряется затратами. Это затраты на доступ от оце­ниваемого объекта к обслуживающим его объектам для достижения какой-либо конкретной цели. Связи могут измеряться временными затра­тами, расстоянием или денежными затратами. Некоторые из этих связей трудно измеримы. Например, если какой-либо участок имеет живописный вид, то как это измерить? Данная связь может быть оценена как разница в стоимости между участком с живописным видом и другим — без такового.

Затраты на связи могут складываться по-разному. Например, строи­тельство скоростной автострады уменьшит расстояние и сократит время на доступ от пригородов к центрам занятости в деловой части города. Если дорогу сделать платной, то денежные затраты на связь возрастут. С уменьшением лимита скорости с 70 до 55 миль в час увеличатся временные затраты на связь.

Потоки доходов в большой степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению перехватывать потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить выручку розничного торговца.

Определение зависимости: стоимость конкретного объекта бизнеса подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Соответствие (conformity). Проект, который не соответствует ры­ночным стандартам, скорее всего проиграет в финансовом отношении. Представьте, что в данной общине рыночный стандарт на жилье, при котором арендная плата за 1 кв. фут достигает максимума, составляет 3 спальни на квартиру. Проект, составленный из квартир с двумя спаль­нями, встретит противодействие на рынке, если арендная плата за него будет назначена такая же, как и для трехспальных квартир. Причем это произойдет даже в том случае, если двухспальная квартира будет иметь ту же площадь, что и трехспальные. Поэтому для реализации на рынке менее привлекательных объектов, возможно, потребуется снизить их ставки арендной платы.

Проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу зе­млепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования. Представьте последствия постройки ярко выкрашенного дома викторианского стиля в квартале, застроенном домами деревенского типа. Представьте также, что случится, если муниципальный мусоросжигающий завод будет возведен рядом с приютом для престарелых. Приют может быть закрыт из-за угрозы здоровью его обитателей, связанной с высокой задымленностью и другими видами загрязнения окружающей среды.

Определение соответствия: соответствие — это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии (regression) и прогрессии (progression). Регрессия имеет место, когда участок земли ока­зывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в 175 000 долл., построен в квартале, где другие дома стоят от 70 000 до 80 000 долл., то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Предложение и спрос (supply and demand). Недвижимость имеет сто­имость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя или группы пользователей. Однако полезность не является единственным фактором, влияющим на стоимость. Недвижимость должна быть также относительно дефицитна. Предложение — это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость.

Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственника. Умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

В долгосрочном плане предложение и спрос являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений. Однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке недвижимости. Рыночные искажения могут быть следствием монопольного контроля над землей со стороны частных собственников. Кроме того, на рынки влияют механизмы государственного контроля. Например, местные ор­ганы власти могут сдерживать рост рынка или уровня арендной платы, вносить изменения в механизм рынка многими другими способами.

Если на рынке существует избыток предложения или недостаток спроса, то уровни цен и арендной платы снижаются. В краткосрочном плане предложение недвижимости относительно неэластично. Это означает, что для увеличения предложения требуется планирование на долгосрочный период: даже если цены повысились, предложение нельзя увеличить очень быстро. Так же трудно уменьшить предложение недвижимости. Если было создано слишком много объектов одного конкретного типа, то уровень загрузки будет оставаться низким на протяжении продолжительного периода времени. Это создает прекрасную возможность для охотников поторговаться, поскольку цены остаются низкими или даже падают.

Противоположное давление на цены имеет место, когда недостаточ­но предложение или высок спрос. Спрос обычно более изменчив, чем предложение. Он легче реагирует на изменения в ценах. Изменения объема денежной массы, процентных ставок, всплески эмоциональных предположений, страх и другие факторы могут влиять на характер спроса в любое заданное время.

Когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная цена обычно отражает стоимость (затраты) производства. Если рыночные цены выше стоимости производства, в строй будут вводиться все новые объекты не­движимости до тех пор, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже, новое строительство замедлится или вообще остановится до момента повышения спроса в связи с ростом рыночных цен.

Определение предложения и спроса: предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос — это количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

Конкуренция ( competition ). Люди стремятся максимально увеличить свое богатство. Если они видят, что другие извлекают избыточные или монопольные прибыли из бизнеса, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли — это суммы, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательских усилий. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции.

Обострение конкуренции приведет к росту предложения данного вида недвижимости в районе. Если спрос при этом не возрастает, то средний чистый доход от всей недвижимости данного вида будет снижаться. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Определение конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Этот принцип важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока доходов, превышающих рыночную норму. Если получение сверхприбыли не связано с долгосрочной арендой или какой-либо другой причиной, поток дохода должен рассматриваться с осторожностью. В основном аналитик может воспользоваться одним из двух подходов. Во-первых, избыточная прибыль может быть отделена от нормальной прибыли и рассмотрена как отдельный поток доходов. Во-вторых, весь поток чистых доходов может рассматриваться как более рискованный, чем нормальный поток, и может быть капитализирован по более высокой ставке. Аннуитеты и коэффициенты капитализации будут рассмотрены в последующих главах.

Изменение (change). Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие — закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте.

Определение изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на недвижимость. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта недвижимости, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта — производят оценку на конкретную установленную дату.