Формирование итоговой величины стоимости

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из трех основных этапов:

• выбора величины мультипликатора;

• взвешивания промежуточных результатов;

• внесения итоговых корректировок.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впослед­ствии в отчете. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по компаниям-аналогам быва­ет достаточно широк. Аналитик отсекает экстремальные величины и рас­считывает среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводит финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора использует финансовые коэффициенты и показатели, наи­более тесно связанные с данным мультипликатором. По величине финансо­вого коэффициента определяет положение (ранг) оцениваемой компании в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультиплика­торов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть ис­пользована для расчета стоимости оцениваемой компании.

Пример. Диапазон мультипликатора цена/балансовая стоимость активов по 15 компаниям, взятым в качестве аналога, равен 0,92- 5,67. Среднее значение мультипликатора - 2,15. Центр диапазона равен 3,3[(5,67-0,92):2+0,92]. Следовательно, большинство компаний имеют ве­личину мультипликатора чуть ниже средней. Практика показывает, что дан­ный мультипликатор хорошо коррелирует с финансовым коэффициентом - доходом на собственный капитал. Проанализируем этот коэффициент по компаниям-аналогам. Диапазон представлен следующим образом: 4,1% - 15,6%; средняя величина - 8,32, что несколько меньше центра диапазона [(15,6 - 4,1): 2+4,1] = 9,85. Доход на собственный капитал в оцениваемой компании составляет 12,5%. Величина мультипликатора для оцениваемой компании может быть получена либо методом трендовой прямой, либо ана­лизом соотношения трех величин:

• средневзвешенной величины мультипликатора;

• средневзвешенной величины финансового коэффициента;

♦ фактической величины финансового коэффициента оцениваемой ком­пании.

Анализ показывает, что мультипликатор цена/балансовая стоимость ак­тива оцениваемой компании может быть несколько выше среднего аналога, расчет дает величину 3,3.

Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максималь­ное число всех возможных вариантов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если ана­литик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех по­лученных величин, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам. Наиболее правильным приемом определения итоговой величины является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкрет­ных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной ин­формации придает каждому мультипликатору свой вес. На основе взвеши­вания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок (табл. 5.1).

Таблица 5.1. Взвешивание предварительной величины стоимости Мультипликатор Стоимость одной акции Удельный вес мульти­пликатора Итого Цена/чистая прибыль   0,5   Цена/денежный поток   0,3 4,8 Цена/балансовая стоимость   0,2 2,8 Итоговая величина стоимости     12,6

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения муль­типликаторов, должна быть откорректирована в зависимости от конкретных обстоятельств, наиболее типичными являются следующие поправки. Порт­фельная скидка предоставляется при наличии не привлекательного для по­купателя характера диверсификации производства. Аналитик при определе­нии окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения. Если в процессе финансового анализа выявлены либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину Необходимо вычесть. Возможно применение скидки на ликвидность. В не­которых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые ин­вестору элементы контроля.

Таким образом, сравнительный подход, несмотря на достаточную слож­ность расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полученные таким спосо­бом, имеют хорошую объективную основу, уровень которой зависит от воз­можности привлечения широкого круга компаний-аналогов. Следователь­но, развитие оценочных услуг будет способствовать расширению сферы ис­пользования сравнительного подхода.

Выводы

Сравнительный подход является одним из трех подходов, используемых в оценочной практике. Оценщик использует в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Важнейшим условием применения сравнительного подхода является наличие развитого фондового рынка.

Сравнительный подход в зависимости от целей, объекта оценки и источ­ников информации включает три метода:

♦ метод рынка капитала (компании-аналоги);

♦ метод сделок;

♦ метод отраслевых коэффициентов.

Расчет стоимости капитала предприятия основан на использовании це­новых мультипликаторов:

♦ цена / прибыль;

♦ цена / денежный поток;

♦ цена / дивиденды;

♦ цена / выручка от реализации;

♦ цена / балансовая стоимость.

Вывод итоговой величины стоимости предприятия в процессе примене­ния сравнительного подхода включает три основных этапа:

♦ выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемому объекту;

♦ определение удельного веса стоимостей каждого из рассчитанных ти­пов мультипликаторов;

♦ корректировку итоговой величины стоимости

Метод прямого анализа характеристик.

Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчи­тывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отра­жающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуще­ствлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости. Цены на недвижимость рассчитываются в долларах, поэтому для определения по­правки на время продажи необходимо знать индексы покупательной спо­собности доллара. Данную информацию можно почерпнуть во многих фи­нансово-экономических справочниках и специализированных периодичес­ких изданиях. Обычно для оценки используется информация о продаже объектов-аналогов, проданных в различные периоды времени. Для того что­бы определить вероятную цену оцениваемого объекта, необходимо ответить на вопрос, за какую сумму были бы проданы аналоги, если бы сделка состо­ялась на момент оценки нашего объекта? Следовательно, в цены аналогов необходимо ввести процентные поправки, которые с учетом индексов инф­ляции могут быть рассчитаны по следующей формуле:

где П_В - поправка на время продажи;

У_ДЕСС - индекс покупательной способности доллара на дату совершения ^дсс сделки с аналогом;

У_ДО - индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта, до

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

V=(С _анал1 • П _в1)+(С_{анал 2} • П _в2)+...+(С _{анал n} • П _вn): n,

Где:

- V- вероятная стоимость объекта оценки;

- C _анал цена продажи аналога;

- П_В - поправка на время продажи;

- n число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого ана­лиза характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Рас­чет производится по формуле

П_И=(100-И₀): (100-И_анал)

Где: П_и - поправка на износ;

И₀ - износ объекта;

И_анал - износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ рассчитывается по формуле

V= С_анал • П_и,

где: V - вероятная стоимость оцениваемого объекта;

С_анал - цена продажи аналога;

П_и - поправка на износ.

Пример расчета процентной поправки на износ методом прямого анализа характеристик. Оценивается административное здание с износом 15%. Име­ютсяследующие данные по недавно проданным объектам (табл. 6.6).

Таблица 6.6 Объект Процент износа Цена, долл.     75 400     30 680     70 600

V=75 400- [(100-15): (100- 20)] = 79 924 долл.

V =70 600 • [(100 - 15): (100 - 25)] = 79 778 долл.

Объект 2 вообще не используется в качестве аналога, так как его износ свыше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестицион­ной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчи­тывается следующим образом:

V = (80 426 + 80 685): 2 = 80 600 долл.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы осно­ваны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оце­ниваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитывают­ся как процентные и определяются по следующей схеме, например:

• Объект лучше аналога на 9%, следовательно, цена аналога должна воз­расти, чтобы отразить эту разницу Пусть цена продажи аналога - 1,0, а сто­имость объекта оценки -X. Тогда:

Х= 1,0+0,09=1,09.

• Аналог лучше оцениваемого объекта на 9%. Цена продажи аналога Должна уменьшиться для отражения этого различия:

1,0 = Х+ 9%• Х=Х% (1 + 0,09).

X = 0,92.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) - второй метод сравнительного (рыночного) подхода

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или ^к потенциальному, или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредст­вом умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

V = Д_{р •} ВРМ = Д_р

где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др - рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

С_анал - цена продажи аналога;

ПВД_анал - потенциальный валовой доход аналога.

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных анало­гах (табл. 6.7).

Таблица 6.7

Аналог	Цена продажи Санал	:	ПВД	=	ВРМ
А	80 000	16 000
В	95 000	17 500		5,43
С	65 000	13 500		4,8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V = 15 000 5 = 75 000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижи­мости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные пла­тежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

Применение затратного подхода

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной ко­пии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблю­дении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцени­ваемыйобъект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не пред­ставляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строитель­ства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезнос­тью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новыхматериалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, пла­нировкой.

Рассчитывается ли стоимость воспроизводства или замещения, должно быть отражено в отчете, причем выбор следует ясно обосновать для пре­дупреждения неправильного понимания.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчисле­ний, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, комму­нальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);

• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строи­тельным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на из­менение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;

• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инве­стор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практи­ки расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на стро­ительство.

Стоимость		Предпринимательский		Полная стоимость
строительства	+	доход	=	строительства

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического уста­ревания.

Физическое устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокра­щению жизни и полезности объекта.

Функциональное устаревание - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых она предназначалась. Функциональное устаревание является результатом внут­ренних свойств объекта собственности и связано с такими факторами, как конструкционные недостатки, избыточные операционные издержки, и про­является в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инже­нерном обеспечении и т.д. Иначе говоря, объект перестает соответствовать современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Формой функционального устаревания является технологическое уста­ревание, под которым понимается потеря стоимости, вызванная изменения­ми в технологии, в результате которых актив становится менее продуктив­ным, более дорогим в эксплуатации.

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости акти­ва, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизивши­ми спрос, или возросшей конкуренцией.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Первый этап. Оценка стоимости земельного участка

Земля в гражданский оборот была возвращена Указом Президента № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной ре­формы в России» от 27 октября 1993 г. Сделки с землей регулируются Граж­данским кодексом РФ, Положением о порядке ведения государственного зе­мельного кадастра, Положением о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей, Указом Прези­дента РФ от 23 апреля 1993 г. № 480 «О дополнительных мерах по наделе­нию граждан земельными участками», Основными положениями Государ­ственной программы приватизации государственных и муниципальных пред­приятий в РФ с 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ с 22 июля 1994 г. № 1535, постановлением Правительства РФ от 1 февраля

1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных прав», Указом Президента РФ № 198 от 14 февраля

1996 г. «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», а также указом Президента РФ № 337 от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».

Различаются нормативная и рыночная стоимости земельного участка.

Оценщик имеет дело прежде всего не с нормативной ценой земли, а с ры- ночной, складывающейся не в последнюю очередь под влиянием спроса и предложения. При оценке рыночной стоимости земельного участка необходимо определить состав оцениваемых прав на него. Частная собственность признаете лишь для участков со следующими условиями использования:

• индивидуальное (жилищное) строительство;

• крестьянское (фермерское) хозяйство;

• личное подсобное, садоводческое или дачное хозяйство;

• приватизированные участки под предприятиями.

В Указе Президента РФ «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской ме- стности» от 14 февраля 1996 г. № 198 признается право граждан и юриди- ческих лиц, получивших в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения, приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за плату или бесплатно. Этот Указ практически дает возможность создания на значительной части территории страны единого объекта недвижимости —имущественного комплекса. Но на сегодняшний день в большинстве случаев объектов оценки является не абсолютное (полное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой. Соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права является уже н рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимости права долгосрочной аренды.

Для оценки же рыночной стоимости земельного участка необходим иметь следующую информацию:

• титул собственности и регистрационные данные по земельному участку

• физические характеристики участка (топография, инженерно-геоло- гические, гидрогеологические характеристики участка, экологические па- раметры и т.д.);

• данные о взаимосвязи участка с окружением;

• экономические факторы, характеризующие участок (например, харак­тер экономического развития района и т.д.).

Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами:

• методом техники остатка для земли;

• методом средневзвешенного коэффициента капитализации;

• методом сравнения продаж;

• методом разбиения;

• методом капитализации;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод техники остатка для земли

При применении метода техники остатка для земли должны быть изве­стны:

• стоимость зданий и сооружений;

• чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

• коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений.

Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Распределяется ЧОД между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стои­мость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

I_ЗД = V_ЗД • R_ЗД

где V_Зд - текущая стоимость зданий и сооружений;

I_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

R_ЗД - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (графа «Взнос на амортиза­цию денежной единицы») или рассчитать по формуле

R _ЗД= R _ВОЗМ+ R_ЗЕМ

где: R _ВОЗМ - коэффициент возврата (возмещения) капитала;

R_ЗЕМ - коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае прово­дится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как счита­ется, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.

Iзем = I - I_ЗД

где I_зем - чистый операционный доход, относимый к земле;

I - общий чистый операционный доход;

I_зд - чистый операционный доход, относимый к зданиям и сооружениям.

3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации ос­таточного чистого операционного дохода от земли.

где V_зем - остаточная стоимость земли;

I_зем - остаточный чистый операционный доход от земли;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

Пример. Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450 000 долл. Продолжительность их экономической жизни - 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции - 12%. В первый год эксплуатации данный имущественный комплекс (земельный участок и построенные на нем сооружения) принес чистый операционный доход в 65 000 долл. Расчет возмещения инвестиций в здания ведется по аннуитет­ному методу

Решение.

1. 450 000 долл. • 0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента, 50 лет, 12%) = 54,187 долл. - чистый операционный доход, приносимый сооружениями.

2. 65 000 долл. - 54,187 долл. = 10,813 долл. - чистый операционный доход, приносимый землей.

3. 10,813: 0,12 = 90,108 долл. - стоимость земельного участка.

Техника остатка для земли может быть использована при определении

варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При приме­нении метода техники остатка для земли возможно получение отрицатель­ной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может сиг­нализировать о том, что здание является избыточным улучшением для дан­ного участка.

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. Здесь ис­пользуется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выпол­няются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость не­движимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о норматив­ных ценах земли и ценах на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализа­ции - коэффициент, используемый для капитализации всего чистого опера­ционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т.е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле

R_ср =R_зд• Д_зд +R_зем •Д_зем,

где R_ср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

R_ЗД- коэффициент капитализации для зданий, сооружений;

Д_Зд,Дзем ^_ процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости;

R_зем - коэффициент капитализации для земли.

В случаях, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, коэффициент капитализации текущего дохода (общий коэффициент капитализации) должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости, как отмечалось выше, фактор фонда возмещения, соответству­ющий периоду владения объектом, следует умножить на процентный при­рост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуе­мой ставки конечной отдачи.

Текущая отдача	=	Требуемая	—	Фактор	X	Прогнозируемое
(общий		конечная		фонда		повышение
коэффициент		отдача		возмещения		стоимости
капитализации)						собственного капитала за период владения

Прирост стоимости определяется в два этапа:

• Рассчитывается средневзвешенный фактор роста.

Доля зданий и сооружений х Фактор сложного процента (фактор роста) +

+ Доля земли в общей стоимости х Фактор сложного процента =

= Средневзвешенный фактор роста

Фактор сложного процента берется из таблицы шести функций сложно­го процента. Например, если предполагается, что стоимость земли растет с учетом индекса инфляции на 10% в год в течение следующих 8 лет, то фак­тор находим в колонке фактора сложного процента за 8 лет при 10%. В слу­чае со зданиями и сооружениями из индекса инфляции (10% в год) нужно вычесть процент износа, например 2%, и получим 8% реального роста в год. Таким образом, для зданий и сооружений фактор роста найдем в той же графе, но уже 8 лет и 8%.

• Рассчитывается прирост стоимости вычитанием единицы из средне­взвешенного фактора роста.

В случае же снижения стоимости часть первоначально инвестирован­ного капитала должна быть возвращена за счет текущего потока доходов.

Текущая отдача	=	Требуемая	+	Фактор	X	Прогнозируемое
(общий		конечная		фонда		снижение
коэффициент		отдача		возмещения		стоимости
капитализации)						собственного капитала за период владения

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом ка­питализации дохода.

где I- общий чистый операционный доход;

R_cp - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

V- стоимость всего недвижимого имущества.

4. И наконец, стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого коэффициента:

Vзем = V • Д _ЗЕМ

Метод сравнения продаж и метод валового рентного мультиплика­тора. Содержание этих двух методов ранее уже было описано в данной гла­ве в разделе, посвященном технологии применения рыночного подхода в недвижимости.

Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Общий коэффициент капитализации рассчитыва­ется отношением чистого операционного дохода аналога к его продажной ценепо формуле

Где: R-общий коэффициент капитализации;

I _анал- чистый операционный доход аналога;

V_анал – продажная цена аналога.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

где V - вероятная стоимость объекта оценки;

I- чистый операционный доход объекта;

R - коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам.

Метод разбиения земельного участка при определении стоимости.

Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить сто­имость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные инди­видуальные участки. В процессе применения метода можно выделить следующие этапы:

1. Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, касающиеся размеров, топографии, качества почв.

2. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

3. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль.

4. Составляется график освоения и предполагаемых продаж.

5. Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков.

6. Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.

7. Определяется ставка дисконта.

8. Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

Второй этап. Оценка стоимости зданий и сооружений

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оцен­щик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить под­робное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется:

• методом сравнительной единицы;

• методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

• индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на 1 м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно-исследова­тельского института экономики и управления, Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен.

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений (его называют также методом разбивки на компоненты). Оценщик осуществля­ет расчеты в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Пример. Единичная стоимость 1 м² кирпичной стены состоит из сто­имости кирпича, раствора, заработной платы рабочих и т.д. Умножая стои­мость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку все­го элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в еди­ничной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоцен­ки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Третий этап. Определение износа зданий и сооружений

После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимо­сти объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «из­нос», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребля­ется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм перено­са издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта.

В практике оценки применяется несколько методов определения износа и сооружений:

• метод срока жизни;

• метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

• устранимый физический износ;

• неустранимый физический износ;

• устранимый функциональный износ;

• неустранимый функциональный износ;

• внешний износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта яв­ляются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. На­против, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек вос­становления включался в отчет об оценке.

Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены табли­цы (6.8-6.12), иллюстрирующие расчет физического износа, как устрани­мого, так и неустранимого.

Таблица 6.8. Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом Наименование работ Стоимость, долл. Ремонт участка   Ремонт водопроводной сети   Внутренняя покраска и отделка   Устранимое физическое ухудшение - всего

Таблица 6.9. Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни Компоненты Полная стои­мость воспро­изводства Фактический или эффектив­ный возраст Ожидае мый срок жизни Износ, % Износ, долл. Вентиляция 12 000         Канализация 10 000         Отопление 12 000

Таблица 6.10. Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов Расчетные данные Единица измерения, долл. Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл. 70 000 Устранимые физические ухудшения, долл. 7 900 Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл. 24 000 Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл. 38 100 Эффективный возраст сооружения, лет   Экономический срок жизни сооружения, лет     Износ компонентов с долгим сроком жизни (5/6 100 %   Обесценение компонентов с долгим сроком жизни (, долл. 7 239

При использовании другого метода расчета физического износа - экс­пертного метода - эксперт путем осмотра определяет процент износа каждо­го элемента здания, а затем соответственно величину износа в стоимостном выражении.

Таблица 6.11. Определение физического износа Элемент здания Восстановительная стоимость, долл. X Износ, % = Накопленный износ, долл. Фундамент Энергосистема

Процент износа элементов здания может быть определен и как средне­взвешенная величина по всем элементам здания

Наименование	Удельный вес кон­		Процент износа		Удельный вес
конструктивного	структивного эле­	X	=	износа в стоимости
элемента	мента здания			здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Кри­терий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точ­ки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;

• недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения тре­буемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительст­ве объекта оценки. Это объясняется тем, что обычно перестройка части объ­екта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строитель­ства самого объекта.

Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется за­тратами на замену устаревших элементов.

Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недос­татком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта.

Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим об­разом: Потери в арендной плате X Мультипликатор валовой месячной (за месяц) арендной платы (ВРМ), характерный для     данного типа недвижимости

Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверхулучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функцио­нальном износе, вызванном избытком качественных характеристик.

Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объек­та 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости.

Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономичес­кий) износ выражается в снижении функциональной пригодности недви­жимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факто­рами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внеш­него воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитыва­ется двумя способами:

методом связанных пар продаж. Сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как внешний износ;

методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора. Осуществляется сравнение доходов от аренд­ной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой - нет. Таким образом, экономический из­нос определяется по формуле:

Эконом. износ = Потери в аренд. плате • Валовой рентный мультиплик.

Определение износа объекта методом расчета срока жизни (рис. 6.2). При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

1. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение кото­рого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта—это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

2. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию.

3. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

4. Нормативный срок службы—это определенный нормативными акт ми срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

где И - износ;

ВС - восстановительная стоимость;

ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни.

Эта формула может быть записана следующим образом:

----------

=Процент износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа так и для вычисления какого-либо одного вида износа.