Расчет коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации является составной частью процесса оценки. Требуемая норма отдачи для инвестора есть функция делового риска, финансового риска и риска ликвидности, которые присущи объекту оценки. Чем выше степень риска, тем выше норма отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой капитализации, представляющая собой требуемую норму отдачи капитала, необходимую для оправдания инвестиций.

Ставка капитализации для недвижимости включает в себя два элемента: ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Поскольку земельные участки с течением времени не изнашиваются, то при расчете ставки капитализации для земельных участков норма возврата на капитал не включается, то есть ставка капитализации земельного участка равняется норме дохода на инвестиции.

В мировой практике сложилось четыре подхода к расчету коэф­фициента капитализации, первоначально разработанных для капита­лизации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый подход рассматривает земельный участок как разновид­ность денежного капитала и соответственно рассчитывает коэффици­ент капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.

Второй подход — условная капитализация исходя из установлен­ного государством срока капитализации. Этот подход используется в большинстве развитых стран при оценке сельскохозяйственных и лес­ных земель. Данный подход используется в настоящее время в России при кадастровой оценке. Для сельскохозяйственных земель срок капита­лизации установлен 33 года, а для лесных земель — 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан прежде всего с идентификацией, анализом и класси­фикацией рисков, которые учитываются в ставке дохода. В практике российской оценки она чаще всего определяется методом кумулятив­ного построения, что позволяет оценщику вносить поправки на риски, связанные с инвестициями в земельный участок.

Для расчета ставки капитализации земельного участка использован метод кумулятивного построения на основе безрисковой ставки с добавлением процентных поправок по формуле:

Y=Y_b + Y_n + Y_f + Y_у (2)

где:

Y_b – базовая ставка (безрисковая);

Y_n – премия за риск низкой ликвидности;

Y_f – премия за вложения в конкретный инвестиционный актив;

Y_у – премия за управленческие риски (менеджмент).

При использовании такого метода в качестве базовой ставки берется безрисковая или наименее рисковая ставка. Безрисковой ставкой дохода можно определить ставку депонирования финансовых средств в высоконадежных банках России. (АК Сбербанк России (sbr.ru); Газпромбанк (gazprombank.ru); ОАО ВТБ 24 (wtb24.ru).

В Методических рекомендациях по определению рыночной стои­мости земельных участков, утвержденных распоряжением Миниму­щества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, рекомендуется ставка от­дачи при наименее рискованном инвестировании капитала (ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).