Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Цели и задачи изучения темы:

Основными целями и задачами изучения материала является раскрытие следующих вопросов: особенности применения сравнительного подхода, анализ рынка недвижимости и выбор аналогов, определение степени сходства, сбор и анализ ценовой информации и проверка ее достоверности, выбор единиц сравнения, элементы сравнения и виды корректировок, количественные и качественные методы проведения корректировок, другие методы сравнительного подхода.

Результат освоения темы:

Индекс компетенции	Индекс образовательного результата	Образовательный результат
ПК-6	З-1	Способен на основе описания экономических процессов и явлений строить стандартные теоретические и эконометрические модели
З-2	Анализировать и содержательно интерпретировать полученные результаты
ПК-7	З-1	Способен анализировать и интерпретировать финансовую, бухгалтерскую и иную информацию
З-2	Использовать полученные сведения для принятия управленческих решений

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и продавцы, принимая при этом независимые решения. Цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от оцениваемого объекта. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости.

Дальнейший прогресс в процессе оценки рыночной стоимости недвижимости сравнительным подходом связан с переходом на более высокий уровень исследований и практическое применение математического моделирования, которое в последнее время широко используется при решении самых различных задач во всех сферах науки, технологий и техники, в том числе и отраслевого характера.

В процессе оценки рыночной стоимости недвижимости определение границы диапазона, в котором находится стоимость объекта оценки (экспресс-оценка), имеет большое практическое значение. Необходимость разработки такого инструмента диктуется тем соображением, что оценщик, участвуя в переговорах с заказчиком (продавцом или покупателем), должен быть готов быстро определиться с возможностью получения или неполучения ожидаемого им результата.

Сложность сравнительной оценки объектов недвижимости заключается в том, что каждый объект характеризуется не одним показателем (атрибутом, фактором, ценообразующим параметром), а несколькими, часто разнородными по своей природе.

Для того чтобы выявить среди многих объектов недвижимости лучшую, требуется сравнивать их по многим показателям, а чтобы ранжировать разные объекты оценки, надо пользоваться одним и тем же набором показателей.

При оценке объектов недвижимости приходится сравнивать их по ряду одинаковых, но разнородных, часто противоречивых критериев (показателей). С точки зрения теории исследования операций, такая задача называется многокритериальной.

Набор критериев должен быть таким, чтобы при всех фиксированных равных показателях, кроме одного, объекты недвижимости можно было сравнить по этому показателю. Бинарное отношение <= («не больше») легко сводится к бинарному отношению >= («не меньше»), путем сравнения обратных значений соответствующего показателя. Далее предполагаем, что отношением предпочтения является бинарное отношение >= («не меньше»), то есть принимается, что при равных значениях показателей, кроме одного, если значение этого показателя одного объекта недвижимости больше, чем значение соответствующих показателей других объектов, то первый объект недвижимости должен быть признан лучше (ценнее) остальных.

Проблема многокритериального ранжирования объектов сводится к следующему: все сравниваемые показатели образуют некоторый вектор, который будем называть информационным. Введем некоторые обозначения:

i — номер объекта недвижимости;

I — множество всех сравниваемых объектов недвижимости, состоящих из оцениваемого объекта и объектов-аналогов, (i € I);

| I | — количество сравниваемых объектов недвижимости;

m — номер показателя (атрибута), по которому сравниваются различные объекты недвижимости;

М — множество номеров всех сравниваемых показателей (m € M);

| М | — количество всех показателей;

— информационный вектор i -го объекта недвижимости;

х_in — n -я компонента информационного вектора i -го объекта недвижимости.

Таким образом, любой i -й объект недвижимости характеризуется | М | количественными атрибутами (критериями) и вся эта информация содержится в векторе x_i.

Приведенные выше обозначения представлены в таблице.

Для сравнения информационных векторов различных объектов недвижимости удобно ввести нормирование следующего вида. Пусть

максимальное для всех объектов недвижимости значение n -го атрибута. С помощью этой величины пронормируем значения n -го атрибута для всех векторов и в дальнейшем будем рассматривать нормированные значения атрибутов:

и соответствующие покомпонентно нормированные вектора

x_i = (x_i1,..., x_i|M|), i I

Компоненты x_in удовлетворяют неравенствам

0 ≤ x_in ≤ 1, i I, mM (3)

Таким образом, задача ранжирования объектов недвижимости сводится к сравнению векторов x₁,x₂,...,x_i,...x_|I| (см. таблицу 1).

Из содержательного смысла компонент рассматриваемых векторов (критериев) следует, что можно упорядочить по предпочтению по каждой компоненте без рассмотрения значений остальных компонентов. Такие критерии в теории многокритериальной оптимизации называются независимыми по предпочтению от остальных.

Таким образом, рассматриваемая задача ранжирования объектов недвижимости сводится к задаче многокритериальной оптимизации на конечном числе элементов (оно равно | I | — числу элементов множества I). Отсюда следует, что для решения задачи ранжирования можно воспользоваться методами многокритериальной оптимизации.